Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2019/04/27 【好房網News／黃薏珊】


每個人對金錢觀念不一樣，近日有網友不解朋友夫婦月收入6萬，買了20坪老房，竟貸款1200萬，每個月需還5萬房貸，共要20年，常在臉書上傳「今天三餐又吃吐司配奶茶，就為了30年的中古屋！」生活刻苦吃緊，卻還愛嘲笑其他朋友不買房就是不認真，用錢思維超過該網友理解範圍，上網詢問大家的看法。


發文引起大量討論，網友們看法不一，「替房東繳貸款的也沒比較好，窮人相輕」、「繳完就老了也沒錢了啦，中間不能生重病不能被公司炒」、「重點是超出能力範圍，不是租房或買房……」、「就算辛苦繳完，也只是得到一間50年的20坪老屋」、「一輩子都過沒品質的生活，只剩一間老房子戶頭裡也沒錢有意義嗎？根本自虐，這樣活著有意義？」


有人質疑浮誇夫妻灌水總價，也有人分析，「文章寫1200萬貸款，以捷運站旁邊30年老屋來說，貸7成已經算極限，回推房價1700萬，除以20坪，相當於一坪85萬， 30年公寓一坪85萬！？這是店面吧？然後夫妻月薪6萬可以貸1200萬20年，這是哪家銀行？介紹一下吧」、「這薪水無法貸款這麼多錢吧，還是AB約全貸？」


房產專家Sway直言，家庭月收六萬、貸款1200萬的房子，這根本就是自殺，但你會喘息並且自以為得意兩年，第三年起你就欲哭無淚。Sway提醒，寬限期到了，以此案例來說，20年的房貸近6萬、30年的也要繳4萬3，這6萬的月薪怎麼可能足以支付呢？


他順道點出黑心業者話術，「寬限期付利息每月也才1萬多，這個錢拿去存房，絕對比把錢拿去給房東好！剩下的錢拿去投資跟消費，你們買得起啦！租不如買喔！」盡力說服想買房的人轉手就能賺，再來會說，「萬一賣不掉也不用怕，到時候你來找我，我幫你再弄一個寬限期，利率條件不會比較差！我跟銀行那麼熟，你怕啥！」

轉載 2019/04/30 【NOWnews／許家禎】


勞動節即將到來，但yes123求職網調查發現，以上班族樣本為例，「目前工作」月薪的平均值落在36,266元，但心中「期望薪資」，平均達到46,227元，等於少了9,961元，目標達成率僅有78.5%，代表兩者之間的落差有21.5%。「期望與實領」之間的薪資落差，合計有85.8%的上班族「覺得大」：其中51.5%屬於「落差大，因此想離職」；34.3%屬於「落差大，但沒有因此想離職」。


yes123求職網指出，勞工「期望與實領」薪資有落差，當然勞工不敢奢望每年調薪，但至少希望存到頭期款，先置產，調查也發現，衡量目前收入，覺得「買得起」房子的僅占6.8%。


意味著其餘93.2%自認「無力購屋」的：這當中又有高達六成二(62.2%)，認為要降價50%(含)以上，才有可能買得起；另外有一成七(16.7%)，則估計要降30%左右；還有14.1%也認為，房價得降四成(40%)左右才有能力買。此次調查還顯示，有三成六(36.2%)的人估計，要加薪一倍(100%)以上，才有可能購屋；另外也有20.2%覺得，至少要有五成(50%)的調薪幅度。

轉載 2019/04/24 【鉅亨網／林奇芬】


今年以來股債市走勢，可說是讓人跌破眼鏡。費半領先創新高，美股S&P500指數也即將突破新高，債市也同樣表現亮眼，全球債、新興債、高收債都呈現上揚走勢。去年第四季愁雲慘霧，今年第一季卻開香檳慶祝，這樣的市場究竟該怎麼投資呢？還是謹守自己的投資紀律，不過度樂觀，也不過度悲觀，保留部分現金，才是最佳投資策略。


最近國際金融市場又出現股債同歡的走勢，這樣的表現其實隱藏一些危機。如果按照景氣循環階段，通常是景氣初復甦階段才會出現股債齊揚，而在景氣熱絡的高峰，則是股市漲債市跌。而目前全球對經濟景氣預測多偏向景氣趨緩，也就是股市要留意高點反轉，而債市則要開始留意布局時點。究竟現階段是否適合減股買債呢？可能還不到真正轉換時機，因此只能股債兼具，當個「市場動、我不動」的投資人。

轉載 2019/04/23 【蘋果日報／劉懿慧】


國內投資專家常嘆，定存利率總被通膨吃光光，但據國泰金最新調查，民眾最想投資的資產還是台幣存款，比例高達3成，不動產及黃金等傳統抗通膨資產，反而興趣缺缺，比例各僅14.5%及12.8%。





國泰金昨發布4月國民經濟信心調查結果，在目前景氣與物價展望下，民眾對央行升降息決策，有近4成支持維持利率不變，但仍有高達37.4%的受訪者，希望央行升息。


至於在目前的經濟與利率環境下，民眾在5種資產選項中，最想投資的仍為台幣存款，比例高達30.1%，並有高達29.3%的民眾，偏好台股與台股基金。但對房地產、黃金等抗通膨資產，卻顯得興趣缺缺，反映出民間對通膨擔憂略為降溫。

轉載 2019/04/12 【房地王新聞／盧振池】


拜首次購屋的族群持續維持買氣，近年來國內的房市交易明顯熱絡了起來，但是受制於有限的購屋資金，這一類的房市買家是購屋經驗不足、產品選擇性最少的一族，再加上買房子不像買其他東西一樣，可以輕易地退貨、換貨，申請的20年期（甚至更高）房屋貸款也不能像一般網路購物契約一樣隨意解約，因此首購族決定要下訂這間房子之前，務必要好好地想清楚，而「大坪數就是好」就是第一個要突破的迷思。


「坪數的大小直接關係到首購族要付岀多少自備款」銀行業者表示，很多第一次買房子的年輕人或雙薪家庭，高估了自己繳付房屋貸款的能力，進而拉高房屋貸款的成數，以致於第一次買房子就選了坪數大一點的房子。不幸的是，自己意外丟了工作或是面臨轉職無薪的空窗期，面臨房屋貸款繳不岀來的窘境，只好向銀行要求展延寬限期。

轉載 2019/04/17 【工商時報／陳欣文】


房貸通常是每個家庭最大筆的一項支出，壽險業者建議購屋有房貸的家庭應替房貸買份保險，透過房貸壽險可避免讓房貸因主要經濟來源發生不幸時成為家人沉重的負擔。


根據主計處2018年公佈之家庭收支調查顯示，2017年國人擁有自宅比例已達84.83％。國人買房多數背負著房貸的壓力，中央銀行公布2019年1月五大公營行庫新承辦房貸的數字，金額達到494.8億元，創下歷年來的新高。






房貸通常是一般家庭最大筆的支出，萬一家中主要經濟來源發生不幸，就會成為家人最沉重的負擔，更嚴重的，有可能辛苦買的房子也會因為繳不出房貸而被迫讓出。


英國保誠人壽表示，房貸壽險的意義，就是在發生變故時可以讓房貸繳款不中斷，就像是為這一筆貸款買了保險，將風險轉嫁給保險公司，藉以保全房子，留愛家人。如果房貸的主要繳款者身故或遭受1～6級失能及特定傷殘，都可獲得理賠，家人不須擔心因家庭收入中斷，致使房子被法拍而流離失所。

轉載 2019/04/16 【好房網News／黃薏珊】


房價進入橫盤整理格局，民眾看跌房市的悲觀氣氛稍退，購屋信心也有所回升，而民眾進場購屋時，大多認為應該準備購屋總價的幾成作為自備款呢？


根據永慶房屋2019第二季網路會員調查，台北市與新北市分別有多達40％及52％的民眾認為自備款應該不用準備到購屋總價的兩成，永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，對於大部分的民眾來說，購屋是人生大事，承載著一個家庭的幸福，因此購屋前應備妥充裕的自備款，並審慎評估自身財力，才能讓未來減少面對額外的風險。


謝志傑說明，目前市場上向銀行申辦房貸大多可以申貸到購屋總價的7至8成，不過銀行對於房子鑑估的總價可能低於購屋總價，相對減少實際核貸額度，加上購屋後可能還另有裝潢或購買家具等費用，因此在購屋前，最好要準備購屋總價的2至3成作為自備款才算充裕。


表一、消費者預計籌措的自備款約為購屋總價的幾成？（資料來源／永慶房屋2019年Q2趨勢前瞻報告）

轉載 2019/04/08 【房地王新聞／盧振池】


你放棄買房子了嗎？依照最新的數據顯示，大部分在六大都會區裡買房子、辦房屋貸款的民眾，其年的收入總和僅有在60萬元以內，相當於平均月薪只有5萬元以下，而年收入在60萬～80萬元、80萬～100萬元的購屋者比例反而是比較少的，這項數據說明了「誰說買房子一定要是高薪族？」就算你的收入不是很高，只要抱持永不放棄的決心，有計畫、有恆心地去努力，仍然能成為有「產」階級。


根據屋比平台統計金融聯徵中心的房貸資料顯示，在六都裡購屋貸款的民眾，其年收入在60萬元以下的平均比例37％為最高，其次是年收入100萬元以上的比例達到34％，年收入在60萬～80萬元、以及80萬～100萬元的比例分別只有15％、14％。





從個別的城市來看，只有房價很高的台北市購屋貸款者，其年收入在100萬元以上的比例高達52％，明顯超岀其他年收入市占比例很多，新北市則是年收入在100萬元以上、60萬元以下的房貸民眾比例各在伯仲之間（36％、35％），其餘北、中、南部城市的年收入60萬元以下購屋貸款者的比例，便遠遠超岀其他年收入更高的族群比例。

轉載 2019/04/05 【鉅亨網／林奇芬】


投資人買基金時，總是很在意手續費，只要有手續費打折，或是0手續費，就會趁機撿便宜。但是身為一個精明的投資人，不僅要對外加手續費精打細算，還要有法眼金睛，辨識不為人知的「隱藏費用」。


基金名稱有玄機，後收可能隱藏「分銷費」


投資人看到一檔基金時，後面還可能帶有好幾個不同名稱，有的則是以X、Y級別區分，要如何分辨？一般來說，A級別屬前收手續費，B級別屬後收手續費，但名稱還是依各家公司訂定，最好問清楚。


大多數人了解，後收手續費型基金，只要長期投資可以享受手續費折扣，但許多境外基金，後收手續費同時，還會在基金淨值內扣一個「分銷費」，成本是一年1%左右，投資越久，反而要付出更高的成本。目前只有註明為「N級別」基金，不收隱藏成本分銷費，才能真的省很大。


前收、後收手續費差異

※以上費率為示例，實際依各銷售機構而定


後收手續費型基金，主要鼓勵投資人長期投資，可以獲得低手續費獎勵。但是，投資人若沒搞清楚差異，買進境外型後收手續費基金，持有三年雖然0手續費，但卻在基金淨值內被扣除3%分銷費，其實成本並沒有比買前收型便宜。只有境內基金發行的N級別基金，不收分銷費，長期投資才是真正省成本。我們常說，省到就是賺到，精明投資人可不能忽略自己的權益。


前收、後收型基金，持有三年以上，成本比較（不計入經保費的情況下）

※以上費率為示例，實際依各銷售機構而定

轉載 2019/04/02 【鉅亨網／陳蕙綾】


金管會緊盯壽險業高利保單之下，各家壽險公司的利變型保單宣告利率紛紛調降，讓市面上的「4%」高利保單走入歷史，雖然調降到「3」字頭，但因為仍高於定存利率，常常還是會造成投資人誤會，金管會今 (2) 日提醒民眾，宣告利率並非保證利率，民眾購買時不宜僅以宣告利率高低為惟一考量，並且提出投保利變型保單之前應注意 3 大事項。


去年第 4 季全球股災，壽險業未實現損失高達 7381 億元，全年綜合損益為負 5008 億元，創史上最慘，但是偏偏今 (2019) 年一開年，壽險業就上調美元利變壽險宣告利率至 4%，甚至在銀行通路還有喊到 4.02-4.03%，高利保單為了搶市，利率愈喊愈高可說是殺紅了眼，此舉引發金管會關切，認為壽險公司保單定價亂喊會造成利差損問題。


在金管會 3 月 26 日發函要求各家壽險公司法遵人員要交出躉繳高利率保單宣告利率決策過程及相關會議紀錄，並且在主委顧立雄公開表示，壽險業若要賣高利率保單，就要由大股東拿錢出來增資，金管會接二連三的緊迫盯人之下，所有壽險業在昨天 4 月第一個交易日同步調降利率，超過 200 張現售保單及 200 張已停售保單都一起調降宣告利率。


不過因為調降後的宣告利率平均還有 3.65~3.73%，仍優於定存利率，金管會擔心投資人誤解，因此今日再度提醒民眾。

轉載 2019/04/08 【鉅亨網／陳蕙綾】


終日奔波在職場與家庭間，上有高堂、下有子女的三明治族，總有一種中年人說不出的壓力。凱基銀行財富管理處副總經理劉熾原建議，現代人退休後普遍還有 20 年黃金歲月，退休金至少應預備 960 萬元才能擁有優質退休生活，故三明治族理財的第一步，應盤點自身財務資源及人生風險，尤其 40 世代應及早啟動中長期「被動收入」投資計畫，才能提前擁有財務自由，達成生活工作平衡。

轉載 2019/04/03 【蘋果日報／林浥樺】


房價居高不下，許多民眾想買房卻大喊吃不消，尤以台北市最難以入手。根據房屋平台彙整金融聯徵中心的房貸資料，台北市貸款的購屋族年收高於100萬元的比率過半，為六都之最，而10年間年收百萬元內的比率逐年下滑，從2009年的63%跌至2018年的48%，顯見想在台北市購屋的難度增加不少。

轉載  2019/03/28 【好房網News／林奇芬】


根據世界人口綜述(World Population Review)對2019年全球生育率報告，在全球200個國家與地區中，台灣名列倒數第一，平均每位婦女只生1.218個孩子。生育率全球最低，凸顯了台灣少子化的人口危機，這是台灣房地產市場最大殺手。


新生嬰兒逐年下滑


從內政部統計可知，1980年代台灣每年新生嬰兒人數有40萬人，但2001年已經縮小至26萬人，而去年最新統計，一年新生兒僅剩18萬人。新生人口數萎縮，代表未來購買房子需求減少。


若以2000年後出生嬰兒數推算，未來10年將是這群人日漸成長開始準備購屋階段，但自2000年後每年新增人口降至25萬、20萬人，顯示未來房市來自於人口帶動的需求大幅下滑。



台灣每年出生人口(資料來源：內政部)

轉載 2019/03/18 【好房網News／黃薏珊】


男女購屋大不同，永慶房屋根據內部成交資料，觀察2018年雙北市兩性購屋者選擇的差異，數據顯示女性的購屋人數佔比已經超越男性，並且已經來到57%，彰顯在兩性平權的社會氛圍下，女性經濟獨立，更有能力掌握自己的生活。永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示，隨著時代變遷，女性逐漸擺脫在家相夫教子的刻板印象，也能在職場上嶄露頭角，在購買房地產的過程中也更有發語權。



2018年雙北市兩性購屋佔比。（資料來源／永慶房屋成交資料）



根據永慶房屋內部成交資料統計2018年雙北市兩性購屋人數佔比，女性有57%，男性則只有43%，謝志傑表示，隨著女性經濟自主能力轉強，購屋能力也不容忽視，觀察兩性購屋的坪數主要落在20坪至40坪之間，不過隨著社會風氣逐漸朝向晚婚、甚至不婚的狀態發展，出現了不少單身貴族，相較於男性偏好投資風險較高的金融商品，女性則較喜歡把買房當作存錢，從女性購買20坪以下產品的比例高於男性就能看出，年輕單身女性存到一筆積蓄後，更願意購置不動產，並從總價相對較低的小坪數產品開始，晉身有房一族。

2018年雙北兩性購屋坪數佔比。（資料來源／永慶房屋成交資料）

轉載 2019/03/26 【NOWnews／顏真真】


康健人壽今（26）日發布「2019年360°康健指數調查」結果發現，今年台灣整體康健指數從去年的57.2分下滑至55.3分，落後多數鄰近亞太地區市場，而且壓力指數持續升高，有高達96%的台灣受訪者表示他們處於壓力之下，較去年上升2%，在全球排名第二位，僅次於南韓。



根據最新公布的「2019年360°康健指數調查」結果顯示，台灣壓力指數全球第二高僅次南韓。（圖／康健人壽提供）


這項調查已進行第5年，主要在研究人們對身體、家庭、社交、財務和工作等5大面向健康和幸福狀態的自我感受。今年調查範圍涵蓋全球23個國家地區，同時新增許多與健康相關的主題，也是迄今信諾保險集團最全面性的健康調查。


根據調查結果顯示，相較於全球整體康健指數從61.2分略微上升至62分（滿分為100分），今年台灣整體康健指數從去年的57.2分下滑至55.3分，落後多數鄰近亞太地區市場。全球倒數的5個國家和地區分別為韓國（53.2分）、台灣（55.3分）、土耳其（56.8分）、香港（57.7分）、新加坡（57.8分）。中國大陸的整體康健指數64.4分，在23個受訪的國家地區中排名高居第五位。泰國（62.5分）、印尼（65.4分）分別排名第4和第8位。

轉載 2019/03/26 【工商時報／魏喬怡】


據內政部的統計資料，國人的平均壽命約80.45歲，面對退休後長達約15～20年的生活，應何時該開始存退休金、如何累積足夠的財富？群益投信建議，投資人宜掌握兩心法：及早準備、持續投資。





群益投信表示，退休金規劃要及早準備，退休金規畫愈早開始愈輕鬆。若從25歲開始準備退休金，假設投資年報酬率為6％，65歲退休時想累計1千萬元，每個月只需投入5,021元，若等到35歲才開始，則每個月需投入9,955元，若是等到55歲才想要存老本，每月投入金額需高達61,021元，才能在退休時累積到1千萬元。

轉載 2019/03/20 【鉅亨網／林奇芬】


中美貿易戰出現轉圜空間下，今年陸股呈現飆漲走勢，還不到三個月時間，深證A股漲幅超過3成，名列全球第一，上證A股漲幅也超過2成。但除此之外，金磚四國表現都不錯，巴西股市一度衝上10萬點歷史新高，印度、俄羅斯也有急起直追的態勢。


今年以來金磚四國股市表現

統計至3/19


目前市場期待聯準會3月不升息，並維持暫緩升息態度。再加上歐洲央行表示今年不升息，同時視情況維持寬鬆，全球資金緊箍咒暫時鬆綁，讓市場呈現歡樂氣氛。在美元、歐元偏弱走勢下，新興市場仍可獲得資金養分。


貨幣升值，資金持續流入新興市場


今年以來人民幣、印度盧比、俄羅斯盧布、巴西里爾兌美元，都呈現升值走勢，也吸引了國際資金持續流入新興市場。但其中以全球新興市場股票基金流入金額最明顯，並未重押單一市場，另外，新興市場債的流入金額也大於高收債。美國景氣表現仍穩健，但由於美國逐漸進入經濟趨緩期，市場焦點逐漸轉向景氣還有成長空間的新興市場。檢視目前金磚四國走勢，仍呈現向上趨勢。

轉載 2019/03/20 【ETtoday新聞雲／戴瑞瑤】


保險局公布今年1月份外幣保單銷售情況，美元保單今年1月保費收入比起去年同期大幅衰退3成，其中投資型更是年衰退5成以上，顯見美元保單開始出現退燒的情況。


去年初美國大幅升息，吸引國人狂買美元保單，但今年初受到市場波動影響，投資人皆採觀望態度，美元保單出現退燒潮，又以投資型美元保單衰退最多。根據保險局統計，外幣保單今年1月新契約保費收入約624.03億元，比起去年同期的829.02億元，年減25%。其中，投資型為227.28億元，比去年同期減少44%；傳統型396.75億元，比去年同期減少7%。


以新契約保費收入來看，今年1月銷售外幣保單前3名的保險公司，投資型分別是法國巴黎人壽、保誠人壽、合庫人壽，去年銷售很好的國泰人壽、南山人壽竟未排入前3名；傳統型分別是國泰人壽、富邦人壽、南山人壽。

轉載 2019/03/12 【房地王新聞／盧振池】


最近房地產界最受矚目的新聞就是，素有「打房司令」名號、倡導「居住正義」不遺餘力的政治大學地政系教授張金鶚，近期買下總價4,000萬元的第4間房子，不免讓人質疑為何買了這麼多棟的房子？他本人則是公開澄清，買第4間房子的原因則是為了退休居住、享受生活，才會以「舊屋換新屋」的方式買進。其實，每個人都有買屋、換屋的自由，而且張教授畢竟是國內難得的房地產界知名學者兼專家，年輕人從這個例子學習到正確、良好的購屋觀念才是更重要的課題。


首先，張教授這次買下第4棟房子，強調是為了因應「退休生活」的居住之處。相對的，現在很多年輕人覺得房價很貴、很不合理，所以不想買房子、不存購屋自備款，打算結婚前住家裡，結婚後住社會住宅。可是他們沒想到是：政府的社會住宅從來就不會讓民眾住一輩子，那麼老了、退休之後，你和老伴要住哪裡？由此可知，年輕人千萬別想要一輩子不買房子，退休後「居無定所」才是人生最可悲的事吧？！

轉載 2019/03/18 【鉅亨網／郭幸宜】


美元定存堪稱這兩年最熱門的理財商品，市場三不五時就會有高利定存方案，但挑選美元定存除了比較利率外，也要評估投資外幣長線匯率走勢，同時搞清楚存款年期、資金來源與存款門檻等限制。


首先是長線匯率走勢，目前銀行願意提供較高存款利率的外幣存款多半是高波動的貨幣，最常見的當屬南非幣存款，存款利率雖可喊到 5% 以上，但是暴漲暴跌也是常有的事，換言之，這種高波動貨幣，雖然利率誘人，但如果碰上匯率重貶，很可能賺到的利差還不夠抵匯差損失。一般來說，美元匯率雖然可能受美國聯準會升息而壓抑升勢，但由於美元仍是強勢貨幣，長線來說，匯率仍相對穩定、國際流通性也好，對於想要投資外幣的人而言，仍是相對安全穩定的選擇。


其次則是存款年期與利率，一般人大多會被銀行主打的高利率字眼所吸引，但要注意的是，銀行的優利定存利率是指「年利率」，假設某銀行推出 3 個月期的 6% 美元優利定存，但實際上存款利率只有 1.5%(6%÷12x3 個月)，也就是民眾在活動期間的 3 個月內只能拿到 1.5% 的存款利率，第 4 個月起利率則回歸牌告利率。


第三是資金來源限制，由於國內多數銀行都有新台幣資金浮濫的壓力，在授信案源有限、利率長期低迷不振的情況下，銀行開始將手邊美元資金用來操作 SWAP 換匯，換取更好的收益報酬，也因此，有越來越多的銀行會限制美元優利定存的資金，必須是把新台幣資金換成美元，而這當中也涉及換匯匯差。


第四，資金門檻部分，通常外銀給的存款利率較國銀大方，但起存門檻也相對較高，通常外商銀行會規定，單筆存款金額至少要 2 萬美元起跳，也就是至少要有 60 萬新台幣，但部分國銀，只要 1,000 美元就能承作，適合口袋不深、又想參與美元投資的小資族。