Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2016/08/06 【蘋果日報／廖育萱】


留愛，不留債！向銀行申請房貸同時投保壽險，若不幸身故，家人能保有房產，也不必扛房貸。專家表示，該方案並非強制，消費者可視自身需求購買此產品。





房貸壽險方案是指向銀行辦理房貸時，搭配壽險保單，當借款人不幸發生意外時，保險金可用來清償房貸，避免造成家人負擔。但此方案除了繳房貸金額外，還須付額外的保費。以往銀行業者在承作房貸時，為降低風險，會用暗示或強迫的方式要求申貸民眾購買房貸壽險，為此金管會於2013年規範該類型方案，須提供分期繳費選項，且受益人回歸要保人，最重要的是不可強制要求貸款者購買。


房貸壽險方案屬定期壽險，房貸期約到就結束，一般分為平準型和遞減型，以20年房貸來說，平準型20年期間保額固定，而遞減型則隨年期增加，房貸金額漸少，保額也逐漸減少，一般保額最高為6000萬元，但若沒有體檢，隨著年紀愈大，額度也會愈低。

轉載 2016/07/30 【蘋果日報／廖育萱】


購屋時房貸寬限期長短，攸關買房初期壓力，許多人繳完自備款後，還要裝潢、買家電，手頭資金所剩不多，為此有行庫推出「長寬限期房貸」，最長可達7年，利率1.56%起。專家提醒，寬限期拉長，只是延後還本，建議消費者要考量後續的還款能力。





銀行將寬限期拉長，讓客戶可以免於金錢壓力，如高雄銀行推出的「低利指數型房貸專案」，房屋貸款期限最長30年，寬限期至多5年，利率2.08%起，高雄銀行發言人徐翠梅表示，寬限期間先繳利息不還本，建議客戶要有詳細的財務規劃，才能盡早攤還本金，另她表示有不少投資客會使用該方案，在寬限期內將房子出售，只繳利息而不需負擔本金。

轉載 2016/07/30 【蘋果日報／黃敬涵】


雙北買房大不易，自備款不足的民眾選擇預售屋，自備款分期給付較輕鬆，雙北近期出現不少低首付預售新案，讓民眾初期不用準備大筆鉅款，減輕購屋負擔。但專家提醒，低首付不等同於低總價，要考量自身還款能力，避免陷入沉重房貸迴圈。





現今房市不景氣，有不少建案打出低首付口號來搶客，網路地產王總經理陳韻如指出，首購佔買方市場5~6成，為各家建商兵爭必搶之地，因首購族自備款方面較有壓力，所以建商會以低首付方式，將購屋門檻降低，使顧客可以提前進場，衝刺銷售量。

轉載 2016/07/23 【蘋果日報／廖育萱】


政府考量台灣老年人口數逐年增長，試辦「不動產逆向抵押貸款」，也就是俗稱的公益型「以房養老」，但因申貸標準過高，成效不彰，而目前6家公股行庫跟進高齡化社會走向，紛紛推出商業型「以房養老」，申貸門檻較低，貸款成數最高8成，利率1.93%起。





由政府試辦的「以房養老」方案，資金來源大多為公家機關預算或是盈餘，總體預算較有限，申請資格除須65歲以上、無法定繼承人，房屋還須無貸款狀況，標準嚴格，申請者寡。有鑑於此，合作金庫率先發起「幸福滿袋貸款」，凡滿65歲，有自己的房子即能申貸，條件審核較寬鬆，距合庫資料顯示從去年11月底至今年6月底，該方案已撥貸將近300件，申辦年齡層以65歲到70歲最多。

轉載 2016/07/11 【經濟日報／吳苡辰】


央行6月底再度宣布降息半碼（1碼為0.25個百分點），四度降息對房貸族無疑是一項利多，去年下半年至今央行共降息2碼，以千萬房貸估算每月可省下的利息約1,315元。


台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，央行在3月底實施房市鬆綁與降息策略，確實讓房市出現小幅回春，雖然降息對民眾的購屋意願影響不大，但央行自去年9月來四度降息，共降息2碼，反映到房貸利率上，約減少0.28個百分點。


陳炳辰指出，若以貸款1,000萬元，20年期本息平均攤還，貸款利率2%試算，房貸利率減少0.28個百分點、降至1.72%後，每月還款金額可減少約1,315元，足夠吃頓知名牛排、小確幸，一年可省下近1.6萬元。

轉載 2016/07/09 【蘋果日報／廖育萱】


舉凡醫師、會計師和百大企業等高所得菁英族群，因薪水較高且收入穩定，為各銀行業爭相搶辦的房貸對象，許多行庫為取得這塊大餅，紛紛推出針對菁英的房貸專案，成數最高可達8成，年利率1.8%起。





菁英客戶因還款能力佳，銀行貸款成數易拉高，地政士李佳芬表示，多數行庫皆有針對優質客戶推出專屬貸優惠方案。李佳芬提醒，申請者若為已婚人士，銀行會連同配偶一起徵信，也就是了解夫妻2人的負債比，若夫妻所得各方面穩定，承作上勢必能取得較多優惠。

轉載 2016/06/19 【蘋果日報／陳英寰、莊亞築】


小蔡這家人想要買房，得先湊足一筆自備款，房貸部分，銀行業者估算小蔡的家庭月收入，最多可承受起900萬元的房貸，如果小蔡與太太都在優質企業工作且信用條件良好，就算沒用到政府提供的青年優惠貸款，房貸利率也有機會談到2%以下。


想要晉升有房階級，光要湊足自備款，就讓不少購屋者傷透腦筋，更別說後續長達20至30年的房貸負擔，統計近年來購屋者準備自備款的方式，除了儲蓄以外，向親友借錢、父母贊助也很常見，或者靠標會錢、變賣股票等方式拿出頭期款，近期貸款利率低檔，靠另借信用貸款、建商無息貸款等方式，也可湊足自備款，一圓成家夢想。 

轉載 2016/06/18 【蘋果日報／黃敬涵】


千辛萬苦存到錢買屋，除了產品本身要實在，房價當然也要實惠才行，專家分析，購屋議價首重進場時機，以「公開銷售前」跟「銷售尾聲」最易撿便宜；買了房之後，管理費金額也不能輕忽，才能看緊荷包，開心住新厝。

轉載 2016/06/18 【蘋果日報／廖育萱】


政府為協助全國公教人員辦理房屋貸款，行政院人事行政總處主辦的「築巢優利貸」公教員工房屋貸款專案，目前由中國信託銀行承辦，一段式年利率1.63%。部分行庫也有針對公教人員推出房貸方案，前2年年利率1.65%起。





行政院為協助公教員購置住宅需求，由行政院人事行政總處主辦、中國信託銀行承辦的「築巢優利貸」，貸款成數最高達鑑價8成，還款年限最長30年，寬限期至多5年，年利率為一段式1.63%。行政院給與福利處副處長林錦慧表示，並不強制公教員要使用此方案，建議可多比較市場上同性質貸款方案，針對其服務措施、貸款利率、年限等做評估。

轉載 2016/06/14 【鉅亨網／張欽發】


台灣央行現階段放寬銀根，究竟哪種房屋最好貸款呢？依據財團法人金融聯合徵信中心統計資料，顯示屋齡3年以下者，平均貸款成數64.4%最高，是否屋齡低者價格較能持穩？大家房屋企劃研究室依據內政部實價登錄資料，統計台北市今年及去年第1季屋齡均價，屋齡3年以下者，均價跌幅達11%，屋齡最輕的雖然平均貸款成數高，但均價跌幅卻高達10%。

轉載 2016/05/29 【經濟日報／郭幸宜】


對多數人而言，房貸可說是一生中最大的負債，但相對的，也是極需填補的風險缺口，部分民眾會投保房貸壽險，降低風險，壽險業者建議，投保房貸壽險前須掌握三大重點，一、「足期、足額」、二、被保險人以家中經濟支柱為主、三、投保前務必要誠實告知體況，減少日後理賠糾紛。

轉載 2016/05/23 【卡優新聞網／張家嘯】


央行今(23)日公布4月臺銀、土銀、合庫、一銀、華銀等五大銀行新增房貸358.09億元，月增達11.32億元；而新承作房貸利率，在3度降息效應下，連續10個月下滑，來到1.74%，已創下近5年半以來的新低。


4月新房貸增加，主要是自住購屋人進場，尤其來自桃園A7合宜住宅的交屋效應，加上3月底房市管制鬆綁也對買氣產生激勵。至於房貸利率下滑，來自3次降息及「青年安心成家方案」佔比持續升高。

轉載 2016/05/07 【蘋果日報／畢務潔】


央行打房政策縮手，放寬雙北市第2屋房貸成數，地段佳的物件房貸可達8成，但利率依然由各銀行核定，雖歷經降息，第1屋貸款利率已到1.9%，但第2屋仍維持2%以上。專家表示，民眾可將第2屋改登記在配偶名下，或是維持信用狀況，與銀行洽談降低第1屋利率，減少整體利息的支出。


央行日前放寬房市管制，除第3次降息半碼（0.125%）外，雙北市各區第2屋貸款成數不再受限，但利率仍由各銀行自行核定。地政士李佳芬表示，央行頻降息，一般首購族，或是信用良好客戶，第1屋貸款可談至1.9%，若是第1屋房貸未清償，第2屋貸款利率至少2%以上。


李佳芬建議可將第2屋改登記在配偶名下，夫妻間各擁有1屋，房貸分開計算，可望取得較低利率，但若只能登記在同一人名下，可提供現金存款等財力證明，向銀行要求降低第1屋的利率，也能降低整體利率。

轉載 2016/04/29 【經濟日報／吳苡辰】


央行對於房市政策大幅鬆綁，加上持續降息，不少銀行或壽險業者提供1.7%至1.8%的房貸利率，而不同身分的購屋族群，可依照條件加以選擇。





對於首購族而言，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰建議，無論如何仍以政府提供的安心成家方案為首選，重點在於還款期限達30年，但整體利率卻與一般20年的房貸方案差不多，雖然有上限800萬的限制，但以第一次購屋，「先求有再求好」的概念出發，總價千萬內的產品，即便超過該方案可貸金額，負擔也不致過分沉重。

轉載 2016/04/21 【蘋果日報／陳瑩欣】


行庫以房養老商戰升溫，台銀昨日宣布推出「樂活人生安心貸」在宅養老服務，給付金額採「逐年遞增」的模式為號召，與其他銀行的以房養老的「年金按月給付」或「遞減給付」模式不同。台銀主打貸款人扣除繳付利息後，可領用金額可逐年增加，滿足銀髮長者因物價上漲及年齡增長造成生活、醫療等資金增加的需求。

轉載 2016/04/11 【工商時報／孫彬訓】


房屋價格近年高居不下，買房已經成為一般民眾最大消費，但房貸族負擔大，家庭財務風險也升溫，其實借款人可利用房貸壽險加強保障，萬一身故或傷殘都可獲理賠，不須擔心收入中斷，家人也不用擔心房子被法拍而流離失所。


第一銀行主管指出，當民眾向銀行承做房屋貸款時，應該同時考量一併購買保險規畫風險，並善用保單可量身制作的特性，重新檢視自身壽險、意外、醫療、住院等需求，真正做到保護自己也保障家人的整體規畫。華南銀行則分析，民眾投保房貸壽險前，有5項要特別注意的事情。

轉載 2016/04/06 【經濟日報／楊筱筠】


國銀搶轉貸戶 談判空間大 授信良好客戶可爭取費用全免優惠


金管會、央行陸續鬆綁國銀對不動產放款限制，加上房仲業者業績普遍出現回升，國銀要消化手中資金，積極搶進消金等房貸市場，以低於2%利率向已有房貸的有殼族招手，激烈競爭下，轉貸民眾最低有機會透過與銀行業者私下談判，拿到免手續費優惠。


但金融人士建議，挑選房貸轉貸時，要將預期銀行「會支出的成本」列入計算。舉例來說，以房貸金額1,000萬元計算，轉貸的利息至少要省下1~2萬元以上才划算。換算下來，若銀行提供比現階段利息低0.1~0.2個百分點以上利率、搭配優惠手續費，才可列入考量。

轉載 2016/03/26 【蘋果日報／畢務潔】


年輕人買房不容易，除要湊足自備款，房貸利率也會影響每月房貸負擔，現行針對首購族的優惠房貸，除政府主辦的「青年安心成家房貸」前2年機動計息1.58%，部分銀行業者也推出同樣最低1.58%起的房貸專案，但還須依申辦人個人信用、薪資等條件審核。


決定買下人生的第1間房後，首購族多會尋找優惠利率，減輕房貸負擔，信義房屋聯合地政士事務所專案經理林以德表示，首購族申請房貸時，因年紀輕可還款年限長，若收入穩定，通常可獲得優惠的利率及成數，因此銀行在核貸首購時，除房屋本身條件，也會著重在個人信用紀錄，像是曾有信用貸款繳款紀錄不良或是卡債等，都容易影響評分。

轉載 2016/03/23 【NowNews／顏真真專題】


在政府開放土壤液化潛勢區資料庫查詢後，許多民眾不僅擔心自家房屋安全，也憂心銀行在房貸部分可能降低貸款成數、調高利率？對此，金管會表示，既有房貸不受影響，新房貸部分，銀行本來就會根據「5P」授信原則，進行差異化管理。不過，目前不論公股行庫還是民營銀行多表示，就「土壤液化」部分，目前先暫時觀望，還不會調整授信政策，民眾不用太緊張。


金管會銀行局長詹庭禎就指出，民眾既有房貸，因屬中長期擔保放款，且貸款相關條件均已約定，因此不受影響。新房貸部分，因擔保品並非唯一考量因素，銀行授信須審查借款戶信用狀況、資金用途、還款來源、債權保障及未來展望等「5P」原則，整體綜合評估風險及市場利率決定是否貸放及其利率水準。

轉載 2016/03/21 【蘋果日報／地產中心】


近期密集在各大網站曝光的「大台北免頭款購屋網」廣告，引起網友討論。事實上，過去也曾有類似網路平台被揭露，公司背景為投資客。房仲及銀行業者認為，房貸成數依申貸人能力、購買房屋條件而有所不同，不可能全額貸款，應有部分為信貸，民眾須衡量每月還款能力而申辦。





點開大台北免頭款購屋網網頁，網站強調，只要民眾信用正常、有正常工作收入、有能力按月分期繳交房貸，即可申辦。依照該網站規定，申辦流程需先填寫預約諮詢單，並備妥個人財力證明等資料，至該公司遞件。後進行信用評估，再依照評估貸款額度，配對合適物件，最後對保、簽約、交屋。 


曾試圖申請諮詢的Ivy指出，「填寫申請單時，發現月薪至少要4萬元。」後該公司與Ivy聯繫時表示，無法先看屋，得視個人貸款審核後再提出適合物件，且物件僅限大台北部分區域，如中永和區等。