Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2017/10/14 【蘋果日報／陳宥里】


房貸方案選擇眾多，常聽到有固定式利率、一段式利率、分段式利率房貸，名字這麼像究竟有什麼差別呢？


專家表示，最主要的差異是利率調整方式不盡相同，若無特別需求，建議可選擇一段式利率房貸，其利率隨著經濟走勢調整，較固定式利率有彈性，每個月房貸成本支出溫和穩定，目前年利率1.7%~1.75%。





固定式利率房貸、一段式利率房貸容易讓人搞混，土地銀行個人金融部表示，固定利率型房貸是指契約從頭到尾都維持相同利率、不變動，不受市場利率變動影響，土銀本身目前無承作此業務。一段式利率房貸借款期間採指標利率（土銀取6家公股銀行1年期定儲存款機動利率平均數計算）加上固定加碼數計息，以土地銀行的一段式利率房貸為例，目前指標利率為1.09%，依客戶條件加碼機動計息，利率1.68%~1.85%。

轉載 2017/10/07 【蘋果日報／廖育萱】


房市景氣不佳，銀行業者為搶攻房貸，愈來愈多家銀行加入40年期長房貸行列，甚至出現本金彈性還款方案，利率最低1.56%起，就是為了降低民眾房貸壓力，但專家指出，長年期房貸限制多，多適用年紀輕的民眾及房屋，本金彈性還款的房貸則屬前甘後苦，初期輕鬆，但總利息高。


一般房貸還款年限在20~30年，近年來合作金庫、星展銀行、永豐銀行紛紛加入40年房貸行列。永豐銀行個人金融處處長江靜美表示，本行的青年成家專案期限最長40年，利率1.75%起，貸款額度最高8.5成，但僅限首購族申請。以貸款1000萬元，利率1.75%，本息平均攤還為例，20年房貸月付金4萬9413元，40年房貸月付金2萬8984元，月付款降40%，降低付款壓力，且可搭配政府政策房貸。

轉載 2017/09/22 【鉅亨網／張欽發】


根據聯徵中心每季申請房貸資料分析，老公寓在 2011 年第 2 季占比仍有 16.5%，不過占比呈現下滑走勢，今年第 2 季僅剩 13.4%，足足減少了 3 個百分點，取而代之則是電梯大樓的人氣一路攀升。





相關統計顯示，電梯大樓的申貸占比的從 2011 年第 2 季的 46.6% 增加到今年第 2 季的 50.5%，顯見老公寓可能因位地段與坪數實在，仍有特定的買方族群，但畢竟公寓產品屋齡較舊同時上下樓梯較為不便，電梯大樓仍是一般民眾較為青睞的產品。

轉載 2017/09/20 【蘋果日報／王立德】


國銀殺價搶房貸，5大行庫新增房貸平均利率再創新低！央行昨日公布5大行庫8月新承做放款統計，其中新增購屋貸款加權平均利率以1.638%創87個月新低，離史上最低紀錄僅相差2.2個基本點（bp，basic point）。


央行經濟研究處副處長吳懿娟表示，5大行庫新增房貸加權平均利率的史上最低點在2010年5月，當時利率僅1.616%，而8月的利率為2010年6月以來最低，拉長時間來看，也是有統計以來的史上第3低紀錄。





連4個月愈殺愈低


5大行庫分別為台銀、合庫、一銀、彰銀、華銀，因房貸放款市佔率約4成，被視為是房市風向指標球。吳懿娟分析，8月因各家銀行對自住客接連推出優惠的購屋貸款，利率愈殺愈低，將加權平均利率拉低至1.638%，月減0.4個基本點，為連續第4個月下滑。


值得注意的是，過去拉低5大行庫新增房貸加權平均利率的主因之一「青年安心成家優惠房貸」，8月新增106億元，佔整體新增房貸金額比重降至25%，月減2.1個百分點。但即使在「拉力」衰減下，新增房貸利率仍續創新低，央行官員表示，顯示國銀爭房貸業務，除了青年安心成家優惠房貸外，還進一步擴及到其他自住戶。

轉載 2017/09/12 【蘋果日報／陳英寰】


怎麼挑選房貸方案，絕對是購屋行為中極為要緊的事項，在銀行資金充沛、低利率走勢仍強以及自住買盤增溫，各家銀行紛紛祭出優惠措施搶食房貸大餅，民眾可趁此機會好好挑選適合自身還款能力的方案。


日前房仲業者公佈一項調查，首購族購屋最在意「買貴了」，比例達22.5%，其次是怕貸款貸不下來，占18.9%；再其次是擔心未來房價下跌，占13.6%；排名第四、第五的則分別是擔心產權不完整的10.8%，以及周遭環境安全的8.9%。


調查也發現，一般首購族年齡層多介於30~35歲之間，由受限於財務能力，房價當然是首購族相當在意的，就是怕買貴了，才會一比再比，也造成首購族在購屋坪數方面有趨向選擇小坪數的現況，再來就是擔心貸款貸不下來，該選擇何種房貸、如何還款、設定年限，都是相當重要的環節，如何貸到條件最優惠的房屋貸款，也成了每個人的必做功課，不過房貸支出應衡量個人還款能力，最好控制在家庭收入的2分1以內，才不會造成過大的負擔，增加斷頭風險。

轉載 2017/09/07 【房地王／盧振池】


近年來國內的金融業為了解決營運資金過剩的問題，以及有鑑於房地產的景氣好轉，紛紛採取放寬房貸承作成數、拉長房貸年限、還款寬限期等方式來搶攻房貸市場，但是現在的購屋者已經變得很精明了，放寬房貸成數、寬限期、貸款年限等招數哪會滿足購屋者的實際需求？只有銀行業者真正降低「房貸利率」，讓房貸利息支出繳得少一點，才算是對購屋民眾真正感受到「經濟又實惠」的最大誘因。


然而，金融業者不是慈善機構，以比較低的房屋貸款利率提供給購屋民眾，雖然可以解決放貸資金過剩的問題，擴大房貸業務的市場占有率，賺到更多的利息收入，但是卻會降低應有的利差收益，以及承受更多的營運風險，例如民眾不繳房貸之後，金融業者得拍賣抵押的房地產。  


因此，為了降低受抵押的房地產將來拍賣的折價損失，銀行業者針對新成屋、或是屋齡新一點的房子，會給更低的利率優惠，但如果民眾買的是屋齡比較老舊的房子時，銀行給的房貸利率就會比新成屋高出1碼之多。


今年第2季屋齡與核准房貸利率統計表

資料來源：聯徵中心、信義房屋

轉載 2017/09/11 【經濟日報／楊筱筠】


房貸利率探底，外商銀行搶市場、跟進讓利。央行今年7月五大銀行新承做房貸利率下探至1.642%，外商銀行跟進推出低利房貸專案，最低1.63%起，低於五大銀行利率標準，更有外銀針對原屋融資推出新方案，利率殺到1.56%。


金管會資料統計至今年6月底，國銀購置住宅貸款以及房屋修繕貸款餘額約6.6兆元，今年以來增加逾千億元，其中不到一成金額來自五家在台設立子行的外商銀行，占比較低。


為搶市場，近期多家外商銀行罕見推出房貸利率優惠專案。滙豐銀新推出房貸專案，主打一般房貸可享1.63％起的優惠利率，且可以選擇搭配雙周繳功能加速還清房貸，也就是可以每雙周還款一次，提前償還部分貸款，在本金繳得快前提下，利息也可望減少，讓房貸戶加速還清房貸。滙豐銀該房貸專案僅到本周四（14）日為止。

轉載 2017/09/08 【經濟日報／郭及天】


雙北市房貸利率已連續五季在2%以下，不過大台北各地區房貸利率差異大，台北市北投、內湖、文山等蛋白區，新北市則以新莊、泰山、五股、林口等區利率最低，均低於1.8%。業者分析，顯示銀行對自住需求強的區域，認定風險值也低，新北市低利則與新屋交易較多有關。





根據金融聯徵中心資料顯示，台北市第2季平均房貸利率1.79%，是2010年第3季以來單季最低水準，以北投及內湖平均利率1.76%為最低，文山區1.77%次之，低利區段多位於房價水準相對蛋黃區低、自住客比例高的蛋白區行政區，不過台北市房屋總價最低的老舊市區的大同、萬華二區，房貸利率為1.84%較高。


新北市第2季平均房貸利率為1.82%，較上季增加0.03個百分點，不過各行政區房貸利率差異甚大，最高與最低間差距逾0.3個百分點，新莊、泰山、五股、林口四區均在1.8%以下，不過新北郊區瑞芳、三芝及金山都在2%以上，三重、樹林也都有1.88%的較高水準。


信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，房貸利率與個人償債能力、信用狀況與資產區位條件都有關，亦可看出銀行對各區域房市風險評估的差異，台北市自住型態的蛋白區利率條件明顯優惠，新北市低利區段則與新興開發區交屋或屋齡較新的交易比重較高有關。曾敬德表示，高自備款的購屋門檻，仍是年輕族群跨入有屋階級最大的困境。

轉載 2017/09/06 【好房網News／鍾釗榛】


買房不只關心房價，利率也扮演著重要角色，更是銀行房貸業務的角力點。今年6月15日美國聯準會（Fed）宣布升息1碼（0.25百分點），雖然當時央行並未跟著升息，但消息紛紛揣測第四季將可能會跟著升息，如果升息一碼，房貸利息跟著連動的情況下，以自住為基本買盤的台灣房市將受到嚴重考驗。

轉載 201/08/25 【房地王／胡兆陽】


隨著房地產市場的交易漸漸活絡起來，國內銀行業最近的熱門話題已經從「信用卡」的競爭，逐漸變成「房屋貸款」的競爭，之前「中國信託商銀、台北富邦銀行擠進全國前5大房貸市占率排名」的新聞就引起銀行及房地產業界不少的騷動，現在則是持續有業者祭出「低利率」策略來搶占房貸市場，使得平均房貸利率降到7年多來的新低水準，讓下半年的房地產市場更增添話題。





根據中央銀行公布7月份的五大公營行庫（包括第一銀行、華南銀行、台灣銀行、土地銀行、合作金庫）承作的新增加房屋貸款的平均利率為1.642%，比6月份的數字再下降0.005個百分點，房貸利率的走勢很明顯地在今年初至今走出了連續性的下滑趨勢，而這「1.642%」的數字已經創下了繼2010年6月以來、也就是7年多的的新低紀錄，代表不只是民營銀行在搶占房屋貸款的市場商機，連公營行庫也加入激烈競爭的戰局。

轉載 2017/08/29 【蘋果日報／廖珮君】


房貸利率殺到見骨，行庫正面臨「內憂外患」，資金浮濫加上同業殺價競爭的結果，導致銀行淨利差愈盤愈低，壓縮銀行獲利空間，如華南銀淨利差已連續2季只剩下0.99%，跌破1%大關，創近7年新低紀錄。


法人坦言，今年部分銀行出現淨利差大降，有2大原因：1是各銀行房貸量做太多，導致淨利差大減；2是雖然美國升息提升外幣放款利差，但又逢今年上半年台幣升值，外幣利差被匯損吃掉，導致整體淨利差不升反降。行庫主管坦言，房貸市場的「內憂」是指銀行間殺價競爭，又以民營銀行為盛，加上行庫多已碰觸不動產放款30%天條的上限，沒有房貸承做空間，只能「望客戶興嘆」。

轉載 2017/08/29 【蘋果日報／廖珮君】


房貸戶降息有望。上周四（24日）財政部與金管會召開委員會議，財部首度替公股行庫請命，盼金管會可調降房貸風險權數，金管會已確定朝「調降」方向研究；一旦鬆綁，銀行承做房貸等放款量能將大增，也因銀行資金成本降低，房貸利率可望再破底，房市、金融業、房貸戶同享利多。


據央行統計5大銀行新承做房貸利率，7月已下探到1.642%的7年新低，銀行主管認為，房貸市場競爭激烈，一旦風險權數調降，利率可望再下探新低點。「風險權數」攸關銀行計提資本多寡，也影響各銀行放款利率，權數愈高、銀行資金成本愈高，銀行就會提高放款利率，反之則會降低。

轉載 2017/08/24 【蘋果日報／王立德】


房市轉為幾乎都是自住客的市場，國銀紛紛以「破盤價」的房貸利率搶客，國銀新增房貸利率創逾7年新低！央行昨日公布5大行庫7月新增放款，當中購屋貸款加權平均利率下殺至1.642%，月減0.5個基本點（bp），並創2010年6月來逾7年新低，逼近史上最低紀錄1.616%。

轉載 2017/08/23 【Nownews／曹逸雯】


為了爭取房貸客戶，少數銀行推出40年期房貸搶市，房仲業者統計20年、30年以及40年房貸資料表示，40年期房貸每月的繳款金額相對輕鬆，大概是20年期的6折，不過由於貸款年限長，所需負擔的利息金額也高，目前普遍還是以申請20年期貸款為大宗。



▲40年房貸近期又成為市場上的討論話題，我該選40年期房貸嗎？（圖／記者曹逸雯製表）


信義房屋以貸款20年、30年以及40年的本金利息平均攤還，一段式利率2%試算，每貸款百萬元每月要繳的房貸分別為5059元、3696元與3028元，在沒有提前償還的狀況下，每貸款百萬元要繳的利息分別為21.4萬元、33萬元以及45.3萬元。





也就是說，40年期房貸每月繳款金額較輕鬆，大約是20年期的6折，不過繳的利息也比較多，40年每貸款百萬元合計總共要繳的利息為45.3萬元，比起20年期多出將近24萬元，增加幅度約為112%。

轉載 2017/08/23 【蘋果日報／​詹宜軒】


銀行推出40年期房貸攤還方案，引起業界熱議。專家表示，短期來看，民眾或可減輕月負擔，但繳交利息總金額卻是20年期的1.12倍，加上標的物、申請人條件規範，及未知的利率變化等，民眾想貸得輕鬆，應多方考量。


據了解，目前申貸20年期房貸者，雖仍佔據80%大宗，但40年期房貸已引發不少年輕購屋族的好奇心。專家提醒，民眾申貸該方案前，先檢視包括總負擔利息、個人及房屋條件，及申貸成數、綁約期等4要點，評核個人是否適宜再行出手。


為20年期6成


就負擔利息部分來看，根據信義房屋估算，以貸款20年、30年與40年的本金利息平均攤還，一段式利率2%試算，每貸款百萬元，40年房貸每月償還的金額約為20年期的6成，但總繳納利息，40年期則多出20年期將近24萬元，增加幅度約為112%，整體負擔較重。





德明財經科技大學客座教授莊孟翰指出：「另外，就是必須負擔40年利率調升的風險，未來月負擔恐加重。」


信義房屋地政士事務所經理林以德表示，由於40年期較長，銀行針對申請人的年齡、屋齡，也多有內規限制，「比如申請人最好在35歲以下，屋齡愈新愈好等，並非來者不拒。」


林以德也透露，若以35歲以下的民眾購屋來看，多數受限於資金有限，其購買標的物，就總價考量，也可能位於蛋白或蛋殼區，或蛋黃區的小坪數產品，「標的物本身增值空間，會影響銀行估價，導致放貸成數較低，恐不如申請人預期。」


最後，民眾在決定使用40年期貸款方案前，也必須了解銀行是否有綁約期、違約金的規範。高源不動產估價師事務所長陳碧源表示，通常像是不收開辦費、或是設有寬限期、及繳款期限較長的方案，銀行多設有綁約期自保，若民眾在期限內轉手房屋、繳清貸款，就必須負擔貸款總額1~2%（各家銀行規定不同）的違約金。


民眾看法不一


對於40年房貸究竟可行與否，民眾則持不同意見。網友Leo Tsai認為：「時間拉長1倍，每月繳納的本息攤還金下降，表示有多餘的錢可以做其他事情。但利率有漲有跌，這風險才是要規避的。」網友Chen Changhsu則說：「如果房價確定向上當然OK，但是沒人敢保證。」 

轉載 2017/08/16 【房地王／胡兆陽】


自從新北市板橋區的江翠重劃區新建案打出「買新屋比買中古屋便宜」的讓利策略之後，最近想買房子的民眾也發現：不少中、南部的房地產市場也都出現「新成屋售價比隔壁中古屋還吸引人」的情形。房地產業者表示，這是建商將本求利、壓低新成屋價格換取成交，能多少拿回一些營運成本總比新房子放著變舊、還要繳銀行融資利息來得好很多。


然而，這樣的結果可能就苦到前幾年買進這個建案的民眾，必須接受這些年房價修正的現實。但如果是自己買來要「自住」的購屋者還是沒差別，因為台灣民眾的房屋自有率超過80%，但是身邊的親朋好友也沒有到處是「繳房貸，繳到日子過不下去」的人，所以買了房子就算房價下跌，之後的生活也不會有大家想得這麼慘。


除非是自己買了超過財務能力的房子，舉例來說，如果家庭成員每個月加起來的薪水只有8萬元，卻要買下一個月要繳「本金＋利息」達到6萬元以上的房屋貸款，那就是自找麻煩。此時不僅房貸繳得很痛苦又遇到房價下跌，有的購屋者就會想拒繳房貸、認賠斷頭出場。

轉載 2017/08/10 【聯合晚報／仝澤蓉】


年輕人想買房、少不了貸款，貸多少和房價有關，但是寬限期過後，本金加上利息的還款壓力就來了，王道銀行8月起推出三段式房貸，寬限期過後第三年到第八年，本金最低只需攤還貸款金額0.1%，可降低年輕人的還款壓力。

轉載 2017/08/12 【蘋果日報／畢務潔】


銀行搶房貸客，公股銀行也加入戰局，房貸承作首位的土銀，新承做房貸利率最低到1.68%，最高成數可到8成，彰化銀行也提供最高8.5成的核貸成數，不過公股銀行現行最低利率還是「青年安心成家」方案，機動利率前2年1.44%，還可搭配其餘政策性房貸，購屋人可自由選擇。


今年房市瞬息變化，央行縮手打房並且屢降息、放寬房貸成數限制，如今連相對保守的公股銀行也鬆動，根據金管會統計，截至5月底，土地銀行為各大行庫承做房貸金額首位，上月宣布鬆綁相關房貸承作條件，除青年安心成家等政策性房貸，本身一般指數型房貸為指標利率（目前1.09%）加碼機動計息，目前為1.68%~1.85%，且最高成數可到8成，寬限期最長可到3年。

轉載 2017/08/11 【房地王／胡兆陽】


最近借款時程長達「40年期」的房屋貸款再度成為房地產市場的熱門話題，這都要歸因於目前國內的銀行業者積極搶占房屋貸款的業務，要減輕首購族的每個月還款壓力、提升申貸意願就必須拉長借款年限，於是沈寂一時的「40年期」超長房屋貸款又成為業者競相推出的房貸商品。


然而，每個聽到「40年」房屋貸款年限的購屋者，第一個反應一定是「豈不是一輩子要當屋奴？」、「這一代還不完，還要留給下一代來還？」、「還了40年下來，給銀行賺走的利息錢不就很嚇人？」其實這些問題都是購屋借款人多慮了，因為真相沒有外面講的這麼恐怖！

轉載  2017/08/08 【房地王／盧振池】


今年以來，不少民眾想趁著新成屋建案打出「讓利」銷售策略，來完成人生的購屋美夢，銀行業者為了自身營運的業績，當然也願意助民眾一臂之力，不僅祭出優惠的房貸利率，還增加房屋貸款的成數給申辦民眾。不過，有一項關卡是銀行業者無論如何都不會妥協的，那就是申請房貸者一定要拿出自己的「財力證明」，所以想要讓順利辦好房貸申請案的民眾不可不知相關的規定。


所謂「財力證明」的目的，其實就是金融業者（包括壽險業者）要知道購屋者申請了房屋貸款之後，每個月有沒有足夠的能力繳房貸？還款的錢來自於哪裡？財力證明如果提供得越多、越詳細，不只房貸申請案容易過關，還可能得到越低的房貸利率。