Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2018/09/10 【工商時報／魏喬怡】


最新「退休五庫大調查」出爐！由台壽與政大、遠見雜誌合作的「退休五庫大調查」結果顯示，國人的退休金來源有近15％來自「私人保險或年金」，而「自有存款與理財所得」占比為27％，兩者相加的比率則高達42％，顯示退休金靠自己最可靠，而若是能有效找到結合「理財與保險保障」的商品，就可提供超越42％的退休經濟來源，進而提升退休生活品質。





壽險業者指出，目前國人退休面臨了「超高齡社會」、「年金改革」兩大環境夾擊，據國內人口統計，65歲以上之高齡人口到107年已突破達14％，進入高齡社會（Aged），另因少子化，加速在115年達20％，進入超高齡社會，男、女性平均餘命逐年延長，如由壽險業第二回年金生命表65歲男、女性平均餘命則分別26.38年及29.80年。

前言：

這位委託人Y先生是透過網路搜尋、找到我網站後直接撥電話詢問；他表示希望我能夠協助透過房貸增貸方式，多增貸200萬做為週轉資金。因為需求金額不算少，隨即進一步釐清房屋目前的所在位置、房屋貸款當初核貸、目前剩下多少貸款餘額、與房貸是否正常繳款等等；當然還有Y先生從事的工作職務、年資與收入來源等。

Y先生回覆登記於名下的房屋、位於基隆市信義區教忠街的一棟四樓透天厝，房貸是T銀行、核准金額為895萬，餘額剩下760萬，房貸發生“繳款不足額(因出國10天未注意放足夠的金額導致扣款失敗)”的情況；至於工作部分、初步得知Y先生身分為一自營業主，專營電腦維修販售事業，沒設立營利事業登記、當然也提供不出財務報表與扣繳所得清單等財力證明…所以本案重點就呼之欲出了；即使房貸繳款延遲、能協調銀行端接受，但是無法提供較為有效的財力證明，這一點我想應該就很難讓任何一家銀行接納了。

我請Y先生加我Line群組後，請對方先提供房屋與土地所有權狀拍照讓我們先進行初步估價與計算可貸款金額，以便釐清不動產本身增貸價值、再與Y先生約拜訪時間與討論程序進行的細節。

轉載 2018/09/06 【工商時報／朱漢崙】


根據八大公股行庫內部最新統計，寬限期到今年底屆滿的房貸將近1,500億元，由於年底寬限期期滿的房貸量隱含潛在逾放風險，目前各大行庫展開三大「救急」措施，一是在總共五年寬限期內，授權分行經理為客戶展延寬限期，一次一年；二是經理權限無法處理的案子，送總行處理；三是以展延到期日取代直接展延寬限期。





根據八大公股行庫截至8月底的最新統計，合計房貸市占率約48.5％。而金管會在數月前公布，房貸寬限期在今年底到期的金額共有5,429億元，對照目前八大公股行庫統計的1,500億元，推論至少已有超過1千億元寬限期將滿的房貸轉至民營銀避難兼重新開始。


行庫主管私下指出，這1千億元「隱藏版」的寬限期到期房貸，應該是不少寬期限將屆滿的客戶提前「逃難」到民營銀行；民營銀行近幾個月來大力爭取房貸業績，並且打出價格戰，很多客戶趁機轉檯，寬限期還可以從頭起算，因此造成行庫寬限期到期房貸量的占比比起整體房貸市占比，出現了極大的落差。


八大公股行庫的寬限期到期的房貸總量目前統計約有1,500億元，包括台銀260億元、土銀300億元、合庫250億元、一銀226億元、華銀170億元、兆豐120億元、彰銀約90億元、台企銀35億元。


其中土銀是房貸市占龍頭，因此年底300億元的寬限期到期量也是全體行庫最高；另一方面，土銀統計也顯示，若以目前土銀有約26萬房貸戶，使用到寬限期的房貸戶約8萬戶，僅占三成。


一銀指出，年底寬限期滿的226億元房貸，總筆數2,600筆，平均每戶房貸金額大約869萬元；彰銀與華銀則各約900、1,700筆，每戶平均房貸約1千萬元。


兆豐銀則有120億元房貸年底寬限期滿，筆數300多筆，每戶房貸金額大約4千多萬元，由於兆豐銀目前房市逾放比僅0.18％，為全體行庫最低，除了慎選自住客，房貸案也集中在六大都會區精華地，包括雙北重鎮、台中七期等，具有一定安全性。

轉載 2017/12/14 【布克文化／《女力！微型創業必修心法》／作者周怡君】


其實，應該在你有錢的時候借貸，而不是在你沒有錢的時候才急著去借錢。


因為你急著借錢，銀行開什麼條件你都沒有談判的空間，所以不容易爭取到好的條件，因此未來還款的負擔，可能會比原本預估的風險更大。


貸款的利率若是太高，最後營收不夠好，還不出款項來，很可能影響信用甚至跳票。


有人跟我說：「就是沒錢，才要創業賺錢，怎麼理財？」我分享：「沒錢也有沒錢的優勢，因為沒錢的時候，會去想出辦法。」


像我現在可能沒有這麼急著要錢，但會跟銀行保持好關係，試著去借出來看看，但不一定會用喔，因為這只是想要試看看可以跟銀行借到多少錢，利率會有多低，作為未來周轉資金的準備。


最近我得知原民會一直鼓勵創業者去借貸，很多人第一反應都是不喜歡借錢，但是我就會直接去問：「可以借到多少？」服務人員跟我說：「可以借到約一千五百萬。」我就會接著思考要不要試著借借看，因為有了「執行」的念頭，接下來我就會問清楚「需要條件」，假設需要房子當擔保品，我們未來可以怎麼處理，那麼，


就算現在雖然沒有用到，未來有需要的時候，可以怎麼執行，有什麼樣的額度，這些疑問我都會列入規畫中。


跟銀行借貸是需要「布局」的，就是要有信用。信用證明包含了繳稅、正常的金額往來，當然還有薪資證明等，因為銀行就是看這些資料。一旦我借出來資金，就盡量放在有把握的地方，因為畢竟那不是你的錢，如果說你周轉不過來的話，就很危險。


很多人問我：「KiKi，你跟銀行借幾百萬這樣的信用關係，是怎麼培養起來的？」其實就只是借款、還款清清楚楚罷了。「我目前只借過兩次，一次是以原住民身分，利息很低，另外一次是青年創業貸款。」


至於為什麼借得到呢？我覺得有兩個很主要的原因：

轉載 2018/09/05 【經濟日報／蔡靜紋】


近二年來創新趨勢基金績效突出，還能不能進場追是空手者最大疑問。第一金投信海外研究部門主管唐祖蔭認為，若能夠搭乘時光機回到20年前，大家一定會傾全力買進亞馬遜、蘋果股票，「AI創新趨勢也是一樣的道理，早投資、晚投資，早晚都要投資；買多、買少，多少都要買一點。」

轉載 2018/09/04【工商時報／朱漢崙】


和大型行庫合作的仲介公司要注意了，由於各大行庫現在嚴控房貸業務，連同房貸業務的「案源」也將一併列管，倘若仲介公司進件的案子產生過多逾放，將被銀行列入「黑名單」，成為拒絕往來戶。目前已知，華銀已開始對仲介公司所進件的房貸案件展開追蹤，並採取上述措施。


兆豐銀目前則鎖定信義、永慶、住商等三大房仲通路合作。但根據兆豐銀的房貸統計，去年底迄今房貸業務成長超過300億元、業務總量達3,200億元，年增率超過10％，為全體行庫最高，但房貸逾放比則僅0.18％，反而是全體行庫最低者。


兆豐銀指出，要能做到衝業務成長量，但又低逾放比，除了集中火力作雙北市，和好的房仲業者合作可說非常關鍵，使案源也有品質保證。


財政部轄下八大公股行庫全面展開打擊房貸逾放總動員，其中，華銀除了把仲介公司納管防範機制，針對進件逾放偏高的仲介公司將列入黑名單，還包括所得徵信的「防偽」辨示，包括要求對於借款人的股利所得、稅單務必驗證是否為真，以免被偽造所騙。目前華銀房貸逾放比約0.22％，處公股行庫前段班。


包括台銀、土銀、合庫 、一銀、台企銀等多家行庫，也分別採取相應措施，包括從土建融分戶貸款總量管制、逾放偏高的分行限縮經理權限、或是將房貸金額過高的申貸案交由區域中心鑑價。





一銀高層指出，目前有三大措施，一是將各分行1千萬元以上的房貸金額將交由區域中心負責鑑價以控管逾放；二是逾放比過高的銀行凍結經理權限；三是分戶房貸經理沒有受理權限，全部必須報區域中心，利率過低的得進一步報總行。


台銀則對分戶房貸實施金額及比重的總量控管，例如在土建融分戶貸款的總量管制方面，台銀將以總銷量的30～50％，總金額1～3億元，作為分戶房貸每一銷案的總量管制上限，拿捏關鍵將視擔保品區位，物件本身主打客群等條件而定；對於剛升任分行經理的經理，授權權限還會先「打8折」，一段時間後再比照其他分行完全授權。

轉載 2018/09/01 【鉅亨網／陳慧菱】


社會新鮮人近期陸續領到人生第一份薪水，凱基銀行建議社會新鮮人，投資理財只要避開兩大理財陷阱，並善用保險、儲蓄及投資「財務鐵三角」，其中，儲蓄鎖定低風險，投資首選定期定額或母子基金投資法，就能穩穩地賺第一桶金。


凱基銀行理財規劃部資深協理張冠雄表示，在理財過程中，社會新鮮人應避開兩大理財陷阱。張冠雄說，陷阱一是「慾望的魔鬼」，因為縱容性的任意消費，累積起來也是一筆可觀的數字，破除方式為養成有紀律的消費習慣，「想要和必要」的東西是不一樣的，買東西前要思考一下，減少「非必要」的衝動消費。

轉載 2018/09/01 【蘋果日報／陳宥里】


同樣都是車位，除了大小有別，連產權登記也未必相同，甚至影響日後轉賣或出租限制。專家表示，一般最常見的是法定停車位，無獨立權狀、須登記為公設，入手須查明是否有記錄車位編號、由哪一戶專用，出租需遵照社區分管協議規範，日後若想單獨賣車位，也只能賣給同社區的區分所有權人。


《住展》雜誌企研室經理何世昌表示，停車位分為法定停車位、增設停車位、獎勵停車位，以法定停車位最常見。法定車位是按建物總樓地板面積決定設置的停車位數量，此類型車位雖有產權、但無獨立權狀，須登記為公設，又依照登記在「大公」或「小公」，使用上略有些不同。

轉載 2019/08/29 【經濟日報數位部內容中心／本文摘自「洪雪珍粉絲專頁」】


很多上班族都說，存不到錢。我自己也經常覺得花錢如流水，最近看了一本書《獲利優先》，有如當頭棒喝。這書原來是在教小型企業怎麼獲利，我靈光一閃，認為它也可以用在存錢上。因為上班賺錢，跟企業一樣，最後都要有盈餘，企業談獲利，而我們談存錢，不是嗎？


創業維艱，不少小公司老闆都有追著錢跑的痛苦，但是心裡很困惑，明明做了這麼多金額的生意，公司的帳戶看來也是有錢。實際上卻經常沒有足夠的現金，為什麼？錢究竟都跑哪裡去了？《獲利優先》作者麥可‧米卡洛維茲（Mike Michalowicz）說：「一切都是因為人性。」


賺得多，花得也多


因為一般老闆看到營收這麼高，「誤」以為利潤也這麼多，於是大手大腳地花錢，一個不小心花過頭。這個現象，麥可‧米卡洛維茲稱為「誘發需求」。


在經濟學上，有一個理論是「醫師誘發需求」，指的是醫師不論是在醫院駐診或自己開診所，都有營收壓力，於是想盡辦法開闢財源，誘發病患的需求，比如補充價昂的營養品，或是不需要吃藥就給維他命，甚至是暗示開刀可以一勞永逸等等，讓病患花更多的錢。


同樣的，為了追求營收成長，企業老闆會在收入還未真正變成現金時，老闆們已經在腦中想好怎麼用這筆錢來投資，或添購哪些設備或新聘人力，等到現金一入帳，就直接花掉了，這是他們老是感到錢賺不少，但是花不夠的原因。


一般上班族也是相同情況，大家都以為存不到錢是因為薪水低，只要薪水調高，存錢就不是難事。然而事實是，薪水多了，存款還是沒有增加。原因是也被「誘發需求」了，在薪水還未入帳之前，早就想好怎麼花掉它們，這樣會存到錢才怪！


麥可‧米卡洛維茲是個創業天才，生意做得有聲有色，卻是經常處於債台高築的狀況，有一次他問會計師，做的帳面不是顯示還有錢嗎？會計師回答：「這是會計上的獲利，但是你已經以某種方式把錢用掉了。」


聽起來，真是令人費解，難道會計師都是在做假帳嗎？辛苦創業，求的無非是未來能夠財務自由，遺憾的是結果有八成以上的創業到最後不僅沒達到目的，還債務纏身，整個過程非常弔詭。

轉載 2018/08/27 【經濟日報／游智文】


根據聯徵中心資料，這兩年房市復甦，50歲以上買屋人數增加四成最多。20~30歲買房人數雖也增加，但占比從最高17%滑落到13%，顯示房價回修，受惠的主要是財力較佳的中老年人，買得起房的年輕人仍是少數。





屋比房屋比價創辦人葉國華表示，年輕人買不起房，與普遍低薪、房價過高有關。根據勞動部統計，去年30歲以下年輕人平均月薪29,427元，年薪僅35.3萬元，還不到40萬。