Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2023/02/26【好房網News／嚴鈺雯】

在房價不斷上漲的年代裡，買房族的房貸壓力越來越大，再加上升息，還款金額也變多了。這時候買房族更關心的就是房貸的還款方式和貸款年限，該選擇哪種才是最適合自己的？對此，專家分析，這些都和收入有關，不過無論選擇哪種方式，都不建議提前還款。

房貸還款方式一般分為本金攤還和本息攤還。「本金攤還」為每月償還同等數額的本金和剩餘貸款在該月所產生的利息，也就是每月還款本金額固定，而利息越來越少，如此一來借款人起初還款壓力會比較大，但隨時間增長，每月還款數也越少。「本息攤還」為貸款本金總額和利息加總，再平均分攤於還款期限的每月裡，也就是每月的還款額固定，但每月還款額的本金比重逐月遞增、利息則逐月遞減。

而房貸還款年限通常分為20、30及40年，品嘉建設董事長胡偉良分析，還款年限的選擇其實與收入息息相關。以1000萬的房貸為例，假設以首購房貸最低利率1.81％、採本息攤還計算，月薪能有12萬以上的族群，選擇20年房貸較合適，除了能盡早回歸無債狀態，也能比30年房貸省下104萬利息。但若為月薪不足10萬的族群，還是以30或40年作為首選，每月還款數較少，也有多餘的錢生活。

胡偉良表示，無論選擇哪種還款年限都各有優缺點，還是要以自己的經濟情況去選擇，不過3種年限房貸之間相差的利息則須認真考慮，「畢竟大家的錢都不是大風刮來的，要賺這100多萬也不容易。」

不少人選完還款方式及年限後，為了盡早回復自由人身分，都會萌生提早還款的想法。對此，胡偉良則不建議提早還款，最主要的原因是房貸對銀行來說屬於優質貸款，很少會有壞賬的問題，所以銀行不會希望借款人提前還款。

另外，胡偉良也不推薦一次性還貸，尤其是以減少利息支出為目的的一次性還款。與其早早將房貸還給銀行，不如把錢拿在手裡，盡可能讓錢生錢，讓收益跑贏利息，只要積極認真地找尋，年投報率5％以上的投資產品不難找，對於具備基本理財的人而言，一直按月還款才是最划算的。

轉載 2023/02/24 【Tvbs新聞網／陳文越】

在社群網路發達的時代，對許多人來說，如何自我呈現，變成生活重要的一環，也因為如此，近幾年社會出現了一個很奇妙的現象，叫做「精緻窮」，明明收入不高，但卻喜歡買名牌，天天吃好料拍照，對外營造出自己的高質感生活。

專業紋繡師Lea：「客人來之前，就是會先準備好今天要用的工具，然後所有的工具都會做消毒。」客人來之前，先仔細一步步前置作業，自己經營眉眼唇紋繡工作室，已經7年時間，Lea平均收入不算低，還會固定跟公益團體合作，替燒燙傷患者免費施作，而身為新時代獨立女性，對她來說賺錢同時，如何留住錢更關鍵。

專業紋繡師Lea：「就是你有記帳之後，你就會知道自己用錢的習慣，比如說我會分一個日常花費，然後其他就是比如說是會有固定的戶頭，是我這裡面的錢我都不動，那它就是放著，除此之外會有錢是放在股票定期定額。」

存錢是基本，在疫情最嚴重收入不穩時，不是耍廢也沒有怨天尤人，而是去報名課程增進不同技能，擴展收入來源，進一步用錢滾錢。專業紋繡師Lea：「我寧願把錢拿在投資在自己身上，就是投資在個人，或是投資在你的內在的部分，都可以讓你整個人，看起來是會更有價值的，比起說穿戴名牌。」

明確設立目標，對物質誘惑斷絕興趣，生活也能過的巧，不過有這樣觀念的人，以現在社會來說，實屬難得。

記者陳文越：「去哪裡都計程車或Uber代步，身上背個名牌包，手再拿一個高單價的飲品，整身行頭看起來價值不斐，但其實荷包都已經快要見底了，像是這樣收入不高，但是卻追求著高質感高品質的生活，這樣子的「精緻窮」狀況，在近年來是已經是越來越多。」

整理「精緻窮」幾大特點，包括重度品牌迷思，高物慾心態只為了讓別人，能對自己留下有質感的印象，並且覺得花錢能解決的都不是難事，使的叫外賣搭計程車成了日常，秉持「人生無常」態度，以各種理由花錢「犒賞自己」買快樂，也造就了無窮的消費慾望，同時更沒有良好的儲蓄習慣，變成了比月光族，還淒慘的「落魄貴族」。

大學社會學系教授戴伯芬：「有沒有穿名牌套裝，你有沒有司機在那個校門口接送你啊，如果沒有，你帶著非常高貴的名牌包去擠公車，或者是坐捷運，人家還以為你是假包，那在日常生活上，他從同儕的這些網路社群當中，也得到大量的消費訊息，所以導致他如果沒有從眾的，去表現出自己的生活風格，好像有很大的問題，那這個是整個社會跟文化的氛圍，還有科技的發展對這些年輕世代，的一種外在消費欲望的刺激，那更嚴重的是，現在年輕人買不起房，然後工作低薪，所以他其實已經失去一種，對未來美好生活的想像跟奮鬥目標，所以只能活在當下，那當下就是我買不起房，但是我可以吃一餐好的。」

低收入高物慾，細看精緻窮的好發族群，在於「打工族」及「剛出社會」的新鮮人，以心理學概念來說，稱為「稀缺俘獲大腦」，也就是所謂的稀缺心態，指出人們會因為越少了甚麼，而越在意甚麼，實際上缺錢所以在意財富，便慣性在日常中凸顯自己富有的單品，想被人「看見」，若從勞工薪水支出統計調查來看，有達兩成的人是月光族，甚至還有35.3%的人，不只月光還需借貸度日。

人力銀行發言人楊宗斌：「有兩種層級的概念，一種月底吃土族是真的是滿被迫於，因為他是離鄉工作，然後又遇到這通膨壓力比較大，所以他想要盡力存錢的話，也根本存不了錢，那另外一種月底吃土族，其實他根本某種程度上是，對於未來有這放棄的一個狀況，甚至可能有些人講叫躺平族，但是如果某種角度來看，其實他也是在促進台灣的這個內需經濟，不能說他完全是對社會沒有貢獻，但是可能你不要忘了，職涯畢竟是可能要到50、60歲的，那如果退休金不夠的話，你可能變成這種老貧族，或者是下流老人的話，可能搞不好晚年生活會過得比較慘一點。」

戶頭見底沒關係，生活也要過的閃亮亮，在網路社群制霸時代，比起真實面，對外呈現出的美好背後，幾分真幾分假，又有多少人能看透。

轉載 2023/02/23 【591房屋網編輯部】

2022下半年起房市熱度轉冷，不過根據「ETtoday」報導，房仲業者觀察，農曆年後官網搜尋物件的流量有所回升，顯見剛性需求仍在。進一步觀察，七都網友輸入的平均頭期款金額落在187~325萬元，其中以台北市、新竹市最高，分別為354萬元、271萬元，不過月還款金額都壓在3萬元內，台北市約2.7萬元、新竹市則為2.7萬元，而房價較低的南二都，則都壓在2萬元以內。

民眾每月房貸多希望保持在3萬內

對此，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，從台北市網友自行輸入自備款、每月還款金額來看，與市場現況有點距離，以自備款350萬元，月還款希望壓在3萬元內，可能是有父母資助自備款購屋。因為如果買北市月繳3萬以內的房貸，可能只能選擇蛋白區、巷弄內屋齡較高的小公寓比較有機會。

關於其他縣市，曾敬德也表示，網友自評的自備款額度、每月還款能力，看起來較有機會找到中古屋物件。綜觀七都整體購買力，也可看出一般民眾仍希望每月房貸還款壓在3萬元內，若是房價較平價的縣市，甚至希望在2萬元以內。

年後房市利空消化 買盤明顯出籠

至於新案市場，華威廣告副總洪丞彣表示，農曆年後隨房市利空逐漸消化，消費者手頭上的資金也相對較寬裕，買盤有明顯出籠跡象，就以華威在桃園、新竹、台中、苗栗等地案場來看，年後總來人量增加1倍之多。對於新竹市的網友自行輸入自備款金額達271萬元、全台第二高，洪丞彣表示，若以新案來說，此自備款負擔範圍約總價1300~1400萬元的產品，客戶看房將轉往竹東、南寮等區域做選擇。

轉載 2023/02/21 【壹蘋新聞網／林巧雁】

台北富邦銀行鎖定熟齡族的「經濟安全未來趨勢」問卷調查，由弘道老人福利基金會針對50~64歲民眾進行調查，顯示退休族每月需求為4萬3600元。若扣除勞保局每月勞退與勞保年金給付後，每月資金缺口為5833元，總缺口金額達112萬元。

此問券於2022年11~12月期間調查，共回收近700份。調查發現熟齡族最擔心長期照顧費用(74.7%)，其次為醫療支出(68.4%)，緊急意外支出(49.8%)，受訪者普遍覺得退休金準備不足，近8成認為退休金需要500萬元以上，3成認為需要1000萬元以上才夠。

整體熟齡族認為應準備的退休金高達837萬元。若以國人平均餘命81歲計算，從65歲至81歲平均下來，每月需求為4萬3600元。以勞工為例，扣除勞保局統計的每月平均勞退與勞保年金給付後，每月資金缺口為5833元，總缺口金額達112萬元。

台北富邦銀行今日發布的「樂齡金安心-經濟安全未來趨勢」調查報告，從退休金、金融服務、金融觀念、保險觀念、購買行為、未來金融服務期待等六大議題，分析新世代熟齡族的經濟安全痛點，一同探討高齡社會下的經濟安全趨勢、潛在問題及解方。

這份首次針對熟齡族「金融觀念」及「購買行為」的調查發現，43%受訪者認為自己可承受的風險等級低，卻期待在投資獲得高收益；購買金融產品時，有2成的人不看契約，15%的受訪者有看沒有懂，會看契約且能完全理解僅佔23%，若熟齡族觀念不正確或缺乏判斷能力，極有可能增加落入不當投資或被金融詐騙的風險。

調查也顯示，在「以房養老」、「安養信託」、「年金保險」、「長照保險」及「退休準備平台」等5大金融服務中，熟齡族使用率最高的是保險類，包括長期照顧保險(17.22%)及年金保險(15.21%)；雖有超過7成的熟齡族知道「以房養老」，但實際使用率不到3%。

轉載 2023/02/15 【591房屋網編輯部】

政府有意推動新政策，資助年輕族群頭期款，根據《經濟日報》報導，聯徵中心資料顯示，去年第3季六都加上新竹地區，以30~35歲的年輕人購屋狀況來看，同樣都是貸款8成，台北市需要390萬元的自備款，其餘五都加新竹縣市自備款則在180~272萬元。對此，房仲業者表示，年輕人買房第一道難題就是自備款，否則現在首購要買總價千萬元以上的房子，常常還是要靠長輩幫忙資助。

七都僅南二都自備款低於200萬

根據統計顯示，除了台北市以外的主要都會區，30~35歲的年輕人去年第3季的平均購屋總價900~1360萬元，核貸的中位數大概是8成，也就是說，首購大概要準備2成的自備款，推估自備款的金額也要180~272萬元。其中房價購屋負擔較大的是新北市，自備款要準備272萬元，才可以買到36坪的房子，新竹市也是自備款272萬元，可買到45.4坪的房子，購屋負擔相對較輕的是台南市與高雄市，自備款約180萬元，台南可以買到45.7坪，高雄市可以買40.5坪。

年輕人圓買房夢 支撐剛性需求

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，年輕人買房第一道難題就是自備款，建議應提前做好人生規劃，否則現在首購要買總價千萬元以上的房子，常常還是要靠長輩幫忙資助，而後面的房貸雖然負擔仍沉重，但可以透過30年期的方式，拉長還款期限，降低每個月的負擔。未來若政府朝向協助年輕人存錢購屋的規劃，的確是讓年輕人更有機會與早一些圓夢，而開發商也會針對年輕人的需求設計，長期也會讓更多的資金與需求進入房市，對於剛性產品帶來支撐。

轉載 2023/02/09 【工商時報／陳欣文】

2019至2022連三年台股遭外資累積賣超逾新台幣2.2兆元，但今年初迄今短短16個交易日，搭配台灣股匯同漲氣勢，外資已強勢買超新台幣2,293億元，該回補金額相較先前賣超僅約1成水準，預計行情可望延續。投信法人建議，布局策略上可善用定時定額介入優質台股基金，增加中長期投資勝率並儲備多頭實力。

根據統計以定時定額方式投資加權指數十年回測可發現，持有一年正報酬機率可達75％，平均報酬率12.5％，持有兩年效果更優化，正報酬機率可達98％，平均報酬率可達28％，持有三年正報酬機率更拉高至100％。

日盛高科技基金研究團隊表示，台股殖利率仍有達5％但本益比目前10倍左右，低於多數市場，在上市公司基本面可望落底，半導體的景氣循環將於今年下半年回升，預期今年台股本益比可望獲得修復行情。此外，當景氣藍燈出現，通常伴隨台股底部浮現，今年配合電子去庫存周期結束，台股將有機會重啟新一波行情。

PGIM保德信店頭市場基金經理人柯鴻旼強調，短期台股走勢預料將以震盪機率較大，首先可留意10日MSCI將進行季度調整，由前次MSCI權重調整時，台股在MSCI亞洲除日本指數權重獲得小幅調升，本次若能連二升則有利於整體投資情緒。

轉載 2023/02/09 【工商時報／陳欣文】

國發會公布去年12月景氣燈號，連續第二個月為藍燈，顯示台灣經濟仍處於景氣低迷階段。根據台經院統計，過去40年，台灣景氣燈號從藍燈恢復為景氣穩定的綠燈，平均需要11.7個月。投信法人表示，景氣往往左右股市表現，過去台灣景氣低迷時期，加權指數往往也處於低檔。但這反而是投資人逢低進場好時機，尤其是利用優質的主動式台股基金，進行「藍燈定期定額投資法」，一年後多有不錯報酬。

統一投信表示，2000年以來，台灣出現過七輪景氣藍燈，少則短短三個月內就迅速轉綠，但有時則需要超過十多個月，才能恢復到景氣穩定。國發會每月景氣燈號通常在隔月的下旬才會公布，在七輪景氣循環中，投資人都執行「藍燈定期定額投資法」，看到第一顆藍燈亮起時，開始定期定額台股。以加權指數或電子指數為例，一年後正報酬機率逼近9成，七次定期定額平均報酬率也分別達到9.7％及12.26％。

投資屬性較為積極的投資人，通常會利用優秀的台股主動式基金，拉高投資報酬。例如統一投信台股基金金三角：黑馬、奔騰、大滿貫基金，在過去七輪景氣低迷期，透過「藍燈定期定額投資法」投資這三檔基金，一年定期定額報酬率最高達到36.11％。若把時間拉長定期定額三年，報酬率通常都能更上一層樓。在7次「藍燈定期定額投資法」中，加權指數及電子指數三年報酬率平均值，一舉拉高至22.32％及23.29％。

群益投信強調，定期定額基金是最簡單的平民投資術，主要是定期定額具有平均成本的優勢，可在市場高檔時，一筆錢買到的單位數較少，但是在市場位於低檔時，同一筆金額則可買到較多的單位數，長期下來，基金的平均購買成本就會降低，以日積月累的方式達到累積財富效果。

轉載 2023/02/03 【Tvbs新聞網／王皓宇】

很多人有買房夢想，但房價居高不下，現在「使用而不擁有」成為新興的居住選項。房屋市場有所謂的地上權住宅，有機會以市價七成入住蛋黃區，但有使用期限，而且沒有土地所有權。為了解決房價問題，政府祭出政策，要推概念類似的「使用權住宅」，能否真的解決居住正義，還要觀察。

購屋族方皓：「這邊就是離捷運站很近，然後這邊整個的區域的生活機能也很好，然後如果有小朋友的話，旁邊就幸安國小。」台北市大安森林公園旁，市中心鬧中取靜，生活機能佳，蛋黃中的蛋黃，周邊房價，難以想像。購屋族方皓：「像這種物件來說，附近的都是兩千多到三千萬這樣子。」

32歲的方皓，在這置產，新建案還在蓋，當初入手價格，卻是附近房價的6-7折，原來他買的，是所謂的地上權住宅。購屋族方皓：「那個差距上是會很有感的。」

「地上權」只有使用土地的權利，沒有土地所有權，「地上權住宅」則是只有地上「建物」的所有權或使用權，而沒有土地權狀的住宅，市場上的地上權住宅，大多是政府釋出的國有地，建物產權的部份則屬於建商。購屋族方皓：「60年一到你就是要還屋子給人家，就是有點像是一種長租契約的概念。」

地上權住宅的優點包括，比一般住宅便宜，不用繳地價稅，轉手時不必課徵土地贈值稅，以優惠價入住蛋黃區等，缺點則是有使用期限，到期後要拆屋還地，轉手價值低，貸款條件差，還要繳交地租。房屋專家何世昌：「過去的地上權住宅是由政府來標售土地，建商付權利金去標下之後再來蓋房子。比較適合膝下沒有子女的這種老人長者，甚至現在有一些同性的婚姻族，或者是你以後沒有打算生小孩的頂客族，未來沒有遺產傳承的一個問題的話是滿適合。」

以台北市為例，2021年推出的三個地上權住宅建案，一年內完售，也就是說，儘管有所限制，地上權住宅還是能滿足特定族群需求，比如說這位林小姐。養了三隻狗四隻貓，45歲從事服務業的林小姐，單身未婚，對她來說，買房想要省錢又省事。

購屋族林小姐：「可能也不會組織家庭或者是有下一代，我可能只能把我這一代的生活就是先照顧好，沒有辦法有餘力或者是說可以再去擔心下一代，就是可以繼承或者是說以後會有一些遺產。」

台北居，大不易，想要有個安身立命之處，又不用考慮未來繼承問題，當初尋找標的，林小姐就直接瞄準地上權住宅物件。購屋族林小姐：「買房不容易，新北現在的房價都大概50萬起跳，台北市的房價那就更不用講啦，那如果我選擇地上權的房子的話可能入手30萬左右，對我們這種授薪階級來講的話比較容易入門。」

去年第二季房價所得比，全台為9.69倍，等於要快十年不吃不喝才買得起；台北市房價所得比，高達16.17倍，買房要得不吃不喝16年。

記者王皓宇：「買屋不買地的地上權住宅產品愈來愈多，挑戰國人有土斯有財的傳統觀念，政府打炒房又出新招，內政部跟財政部共同研議要在今年上半年在雙北推出使用權住宅，讓民眾用較低的價格跟政府購買二、三十年的房屋長期使用權。」扣除土地成本，使用費與社會住宅一般戶月租金差距不大，取得後禁止轉售，使用權住宅的目標族群，就是針對「租得起卻買不起」的民眾。

房屋專家何世昌：「現在社會住宅來講，最長只能租6年而言，大部分的購(租)屋族會有居無定所的問題，那現在政府要推的使用權住宅它是傾向一個長期租賃的概念，我們台灣的法源上並沒有地上權到期還可以再展延續租的一個前例出現，像香港跟中國其實到期之後通常還是可以再續租，以香港來講70年到期還可以再租個20年。」

目前方向，會明訂最低使用年限，但不會限制最長年限，還要訂定排富條款，但台灣人對於「你的房子不是你的房子」這件事情，還是會有所顧慮，政策能否解決居住正義，民眾接受度高不高，會是關鍵。

轉載 2023/01/30 【小花平台／Frances】

俗話說：「相由心生！」意思是說如果一個人內心深處隨時散發著正能量，那麼他們的外表看起來也會特別帥、特別美；反之，如果一個人的心靈裝滿了邪惡與黑暗，從他們的外表只能看到壞的一面，盡是負面的印象……。有人說：「40歲之前，樣貌是由父母決定的；40歲以後，樣貌則是由自己決定的。」由此得出的結論是：人要為40歲以後自己的樣貌負責！

其實，你知道嗎？理財也是同樣的道理：40歲之前，手上沒錢還可以「牽拖」自己的出身背景不如人，但是到了40歲以後如果還在喊窮，就是自己的責任、不能再推給別人了。至於這個說法正不正確，不妨從身邊的朋友來做一個區隔，有錢的「富朋友」和沒錢的「窮朋友」兩者之間有什麼差別？也趁此機會好好自我檢視一番，看看自己是否屬於沒錢的高危險一族？

在小花平台專業理財專欄《聰明理財》屢屢提醒讀者切忌持有讓你變窮的壞習慣「即便你有一份好工作，也會讓你一貧如洗的壞習慣……」；以下小花平台再為讀者做一個總整理「讓你變窮5壞習慣」，不妨趁現在趕快來檢視一下自己是否中鏢了吧！

變窮習慣1、你沒有設定預算或是沒有即時更新預算

如果你沒有設定預算，要實現你的財務目標是相當困難的！沒有設定預算，你怎麼知道你花了多少錢、存了多少錢？預算就是要了解你一個月賺了多少錢，並且設定每個月的支出目標，透過這種方式，可以幫你節省固定支出，更接近有效的省錢方法。因此，制定預算絕對是邁向財務自由的第一步。諸如：買車養車、消費奢侈品、出國旅遊、借信用貸款……等，在財富尚未來臨之前，如果支出已超出自己的能力時，這種「預支人生」的行為，只會讓你陷入無限的「貧窮輪迴」。因此，在購物前一定要三思再三思、切忌衝動購物，否則很容易就衍生為「負債」。

變窮習慣2、其實你沒有意識到你的消費習慣是有問題的

你是否有在餐館花費太多，反而在家庭一日三餐食物採購上有花費不足的情形？這可能要歸咎於「預算不足」、沒有思考清楚就胡亂花錢，尤其當你不知道自己已經花了多少錢時，其實你更容易花更多的錢……；那麼，該怎麼辦？唯一的解方就是快速地調整原先的消費習慣，避免在不需要的東西上花太多錢。針對這個壞習慣，小花平台提出一個中肯建議：當你制定好清單或是計畫時，並在購物的過程中按著這份清單或是計畫來進行，將會大大節省你的時間和金錢。

變窮習慣3、沉迷於生活中的小確幸、有上癮的小習慣

你的生活日常也身陷「小確幸」而無法自拔？小心，這可能是大不幸的開始！小確幸，該詞首次見於日本小說家村上春樹的隨筆作品，意思是說心中隱約期待的小事，剛好就發生在自己身上的那種微小而確實的幸福與滿足。不過，諸如：大啖雞排、每天一杯手搖飲、拿鐵因子上身、戒不掉的甜點或是零食……，這些被冠以「小確幸」標籤的生活習慣看似無傷大雅，可以偶一為之，但是千萬不要變成習慣才好；試想：日積月累下來，不論是花費或是對健康都會是層層的負擔。

變窮習慣4、你遲遲沒有還清你的信用卡「債務」

關於信用卡，最糟糕的行為之一，就是還在為幾個月前的付款支付利息，最好每個月都還清你的信用卡債務「無債一身輕！」許多人認為每個月只需要支付最低限度的費用就好，其實在這過程中已經浪費了不少金錢。如果你每個月都無法還清信用卡，那麼就需要制定一個還清信用卡計畫、直到還清為止；舉例來說，將你的消費限制在基本的必需品上，這樣你就很容易不需再支付利息，反而可以省出一筆錢出來。

變窮習慣5、隨著「收入」的增加而增加「支出」

一般來說，絕大多數人當工作收入增加時，通常會升級個人日常生活品質，像是換房換車、花費更多的治裝費、享受更多的假期……等，雖說隨著工作收入的增加，提高個人生活品質是一件好事，但是過多的消費可能沒有足夠的本錢去做投資理財。如果你想盡早實現財務自由，最重要的就是要改變原有的購物消費習慣，這意味著如果你的工資上漲，除了適時提高個人生活水平外，也要懂得把更多的錢存起來或是用作投資理財。

轉載 2023/01/31 【yahoo財經新聞／葉憶如】

房價太高，年輕人買不起房，只好「躺平」等繼承老一輩的老屋或是贈與，2022年全國移轉數據失守32萬棟，創下三年來新低，但繼承移轉首見突破7萬棟並創下歷史新高，贈與移轉則達到5萬棟，贈與數量則寫下7年新高。房仲業說，顯示「送的比買的」還熱絡。

2022全年建物買賣移轉31.8萬棟，跌破32萬棟，且創近3年以來新低；相較於買賣交易出現明顯衰退，建物繼承及贈與登記卻較前一年度成長。值得留意的是，2022年房市出現先盛後衰，下半年移轉比起上半年減少了14%，近半年的市況比全年呈現的數字還要清淡。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，2022年房價已經見高，不過交易量已經跟不上，一手市場的預售揭露數量衰退，整體的買賣移轉棟數也減少，反映房價高檔市場追價動能不足，加上資金行情退場、房貸連續升息與政策打擊炒房等因素下，房市已經進入盤整期。

統計顯示，2022年全年建物買賣移轉棟數為31.8萬棟，年減9%，移轉棟數創下近3年來新低，全年建物繼承移轉登記則達7萬棟，首見突破7萬棟並創下歷史新高，繼承移轉登記增加主要與人口老化有關，2022年全年贈與移轉則達到5萬棟，贈與數量則寫下7年新高，雖然市場買賣衰退，但贈與和繼承反而雙雙增加，顯示「送的比買的」還熱絡。

曾敬德表示，2022年是近6年首度移轉棟數呈現衰退走勢，房價創下歷史新高同時，但交易量卻已經減弱，加上整體環境對於房市支撐力道減退，台股資金行情消退、利率升到接近2%，近期經濟表現疲弱、通膨預期降溫、政策打擊炒房等因素匯聚之下，民眾對於未來房價看法已漸趨保守，自用當道仍會是2023年的房市主軸。

轉載 2023/01/30 【經濟日報／葉卉軒】

金兔年正式開工了，根據yes123求職網今（30）日發布的「兔年新春開工調查」顯示，「薪水變多」是大多數上班族的心聲，而自認續留機率「沒有」大於跳槽機率的，合計共有93.2%，比例略高於去年的91.9%；這當中「已經開始」投履歷找工作的，又合計佔了76.1%，而且分成53%屬於「尚未準備提辭呈」；23.1%屬於「準備提辭呈」。

調查指出，實際上在兔年開工之後，在上班族自認「跳槽」新公司或「續留」原公司的機率上，有57.1%自認「跳槽機率大於續留機率」；也有36.1%自認「跳槽與續留機率各半」；以及6.8%自認「續留機率大於跳槽機率」。

假如在兔年換新工作，對於履歷表上所填寫的「期望待遇」，此次調查更發現，整體平均值落在42,502元，高於去年的41,958元，等於多了544元，增幅為1.3%。此外，調查也發現，上班族平均希望今年公司能替自己調薪6.8%；甚至有27.7%期望幅度在「一成(含)以上」。

若以「官方經常性薪資」44,371元估算，大概希望每個月薪水能多3,017元；再換算成日薪，每天收入約增加一百塊錢左右，等於可以多買一個「雞腿便當」。

綜觀前述調查結果，yes123求職網發言人楊宗斌認為，由於長期不滿「凍薪苦撐」、「低薪窮忙」窘境，加上擔心通膨壓力，生活開銷變大，即使大環境處於全面性「邊境解封」時代，企業營運開始「觸底反彈」，勞工們要求加薪的聲浪，或者跳槽爭取待遇的企圖心，並不會因此減弱。

楊宗斌提醒，資方勢必要正視「盈餘與員工分享」的問題，不能總是要求同仁「共體時艱」，未來景氣與業績若回溫，少不了要跟著調薪和增加福利，藉此提高員工忠誠度，減少人才流失。

上述「兔年新春開工調查」，是由yes123求職網於2023年1月5日到1月19日，以網路問卷進行抽樣，調查目前有工作的求職會員(已畢或役畢、免役)，有效問卷共1,255份，信心水準為95%，誤差值為正負2.77%。至於企業部分，有效問卷共991份，信心水準為95%，誤差值為正負3.11%。

轉載 2023/01/18 【591房屋網編輯部】

房市吹冷風，根據《自由時報》報導，國泰金控18日發布2023年1月國民經濟信心調查，有關房地產調查部分，雖然賣房意願指數微揚至-19.3，略高於12月的-21.6，但買房意願指數則小幅下降至-57.8，較12月下滑，而認為不是買房時機的民眾比重則高達72.1％。

景氣展望下降 影響大額消費意願

本月調查結果顯示，民眾對2023年台灣經濟成長率的平均預期值為2.2％，低於主計總處預估的2.75％；而對於今年平均通膨預期值為2.3％，也高於主計總處預估的1.86％。國發會最新公布的11月景氣對策信號降至藍燈，領先與同時指標續跌；民眾景氣展望指數也下降至-29.3，12月時為-8.8，現況指數也從12月的-23走跌至-41.3。

民眾在大額消費意願也同步降溫，本月調查顯示，大額消費意願指數從12月的9.5降至-2.5 ，是近期較大的下滑幅度。而在投資人信心部分，本月民眾對於台股的樂觀指數大幅下滑至-20.6，遠低於12月的1，呈現近期較明顯的下滑幅度。有近6成民眾認為上半年加權指數高點會介於1萬4000至1萬6000區間，65%民眾則預期低點可能跌破1萬3000。

轉載 2023/01/18 【經濟日報／葉卉軒】

年關近，但根據yes123求職網今（18）日發布的「勞工過年計畫與新春消費商機調查」顯示，有六成九的上班族透露，其實在過兔年農曆年前，自己會有「手頭吃緊」的情況，比例高於去年的65.3%。

為了解決過年資金短缺窘境，解決「燃眉之急」的方法，在可複選情況下，主要依序有：「打工賺錢」(76.6%)、「向父母長輩借錢」(50.2%)、「向銀行信用貸款」(38.1%)，以及「向同事借錢」(31.6%)、「向公司預支薪水」(24.1%)。

其他年前「融資救急」的方式，又分別為：「向兄弟姐妹、親戚借錢」(16.3%)、「申請官方的勞工紓困貸款」(15%)、「向保險公司保單質借」(10.2%)，以及「找當鋪典當東西」(7.9%)、「透過互助會(標會)籌錢」(6.1%)。

年節期間支出真的不算少，所幸還能期望這一筆錢來支應：「年終獎金」，最晚大約在1月19日前入帳。

調查顯示，有68.2%的上班族指出，願意與家人「共享」年終獎金；但是假如沒有領到這筆錢，仍有三成五的人指出，會隱瞞家人無年終的消息。

同時一旦年終獎金不如原本預期，更有高達九成二的人表示，「會降低」過年期間的消費意願。而且在過兔年農曆年前，上班族預估將領到的年終獎金，平均有三萬元，這其中僅有三成自認將「領不到」(0元)，比例是明顯低於去年的39.6%；若扣除預估領不到的，平均值則落在4.3萬元。

不過雇主若想打動勞工的心，同時「完全不考慮」跳槽、離職，勞方希望平均年終獎金，「至少」要達到8.3萬元起跳的等級。

上述「勞工過年計畫與新春消費商機調查」，是由yes123求職網於2023年1月3日到1月13日，以網路問卷進行抽樣，調查目前有工作的求職會員(已畢或役畢、免役)，有效問卷共1,303份，信心水準為95%，誤差值為正負2.71%。

轉載 2023/01/12 【Tvbs新聞網／王翊綺】

《民法》成年年齡今（2023）年起下修至18歲，民眾年滿18歲即可申辦信用卡、現金卡外，更能開戶、辦理貸款或擔任保險業務員等，惟期貨交易操作風險相對高，仍須年滿20歲。多家銀行嗅到商機吸引年輕族群，《TVBS新聞網》替18歲青年整理專家建議申辦的6張金融卡或信用卡，容易核卡成功，且最高可享18%回饋。

如今行動支付或非現金支付方式已是常態，隨著金融科技日新月異及金融創新發展，《民法》成年年齡下修為18歲，可順帶幫助民眾養成金融理財概念，強化年輕族群對金融控管的自主性。不過，此族群幾乎是信用小白且部分仍可能是學生，因此銀行審核將更加謹慎，針對學生身份額度最高2萬元，最多申辦3張卡。

Money101公關副理張書敏建議，可先申辦數位帳戶，再同時申請該銀行信用卡，假使一開始沒有核卡成功，仍可透過簽帳金融卡消費，並同時累積信用評分。例如：台新Richart、聯邦New New Bank、永豐大戶，這三間同時有信用卡和金融卡可以申辦。

台新銀行Richart數位帳戶

老牌的數位帳戶，介面活潑好用，新戶優利活存高達3.2%，但需存美金2000元或是開立證券交割戶，對第一次開戶的族群來說有一些難度。信用卡Richart主打行動支付、網購的@GOGO卡以及主打旅行的 FlyGo卡。如果信用卡沒過，也可用遛狗金融卡，國內消費達0.5%及海外3%回饋。

國泰世華可利用 CUBE APP 並透過他行帳戶驗證開戶

子帳戶或口袋帳戶是目前各家銀行都在推熱門服務，子帳戶必須掛在母帳戶之下，子帳戶的優點是可以將不同用途的錢分開，例如分成生活費、預備金、出國基金等等。國泰針對18-24歲年輕族群推出子帳戶利率最高3.375%，上限5萬元的優惠。

聯邦NewNewBank數位帳戶

新戶利率3%活動目前僅公布至2023年1月20日，不過就算不符合新戶資格，目前舊戶也可享10萬元以內2%的利率，算是利率相對高的銀行。而針對18-25歲新戶，刷VISA金融卡可享有高達18%的回饋。

將來銀行與LINE Bank

台灣兩大純網銀，從開戶到申請貸款還有各項服務，全部都可在手機完成，非常適合屆滿18歲的數位原住民。LINE Bank結合LINE App優勢，若雙方皆有LINE Bank，可在對話視窗內直接轉帳給對方。針對年輕人優惠部份，將來銀行提供18-25歲新戶當月累積消費滿1000加碼享100N點的優惠。

第一銀行iLEO數位帳戶

堪稱搶下年輕族群領先者，目前公布最新帳戶活存利率高達2%，且無條件限制即可儲蓄至12萬，每月免手續費跨轉更有10次，若是無高度跨行轉帳需求者，想必都夠用。iLEO信用卡新戶獨享綁定數位帳戶扣款，一般消費再加碼1%回饋。

為擴大行動支付使用場景，綁定台灣Pay、Apple Pay、Line Pay與街口支付等最高13%回饋。第一銀行推出一卡通聯名卡除了 1% 回饋無上限外，新戶最高享贈 500元回饋金，加碼綁定指定行動支付最高贈250元，疊加即可拿到最高750元回饋金，亦是信用小白首張可考慮的信用卡之一。

轉載 2023/01/12 【ETtoday財經雲／陳依旻】

先買後付（Buy Now Pay Later, BNPL）引起立委，還有很多年輕「信用小白」的家長擔心重演「雙卡風暴」的隱憂，金管會今（12）日提醒民眾要量入為出、先了解商品支付條件，以及消費時先預留相關支出。

金管會指出，該項業務為存在於市場多年之分期付款服務，非屬金融特許業務，近年BNPL業者與電商平台合作發展，但其審核快速衍生過度消費或信用過度擴張之疑慮；BNPL業者對各項費用及利息計收等資訊揭露、個資蒐集與利用、債務催收方式等，也攸關民眾權益。

金管會表示，BNPL業務類似信用貸款分期還款業務，銀行得提供類此服務，BNPL業者亦可參考銀行風險控管及資訊揭露等做法，對於金融機構之轉投資事業如有經營BNPL業務，金管會將要求金融機構督導該轉投資事業強化內部控制及風險管理，根據金管會瞭解，也有非金融機構轉投資但具規模之BNPL業者，願意因應市場發展，強化風險控管機制及消費者保護。因此，金管會也提供兩大建議供辦理BNPL業務之參考：

第一、建立適當風險控管機制：包括對消費者及合作商家之徵授信管理、財業務風險評估、資安風險管理及防範詐騙。

第二、應有完善消費者保護措施：包括個資保護、客訴爭議處理、客戶財務風險警示及債務協處機制、訂約公平誠信、資訊充分揭露，及行銷廣告招攬應確保無虛偽不實或誤導消費者之情形。

金管會也提醒民眾於利用BNPL服務時，宜具有風險意識，並可注意下列事項，以避免過度消費及維護自身權益：

一、量入為出，避免過度消費；建議民眾消費前先衡量自己的收入與支出，先計劃再消費，避免因衝動性購買，造成個人信用過度擴張，導致無力償還債務。

二、先瞭解商品交付條件、還款條件及相關費用計收；建議民眾檢視契約內容，瞭解雙方權利義務之重要資訊，包括相關交易條件及各項費用計收等，例如廣告宣稱「分期零利率」，惟是否另外收取其他費用等。

三、瞭解借款相關支出並預為因應；BNPL服務本質屬借貸，除利息外，可能尚有違約金、遲延利息等，建議民眾先瞭解相關計收方式，以評估是否在自己能負擔範圍。

轉載 2023/01/05 【Tvbs新聞網／王皓宇張志旻】

政府宣布將補貼受升息影響的房貸族，提高補貼利率半碼，有房貸族覺得受惠，也有人質疑，與打房政策相互矛盾，可能哄抬房價，讓建商獲利。專家認為，房價居高不下，補貼房貸的減壓效應，比較有限。

戴德梁行董事總經理顏炳立：「利率會緩升，然後資金緊，房市黯淡。」不動產投顧公司戴德梁行展望今年房市，經濟衰退、政策利空下，房市買氣不佳，金流遭截斷，整體房市走空下修形勢不變。

戴德梁行董事總經理顏炳立：「買賣雙方大概都討不到便宜，Q1的時候它量會縮得比較嚴重，原因在於是說大家都還在市場觀望，所以我說它是一個拔河，到第三季我們看起來是有可能才會動，就是有的人認為說我到第三季了我應該要讓一點價格。」顏炳立認為，今年房市量縮價緩跌，房市量、價、買氣收斂，不論住宅、豪宅、土地，價要下修10%才會見量，全年買賣移轉棟數預估將較2022年再收斂，只剩約30萬棟。

戴德梁行董事總經理顏炳立：「一般的消費者的話我想政府無意要把這一塊剛性(需求)去限縮，但是因為市場裡面就是開始有一些降低你的自備款，提高你的銀行貸款的成數，這樣的話使得這個市場好像大起來，好像比較快。」

政府打炒房，投資客出場，但自住剛性需求，仍然存在。房貸族凌先生：「算水岸第一排，採光跟風景那些都算不錯。」凌先生結婚後，買房自用，接連升息，讓他的荷包，越破越大洞。

房貸族凌先生：「從去年這樣陸續升息下來，我現在一個月(利息)比最一開始的時候大概已經多了6到7千塊，6到7千塊能做的事情很多啊，拿去吃飯啊，做一些休閒娛樂什麼的也不錯。」

過去5年，20到30歲年輕人買房占比攀升，2018年年輕人占貸款買房總件數比重13.8%，創近年最低點，接著一路走揚，去年維持在15%高檔區，6個買房就有1個是年輕人，擔心以後更貴、想投資、長輩支持，都是原因。

柏萊資產管理顧問執行董事方皓：「年輕人一直來說都有需求，這幾年的房價當然就是對年輕人來說真的是滿負擔的，就買房來說，它雖然是有一個月付的貸款的部分，但其實它實際的負擔上面，其實某一部分大概3到4成的部分是繳在利息，那其他的部分就繳在本金，那你就把它想成是強迫儲蓄的概念。」

房價本來就高，升息後痛感又更重，「房貸負擔率」是每月支付房貸金額占中位數家戶可支配所得的比率，在3成以內，代表可「合理」負擔，去年第三季房貸負擔率，40.55%，季增0.93%、年增3.65%，首度超過40%。

記者王皓宇：「央行升息，房貸利率跟著提高，總統蔡英文在元旦發表談話，將補貼房貸族，減輕壓力，內政部宣布優惠措施，3月23號開始，將提高補貼利率半碼，對象是一定條件以下，只有一屋且貸款中的家戶。」

房貸族凌先生：「如果符合條件然後也可以去做申請的話，我覺得有這補助是很不錯啦，畢竟加減都還至少是一點錢，至少還可以多一點儲蓄去還本金的空間。」補貼房貸消息一出，也有民眾質疑，與打房政策相矛盾，甚至還可能哄抬房價，讓納稅錢進到建商口袋。

柏萊資產管理顧問執行董事方皓：「它的影響並不是很大，那其實現在比較大的一個重點會來自於是說，過去因為人力上面跟物料上面的一個成長這樣子，所以建商這邊他可能有需要做好成本的控管，他如果可以做到成本的控管的話，那當然他可以去降一點然後來去做一個搶市，其實過去的補貼的政策來說，對於說這個價格會不會有一個墊價的情形，其實那個效果並不是很強。」

台經院研究員劉佩真：「目前的房價依舊也還是處在相對的一個高檔，政府的這個房貸的補貼政策，給予相關房貸族的能夠減輕壓力的效應，那麼是稍微是比較有限一些。」補貼房貸是一片美意，但抑制高房價，才是解決問題的根本。

轉載 2023/01/02 【經濟日報／游智文】

新的一年來到，信義房屋表示，2023房市預料進入修正循環，房價強漲區、重劃區難免出現修正壓力，實價行情可能從地板變成天花板。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，2022虎年房市上半年在通膨預期、造價上揚與科技業投資等利多刺激，房價快速攀高，預售市場漲勢尤其可怕，市調機構統計，過去一年房價漲幅創下20年以來新高，連房地合一稅的稅收，也創下上路以來新高。

不過受到美國暴力升息、通膨惡化、股市跌跌不休、利率升升不息等衝擊，房市由盛轉衰，下半年猛虎變病貓；由於短期房價漲得又快又急，加上大環境已經沒有支撐房市繼續往上的條件，房市將步入調整期。

曾敬德指出，2022房市有幾大現象，包括一二手房價同創歷史新高、移轉棟數衰退6年來首見衰退，估跌破32萬棟、下半年預售實價揭露量較去年第四季旺季腰斬、資金由寬鬆轉向緊縮，房貸利率連四升、科技業投資題材退燒等。

展望2023年房市，預料房市進入盤整期，實價行情可能從地板變成天花板。另外一手案若銷況持續低迷，恐有讓利現象，而房價強漲區、重劃區難免出現修正壓力。另外下半年選戰開打，房市可能成為政策焦點，可稍為寬心的是利率升息循環應已接近尾聲。

曾敬德表示，展望2023兔年，因為外在情勢已經逐漸改變，房市難免會有高處不勝寒的疑慮，加上現在民眾對於房價已經沒有不買會更貴的預期，房市景氣循環從高檔步入修正的跡象越來越顯著。

轉載 2022/12/28 【台灣新生報／劉小玲】

凱基證券首度跨領域合作都會享樂平台FunNow，針對35歲以下年輕世代進行理財問卷調查，深入了解這群職場年輕主力的投資想法。調查結果顯示，歷經2022年全球市場修正後，年輕族群2023年投資首選標的仍為台股，其次則是ETF，並且已習慣透過數位服務作為理財管道。凱基證券建議投資人可多利用「隨身e策略」APP進行投資理財操作，同時具備國內外多樣商品交易功能、市場行情及多元策略選股工具，完全滿足年輕世代投資人需求。

凱基證券觀察到，年輕世代每月扣除掉必需消費後，可支配金額多數落在5,001~20,000元區間，投資以存錢、旅遊等短期目標為目的；36歲以上中年世代普遍每月可支配金額則超過20,000元，以長期理財準備退休金為主，不同世代在投資策略、標的完全不同情況下，絕對需要服務最多元，產品最完整的理財夥伴。凱基證券為業界定期定額標最多的券商，包含460檔以上台股、美股、海內外ETF與3,500檔基金，可滿足全年齡層的投資需求，並由凱基投顧提供專業研究報告，陪伴客戶面對人生不同階段的理財規劃。

此外，調查顯示35歲以下的年輕人39%仍沒有投資經驗，原因是「沒時間研究」、「不了解金融產品」，而獲取投資訊息的管道分別是「自已上網查」及「社群媒體」，顯見普遍依賴數位媒體。凱基證券特別提醒投資人，在網路詐騙猖獗、各式假消息散佈下，投資理財務必要尋找具公信力的數位資訊來源，例如透過凱基證券官網、LINE官方帳號「凱基證券樂活投資人」獲得市場最新動態，凱基官方YouTube亦有數百支影片提供各種理財產品的介紹說明及分析，幫助年輕投資人逐步建立正確理財觀念。

邁向人生下一個階段的年輕世代，正面臨環境變動的諸多不確定性，凱基證券秉持「致力于您的富足人生」品牌宣言，推出多元產品與數位服務，提供簡潔好用的下單APP隨身e策略，目前更推出「號召開發金 股東回娘家」活動，至2023/3/31前提供新戶多重優惠，幫助年輕投資人於市場修正時入手優質股，迎向富足人生。

轉載 2022/12/24 【好房網News／黃芸涵】

房價水漲船高，為抑制炒作行為，政府除四度升息至2.5碼外，相關部會也研擬《平均地權條例》等政策對應，讓外界不禁好奇，是否代表過去買房短線獲利的情景將徹底結束？擁有豐富理財經驗的吳淡如表示，自12月17日起央行四度信用管制措施生效，房貸條件已有明顯變化，房市面臨的不只是升息問題，5年內還想要靠買賣房賺價差，在之前已非常困難，何況是現在。

吳淡如分別指出四度升息後，5種貸款條件如何變革，包含：

一、公司法人購置住宅貸款，限貸4成，無寬限期

二、自然人第2戶以上房貸，七大都會區（6都含新竹縣市）皆取消寬限期

三、自然人第3戶以上房貸，限貸4成，無寬限期

四、自然人購買高價住宅房貸（台北總價7000萬以上、新北6000萬以上、其他縣市4000萬以上），也是限貸4成，無寬限期

五、建商購地貸款，限貸5成，保留1成動工款並檢附具體興建計畫，要求需在18個月內動工興建，否則將收回貸款或提高利率

基於上述房貸條件變動，吳淡如特別示警，「現在除非有人錢太多，買投資房只是為了抗通膨，但若想短期獲利，的確沒有遠景」。尤其是資金不足想透過預售屋投資的人「肯定會套得比你想像中之久」，因為不能像以前只還利息，負擔加重之下，必須更審慎評估現金流才是。至於自住客買房，吳淡如也提醒，恐怕高額貸款也不會太容易，因為銀行的存款準備率「被」提高了。

轉載 2022/12/21 【591房屋網編輯部】

國泰金20日發布12月國民經濟信心調查，根據《自由時報》報導，針對房地產部分，認為此時是買房時機僅占16％、而認為此時不是賣房時機的高達51.7％，與目前僵滯的市況頗為吻合。不過隨著疫情趨緩，防疫管制放寬，加上近期美國經濟數字及貨幣政策走向，在投資意向方面調查結果顯示，民眾對台股樂觀指數大幅攀升。

買房意願指數小幅上揚 近6個月新高

根據12月國民經濟信心調查結果顯示，民眾賣房指數小幅上升至−21.6，高於11月的−21.8，但仍是近15個月相對低點，買房意願指數也小幅上揚至−53.6，高於11月的−59.4，是近6個月新高。而在「是否為賣房時機」，有高達51.7％否定，30.1％認為是，在「是否為買房時機」項目中，僅16％民眾認為是買房時機，高達69.7％則是否定的，與目前僵滯的市況頗為吻合。

除此之外，民眾對於2022年台灣經濟成長率的平均預期值為2.78%，較11月調查的2.65%上揚，有76%民眾認為2022年經濟成長率會在2%以上；對於2022年平均通膨預期值為3%，有92%民眾認為2022年通貨膨脹率會高於2%，其中59%民眾則預期通貨膨脹率會高於3%。而在投資意向方面的調查結果顯示，民眾對台股樂觀指數大幅回揚，風險偏好指數也相較11月的-8.3走升至3.9。