Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2018/08/16 【經濟日報／邱金蘭】


金管會日前悄悄啟動大規模壓力測試，針對房市、匯市、利率及國內外GDP（國內生產毛額）變化，展開全面性測試，要求所有銀行須在8月底前「交卷」，測試結果將視情況要銀行提資本改善計畫。值得注意的是，以往壓力測試面對的不利情境都是一年，這次加壓延長至二年，以了解二年都處不利情境時，銀行究竟有無足夠風險承擔能力，銀行能否全數順利過關，是一大考驗，也受市場關注。





近來美中貿易大戰、土耳其危機等國際情勢變化快速，國內房貸逾放比率也攀升，為掌握國內外經濟、金融市場變化衝擊下，銀行資本是否足以因應，金管會日前發函給所有銀行，啟動新一波大規模壓力測試。據了解，金管會早已擬妥這波壓力測試的情境設定條件，所有銀行須在8月底前回報，預計第4季對外公布結果。

轉載 2018/08/16 【經濟日報／林奕榮】


金價周三觸及逾18個月低點，再度跌穿1,200美元，因土耳其里拉崩跌的衝擊向全球市場擴散，美元向逾一年最高水準攀升。油價下滑，主因美國庫存增加和需求下滑疑慮。


交易員指出，新興市場出清黃金以增加持有本地貨幣，也對金價帶來壓力。三菱分析師Jonathan Butler說：「黃金主要受美元走強和新興市場疲弱影響；避險通常有利黃金，但目前的狀況是美元大幅走強。」

轉載 2018/08/14 【卡優新聞網／溫子豪】


暑假即將結束，父母們開始準備繳交子女的學雜費用，而「就學貸款」可減輕家長的資金壓力。臺銀、台北富邦與高雄銀行學貸申辦均已開跑，貸款利率為1.15%，配合政府更有「1+4年寬限期」優惠方案，可1次或分次申請1~4年只還息、免還本，更能透過線上申貸免除臨櫃排隊之苦。


「政策性學貸」承辦銀行共有台北富邦、高雄銀行與臺灣銀行等3家業者，分別負責台北市、高雄市與北高以外學校的業務。107學年度上學期的申辦作業已經開跑，至9月30日前都能申請，利率則按中華郵政1年期定期儲蓄存款機動利率，為指標利率加0.15%計算，與106學年度下學期相同，維持在1.15%。

 

申辦資格分為3種，家庭年收入低於114萬元，由政府負擔就學與服役期間的利息；介於114萬元至120萬元，由政府與學生各付半額利息；超過120萬元，但同時有2名以上兄弟姊妹就讀高中以上學校，由學生負擔全額利息。貸款者須於畢業1年後開始攤還本息，但若償還前1年平均月收入未達3萬元，或為中低收入戶，可申請緩繳1年，最多以申請4次為限。


依據教育部統計，目前正在償還就學貸款的人數約50萬人，並以每年9萬人的速度增加。為減輕年輕人還款的壓力，政府釋出「1+4年寬限期」優惠方案，學生可依個人的經濟與財務狀況，1次或分次申請1~4年只還息、免還本；申請「緩繳息」的人數則有4萬人，因申請門檻放寬至3.5萬元，符合的人數將再增加3.8萬人，因此可緩繳息、緩繳本的人數加總可到7.8萬人。


臺銀表示，為了讓申貸過程更簡便，自101學年度開始就推廣同一學程續貸者「線上申貸」作業，透過網路就能免於臨櫃奔波與排隊等候的不便。由於各校規定的註冊時間不同，想申貸的學生務必在時間內完成辦理，才不會造成「無校可讀」的窘境。

轉載 2018/08/10 【鉅亨網／林奇芬】


陸續公佈第二季財報，從美國到歐洲、日本，大多數企業交出不錯的成績單，顯示景氣仍然暢旺。但另一方面，金融市場卻顯得膠著不安。許多股市在歷史新高位置，有些市場則已經跌破年線，另外，債券市場也多空不一，如全球債受升息壓力，但高收債卻又有撐，現階段真有不知該買還是該賣的困擾。


與其猜測市場接下來的走向，還不如做好自己的風險控管，回到資產配置才是最佳投資策略。以下三個方向，提供投資人參考。

轉載 2018/07/30 【好房網News／曾亭皓】


買房產權登記要小心，但產權登記又分哪些類別呢？不論家庭、夫妻還是情侶，在買房登記產權時，都可能預設將房產登記於對方名下，以示誠意或決心，但之後可能面臨的問題有太多，專家建議，先了解4大登記差別，就不怕房產慘遭另一半吃掉。


崇森聯合事務所事務長余國華透露，買房辦理貸款，產權登記略分為4大類，分別為「共同登記」、「借名登記」、「預告登記」以及「信託登記」等，雖然各有利弊，但若為防房產遭對方賣出，導致脫產，余國華建議，可以考慮使用後兩者方式登記。

前言：

與這一位委託人L小姐最早接觸時間是在7月4日，當時她主動加入我Line朋友群組後，詢問我有關負債整合與多增貸現金的問題：

『在網路上搜尋到您的文章，有關於信貸的問題想請教您。我目前有兩筆信貸第一筆剩88,989(貸60萬.剩五期.利率是5.75%)，第二筆剩116,000(貸19萬.剩15期.利率是11.98%)，一張信用卡剩70,498。因為8月希望再貸款一筆80～100萬，想詢問您的意見，我在考慮為了提高通過率，要不要在七月先把全部信用卡還掉和八月初的時候把少的那筆少的信貸還掉，只是這樣戶頭會比較難看』

接著我詢問她目前月薪資收入、職稱、繳款信用往來與資金用途後，回覆她：『申請貸款前、還清累積7萬多的信用卡帳單，最好等待聯徵報告資訊更新，但卻無法立即提高評分與銀行過件率。』

因為銀行『審查個人信用、其“信用卡使用繳款”是以“過往一年”為基礎，並非只看上個月繳款情況；換句話說、若當事人長時間都在使用信用卡的循環信用(沒有繳清應繳總金額)，又只繳帳單上的最低應繳款，整體信用評分都會持續維持低檔。』

L小姐能接受且瞭解我的回答，但由於她這個月只先做諮詢，主要是等下個月才會準備辦理。時序進入8月初、L小姐即主動徵詢我可以見面的時間，以及需要準備哪些貸款資料，隨即約父親節下午於忠孝東路西雅圖收件並詳談細節…

轉載 2018/08/11 【蘋果日報／陳佳祺】


如何晉升有殼族，是同儕間最常討論的話題，《地產王》委託創市際市場研究顧問調查，發現25歲以上仍有過半的民眾尚未買房，本期就讓我們一起從民調找出問題，好好規劃首購買房大計吧！


無論年輕人或退休人士，只要是無殼蝸牛都曾想過，擁有一間屬於自己的房子。《地產王》本期委託創市際市場研究顧問調查，發現25歲以上，有過半數的民眾尚未買房，其中更有高達3成2的民眾認為，月薪6萬元以上，就足以支付房貸。專家表示，首購若想買房，建議自備款可擬定中長期計劃，不求直接到位，未來再以小換大購買理想的房屋類型。 


買房大不易，內政部營建署日前公布107年首季房價負擔能力指標，全國房價所得比為9.08倍，意謂想買房平均需要9年不吃不喝，才買得起。依據創市際市場研究顧問針對25歲以上民眾，共回收1068份問卷調查結果顯示，有超過半數的受訪者（52.8%）尚未擁有房地產。


30~39歲逾6成未買房


其中，正值適婚年齡30~39歲的民眾，逾6成未買房（61.9%），而40~49歲的民眾則降至39%，對此，住商不動產企研室經理徐佳馨表示，40~49歲買房民眾可能是在房價早期相對便宜時入手，反觀30~39歲的民眾，雖然這年齡層一直是買屋主力，但目前此年齡層遇到大環境房價高、收入低的狀況，買房可能負擔較重。





對於民眾遲遲不敢買房的原因，有61.5%的人卡在自備款不足，其次52.7%是認為房貸繳不起，也有48.9%的民眾覺得大環境不好，特別是50歲以上的受訪者，有高達61.4%更認為大環境不佳。對此網路地產王總經理陳韻如指出，籌自備款其實是中長期計劃，須花6~7年才能達成，建議民眾在能力許可範圍內，先買房強迫儲蓄，未來再以小換大，在心理層面來說也較為踏實。





針對高年齡層認為環境不佳，徐佳馨表示，此年齡層經歷了台灣高經濟成長率的年代，當前的大環境已不可同日而語，且高年資的員工在職場上，比較容易面臨汰換危機，因此造成高年齡層族群的不安全感。





對於月薪需要多少？才足以支付後續的房貸？有32.8%的民眾認為，月薪要6萬元以上才足夠；22.9%認為月薪達4~5萬元才可支付房貸，僅18.6%的民眾認為，月薪需要5~6萬元才能買房。對此，徐佳馨認為，月薪須6萬元以上可解決較多的事，而認為收入4~5萬元就足夠的民眾，可能購買的物件是相對低總價。至於認為5~6萬元收入的民眾，可能是對房子有點想法，而這區間的民眾通常工作上可能較為資深，首購想買好一點的地方，因此預算落在此區。





低自備款付款壓力大


關於自備款的準備，有28.2%民眾認為，自備100~200萬元即可買房；26.1%的人認為，200~300萬元可以買到房，更有20.4%的民眾認為，要400萬元以上才能買房。對此，陳韻如表示，現在很多新建案訴求低自備，100~300萬元自備款的新建案可能就佔一半以上，因此年輕人買預售或新成屋的機率可能性比較高。專家提醒，低自備後續付款壓力大，有些還會有投資客槓桿操作，恐變成社區內投資比重較高，社區後續可能會出現營運問題。


陳韻如補充說，首購買房建議不要買絕對便宜的房子，建商品牌及口碑都很重要，未來居住的舒適度更重要，若是買太便宜的房子，可能出現漏水、隔音差、隔間牆很薄等問題，都是民眾自己所必須要承擔的風險。

轉載  2018/08/01 【遠見雜誌 / 林讓均】


《遠見》、施羅德投信與政大商學院資料採礦中心再度合作進行「台灣工作族群退休準備指數大調查」，調查發現台灣工作者退休準備相當不足，得再加把勁。今年7月，年金改革正式上路。退休軍公教族一見面打招呼時，問候語不再是「呷飽沒？」，而是「退休金被砍多少？」「還剩多少？」「提訴願沒？」，許多人收到處分書後，不敢相信老本嚴重縮水，抱怨電話打爆相關部會。


蔡英文總統推動年金改革，繼軍公教後，下一波被改革的對象就是1000多萬名勞工，往「繳多、領少、延退」的目標改革。如果你還沒退休，那麼恭喜你，還有時間應變。


五年追蹤 4.17分持續落底


《遠見雜誌》連續五年追蹤國人的退休準備狀況，每年成績多半不理想。可能受年金改革影響，今年分數更差。今年，《遠見雜誌》、施羅德投信與政治大學商學院資料採礦中心再度合作，進行「2018台灣工作族群退休準備指數大調查」。


本調查參考AEGON（全球保險集團）從2012年開始進行的跨國退休準備指數調查，並修改為台灣版本。主要以七個問題測知25～55歲工作者對退休準備的認知與行動狀況，一探台灣工作者（泛指各領域在職工作者）對退休準備的認真程度。


今年調查執行單位為政治大學商學院資料採礦中心，調查對象是25～55歲的台灣在職民眾，調查期間為6月1日至6月18日，共完成1200份有效問卷。經加權演算，今年「台灣工作者退休準備指數」分數為4.17分，以滿分10分，及格6分來看，顯然台灣工作者的退休準備遠遠不足。放在全球評比，處於末段班。





根據AEGON長壽與退休中心發表的「2017退休準備調查」（Retirement Readiness Survey 2017），橫跨歐、美、亞與澳洲15個國家，平均值為5.9分，其中日本敬陪末座，只有4.7分；印度最高7.6分；美國次高6.9分。台灣調查結果竟比日本還低。


本調查的前六個問題，有三題屬於態度與認知。包括「同意準備足夠的退休金是自己的責任？」「覺得需要替未來的退休生活做財務規劃？」「是否了解如何做退休財務規劃？」另外三個行為題，包括：「現階段的退休理財，有按原先的計劃進行嗎？」「退休時所累積的金錢足夠應付退休生活？」「有信心在退休後取得退休前每月收入的六成？」


但台灣版的調查有兩個地方跟國際不同。


一是台灣版調查強調退休後要有「退休前月收六成」。根據「施羅德」全球退休研究報告，退休所得替代率至少要六成，才能過上有品質的退休生活。此外，AEGON跨國調查包括退休人士，通常退休者的退休準備分數較高，而台灣版調查限定25～55歲的工作者，這也是拉低台灣分數的原因。

轉載 2018/08/07 【好房網News／林奇芬】


目前台灣五大銀行購屋貸款利率已經跌至1.624%，史上第二低(最低是2010年5月，利率1.616%)，購置住宅貸款餘額高達6.78兆元，史上最高額，但是房市成交量卻仍然低迷。這是怎麼了？一般來說，房貸利率降低，有利於民眾購屋意願，通常可以帶動房市復甦。以美國2000年到2007年的房市熱潮，主要就是美國以低利率刺激經濟，帶動了房市成長。不過，最終也因為利率攀高、以致房市泡沫，最終引發金融海嘯。


美國開始升息，台灣利率不動


金融海嘯之後，美國再次用低利率加上QE(量化寬鬆)，降低資金成本，推升美國房市再度成長。不過，美國自2015年底開始升息，目前基本利率已經攀升到2%，30年期房貸利率也從最低3.5%，攀升到目前4.85%，房市開始有降溫跡象。


但台灣利率走勢與美國不同，台灣央行自2015年起反而陸續降息4次，2016年下半年起更維持在1.375%低利水準不動至今。先前央行對房市的許多選擇性信用管制，更已經陸續解禁，目前只剩下豪宅貸款成數還有限制。


利率史上第二低，買賣棟數欲振乏力


政策上，央行對房市管制放寬，銀行因為爛頭寸多，開始在房貸放款上更為積極。今年以來，銀行對首購族給予更高貸款成數、更低利率優惠，顯示銀行在房貸業務上更為積極。


有些銀行的「青年安心成家購屋優惠貸款專案」，利率甚至殺到1.44%，可以說是史上超級低。不過這些特惠案，仍有一些條件限制，例如，金額不超過某個額度、時間不超過1到3年等，而且利率也會隨指標利率浮動。整體而言，目前貸款條件，對首購族、換屋族，都是相當良好的環境。但若從房屋買賣移轉棟數來看，自2015年持續降低利率以來，房屋買賣移轉棟數卻是持續萎縮，買氣並沒有因為利率降低而成長。


房貸利率與房屋買賣移轉棟數

轉載 2018/08/07 【​聯合報／沈婉玉】


暑假剛過了一半，很多民眾都會利用暑期規劃家庭親子旅遊，各家金融機構趁機推出各種信用卡促刷活動，搶攻暑假旅遊商機，讓卡友刷卡旅遊享優惠。不過，信用卡享各種刷卡優惠活動多多少少會設一些門檻和條件，若沒注意到這些「陷阱」，好康就從手中溜走，或是看的到、吃不到，持卡人得先搞清楚遊戲規則。


陷阱1：超值優惠看清楚，非全卡別皆適用


部分銀行積極宣傳旅遊優惠活動，但為了控制成本，不會讓全卡友都能參加，有些現金回饋較高、權益較好的卡片，會排除在優惠旅遊活動之外，不過，載明排除適用的信用卡卡別等相關說明，卻常常藏在密密麻麻的注意事項中，卡友一不注意、刷錯卡，就與優惠活動擦身而過。


陷阱2：留意活動回饋限制，是否限定須分期


常有銀行推出旅遊刷卡滿額享回饋的活動，但需留意是否有限制要「單筆分期滿額」或是「累積分期滿額」，倘若卡友一次付清沒分期，就會因不符合資格，拿不到回饋。


陷阱3：留意適用的旅行社


別看到旅遊回饋就傻傻刷下去，要留意該銀行是否有指定配合的旅行社，有沒有限定行程，要到指定店家刷卡、選定指定行程才能有優惠。例如，永豐銀行獨家與燦星旅遊合作，推出九州、東京等特選行程，刷永豐卡現折1,000元；同時，為便利卡友提前安排秋天賞楓，永豐則與雄獅旅遊合作，推出指定賞楓行程現折2,000元；最受親子歡迎的沖繩自由行，永豐卡友報名加送沖繩美麗海水族館門票。


兆豐銀行在八月底前推出刷卡滿額最高可獲得1,888元的刷卡金回饋，而且還可以分3期0利率，降低卡友出遊的旅費負擔，但要注意僅適用全台16家旅行社。