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代辦銀行貸款項目包括:中小企業貸款、銀行自有資金(非信保基金)店面頭家貸款,房屋轉增貸款【困難件包括:貸款申請人高額負債、有工作但無財力證明、無法提供保人、被限制登記、或有民間二順位、房屋遭銀行查封登記~需代墊買斷解套,或曾有逾期催收、呆帳、協商、遲繳紀錄但已清償,配偶具有信用瑕疵等狀況】;以及銀行二胎房貸、負債整合與代償信用卡專案、低利信用貸款等。 若網友有任何銀行貸款上的疑問,均可以於版上留言,我再為各位網友提供說明。

前言

本案背景屬舊客戶(L先生)曾於民國102年3月找我辦理房屋轉貸增貸:
http://blog.sina.com.tw/jerry6010/article.php?pbgid=10248&entryid=643757


本案經由原房貸銀行主動告知房貸繳款有不正常,並且有一筆民間私人設定。而這次委託我們協助則是去年(106年)5月的事,然為何這件個案會延宕到今年才完成所有申貸程序?究其原因在於:

一、擔保品本身的價值:經過銀行審慎評估後的總價不高,原因在於座落位置較偏僻、屋齡老舊、屋況也並不理想等因素。

二、借款人職業屬於包工性質,領現金、也沒有所得完稅等資料,連一本銀行的進出往來存摺內也沒有任何存款可供作財力證明。

再者、L先生於105年10月用房屋跟私人抵押借款50萬(被私人設定二順位),名下一張信用卡也動用到循環信用,無形中增加本次處理上的困難程度;加上原房貸銀行通知我們、L先生房貸已經有繳款不準時的現象。故、我們當初初步評估本案恐怕沒第一次這麼容易處理,也預測會因為『有私人設定二胎、加上房屋總價低,借款人財力不足』等現實問題,影響到銀行願意增貸的額度~可能不足還清一胎房貸+民間借款的總欠款!最後還需要再尋求透過二胎房貸的方式,再多申請一些現金給L先生;而分開兩次個別申請的程序、就會造成結果出現遞延效應……所幸L先生瞭解我們的辦事原則、全權相信囑託,其配合度也非常高,才讓案件之後能夠順利進行...

 

擔保品屋況與周遭環境說明

座落位置:位台中市大里區東X路巷內,屋齡超過40年的二樓舊式透天厝
所有權人:L先生持有完整持份
主要建材:『加強磚造』建築
完工日期:民國64年08月01日
車位有無:無車位
建物坪數:主建物坪數約25.11坪(含附屬建物登記用途:浴廁)
土地坪數:約19.52坪
登記用途:住家用(實際用途:住家、有簡易裝潢)
周遭環境:本案擔保品位置雖在大里、距離霧峰僅一橋之隔,往來交通以台3線與74號快速道路為主;週遭環境與生活機能嚴格來說算是普通

房屋貸款設定
銀行房屋貸款/初貸180萬、核貸時間為民國102年4月/20年本息攤還/月付金約9,100元/房貸餘額約剩下152萬


L先生目前職業、收入、負債、繳款信用狀況

屬於自營承包大樓建築的油漆工程,兼某實業社油漆工的工作;可以提供實業社的在職證明、無勞保。日領薪資約2,000元,沒有薪資轉帳,也沒有一般銀行往來進出存摺

名下負債一覽
1.銀行房屋貸款:民國102年核貸金額180萬/20年期/本利攤還月繳約9,100元/房貸剩餘金額約152萬元
2.銀行信用卡:民國102年核卡/信用額度5萬/應繳總金額27,489元
3.融資公司車貸:欠款餘額剩10.5萬

繳款信用往來一次信用卡遲繳掛聯徵信用報告(105年09月),房貸繳款則經原房貸告知有遲繳數日之現象


對本案分析與意見

1.這一次承辦L先生的案件,雖然職業沒有甚麼變化、但負債情況已經沒有102年的單純~負債明顯增加且房屋還有被民間私人設定,而遲繳更讓整體困難度提升許多。經詢問、民間借貸50萬的用途是給媽媽看醫生與手術,車貸則是原車再融資、用途也是作為資金調度週轉用。初評本案、對我們來說“風險已超越原本預期”,換言之、我們承辦意願並不是很高;尤其是本案須要經過『代墊程序』優先還清民間借款並且塗銷抵押權設定,故擔保品本身的價值對我們來說就更顯得重要

2.續上、為求審慎我們處理本案跑了台中數次,除了重新鑑估房屋的總價與可貸金額,也釐清委託人L先生本身的作財務等現況,以及能夠提供多少資源與資料讓我們來進行後續申請作業等。很不幸、最後得到房屋總價與可貸款金額都可能不理想的數據(屋齡超過40年、二樓舊式透天厝且加強磚造,房屋斜對面面臨路沖影響鑑價)

3.而L先生平時也沒有儲蓄,還款財力證明上、就必須依靠我們的協助去花時間『培養存摺』;再者、房貸輕微遲繳,信用卡動用循環、房屋私人設定等也要透過代墊、用時間去換空間,初步規劃需要跑二次銀行貸款程序的可能機率大增。

4.至於L先生因為是我們的舊有客戶,所以在案件進行申請的程序中,態度配合上都很積極;困難在於我們要如何去說服銀行提供本案核准、以及能夠核准多少金額、銀行是否會要求但書等。畢竟先天不良(房屋擔保價值、借款人條件)、後天又失調(遲繳、卡循環跟私人借貸),這兩項因素均足以讓銀行有充分理由婉拒申請


操作規劃與應變

1.因為本案擔保品經過實際鑑價後其總價較低,且銀行審議借款人本身條件後,能夠提供的貸款成數並不高;故我們評估先進行房屋轉增貸的申請,優先代墊清償私人借貸並且塗銷設定,若一旦銀行核准金額不足,就必須等待房貸核准的半年後,再進行銀行二胎房貸的申請

2.除代墊民間借款外,也一併先清償L先生名下信用卡循環負債,讓案件受到額外變數影響可能性降低;同時也開始培養L先生的銀行往來存摺,以期包括銀行轉貸甚至於二胎房貸,財力證明部分不至於付之闕如。


最終審查結果(分兩家銀行、不同時間申請):

106年07月先申請房屋轉貸與增貸,銀行房貸部分核准200萬/分20年本息攤還/月付金10843元/利率2.XX%(但書:銀行要求增貸額度須還清車貸餘額,剩下才撥現金給借款人。換言之、我公司代墊先清償民間設定的款項50萬,在本次核貸後還不足以還清)

107年02月再申請二胎房貸部分,銀行核准80萬/分為20年攤還/月付金4337元/2.XX%。這一筆核貸後才算是完成所有貸款程序,委託人也才有足夠的現金還給我公司當初代墊款項,L先生也才能多一筆資金周轉運用。


結案後的心得

本案歷經六個月以上的處理期,雖較一般個案花更長的時間,但是以本案背景剖析、在還沒有處理之前,私人借款50萬、按民間月息計算,一個月至少要繳1.5萬的利息,還不包括銀行房貸、車貸與信用卡帳單的支出;現在一樣是繳銀行1.5萬月付金,其餘部分都毋須再煩惱,數據會說話、有這結果我想對L先生來說是最好的安排

不經一事、不長一智,在此希望L先生勿再用房屋去給私人做借款抵押,也希望L先生經過這一次學習後能夠更注意自己的理財用卡習慣;畢竟能救一次、二次,未必能救得第三次!期許L先生能謹記教訓為荷。


本篇真實案例,非經『作者本人同意』不得轉載~如發現網友擅自轉載刊登,將以違反『著作權法』提出告訴!請自重。

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致 各位網友:

如果網友欲加入我的Line、以便線上詢問銀行貸款相關事宜,可以利用I.D搜尋方式、輸入:『jerry.chu』;或是直接掃描『Jerry's Line QR code』,亦可以直接找到我。感謝各位支持~


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專案說明

企業主或一般民眾如遇到短期大額資金需求,可能會因為『借款人本身資格狀況欠佳』,又礙於『銀行房貸審查日趨嚴格,申請資格不足遭銀行婉拒』,加上『銀行房屋貸款作業時間長、資金緩不濟急』等因素,通常為求得便利迅速、普遍的作法『會將名下不動產向民間當鋪或私人申請借款(並設定給二順位抵押)』~以取得融資應付周轉金。但之後可能遇到"計劃趕不上變化"情況,短期內無法籌到足額資金還清借款,導致每月需支付高額民間借款利息(民間借款計息方式:月息。利息計算約1分~3分、甚至更高都有,導至還款負擔非常重),長期下來不僅負擔沈重,利息支出更是一筆龐大花費。

 

宗旨

有鑑於以上情況,本人與所屬公司深知民間高利貸借款的經濟負擔,故提供代償『房屋有民間(包括私人、當鋪等)借款』的服務;當我們還清民間(當鋪)欠款、同時進行塗銷民間二順位設定(非一般民間轉民間);將所有金額轉回到一般銀行房屋貸款的長期攤還模式,藉以降低還款利息與月付金,讓當事人擺脫需繳付高利息的窘境。

 

提供對象:企業負責人、一般民眾名下『已有登記不動產房屋』者

 

專案特色

1.協助代墊還清民間所有借款,後續辦理塗銷房屋民間抵押權設定
2.將委託人向民間借款本金,移轉『回到銀行』房屋貸款的程序上
3.與銀行長期配合~專案特簽方式進行申請,事成收費最具有保障
4.已承辦成功個案眾多、公司富專業處理經驗~誠心協助委託人解套



以上專案詳細內容與作業程序,如網友有需要協助規劃、歡迎來信:jerry.chu@yahoo.com.tw、或於本部落格留言、或來電0930-066-903(台灣大哥大)0985-666-807(亞太電信)朱先生;謝謝!

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適用對象:『房屋貸款至今仍正常繳款者』即可申請,用途還名下無擔保負債(包括二胎房貸、一般信貸、車貸、現金卡、信用卡)、房屋修繕,或是公司周轉營運資金等。

貸款成數可申請到銀行鑑價的80%~85%(實際核貸成數須視借款人擔保品座落地點及房屋狀況等因素;借款金額則須評估借款人還款能力等,依承辦銀行相關作業規定綜合評估辦理)。

利率條件一段式指數型房屋貸款。利率1.95%~2.5%之間(需以房屋實際座落區域、與借款人資格整體綜合評估,以銀行實際核准數據為準)。

最長還款期間與還款方式最長還款期限為20年(視狀況可申請1~2年寬限期),本金利息攤還型(或階梯式房貸)

申請資格

*申請人須信用正常、具穩定工作,如可以提供銀行所需之制式財力證明(薪資轉帳存摺、102年扣繳憑單、101年所得清單或完稅證明等)為佳
*房屋座落位置於都計區內、外均可
*原房屋貸款繳款須正常滿一年以上

申請須檢附之相關文件

1.身分證件正反面、健保卡正面影印本一份
2.房屋與土地的所有權狀影印本一份
3.一順位房屋貸款繳納存摺明細最近一年期存摺內頁+存摺封面影印本(或繳息清單);如有銀行二順位房貸者、須多提供二順位房貸繳息明細最近一年存摺內頁+存摺封面影印本
4.申請人財力證明(最近六個月公司薪資轉帳存摺明細、或扣繳憑單、所得清單、完稅證明等擇一)影印本
5.申請人勞保異動明細(或名片、在職證明、識別證擇一)影印本


可傳真『建物與土地權狀影印本』,或是告知擔保品座落位置的地段、與建號、地號、門牌地址等,均可免費協助鑑價!歡迎網友來信(電)詢問。

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致 各位網友

以下各項資訊,僅提供作貸款之初步評估與後續規劃(資訊絕不公開,也不轉載登載到本版的Q&A)


由於目前銀行各項貸款的徵信與審核過程非常審慎細膩,所以越完整的資訊、我就越能瞭解申請人的背景與現況。如不便於提供於文字資訊,亦歡迎來電或加Line(I.D:jerry.chu,亦可直接掃描QR code)。


使用方式:將以下評估表“以複製方式轉貼到word檔案”後,務必逐項填寫後再回信到我信箱jerry.chu@yahoo.com.tw。所有填寫的資訊、個人與所屬公司謹遵『個人資料保護法』規定,絕不對外公開、亦不會以此去調閱個人聯徵信用報告書(銀行調閱聯徵報告書,必須要申請者身分證影本與本人簽名同意,同時電話錄音存檔),敬請安心填寫。承蒙您的配合,感謝!




.個人資訊

*姓名:
*年齡:
*婚姻狀況(已婚、未婚):
*如已婚、配偶有無工作、配偶是否有協商或是信用異常情況?
                                                                                                 

*是否服役或免役(男性須回答):
*最高學歷(畢業、肄業請說明):
*有無擔任親屬朋友的保證人:        *接續前項、有無正常還款:
*平時有無理財、投資習慣(譬如股票投資、定存、美元保單等):
*近三個月內有無申請銀行信用卡或貸款(聯徵查詢次數)、結果
1.                                                                   
2.                                                                   
3.                                                                   
*最近一年內有無『新增加的負債(貸款或信用卡核准)』,請詳述:
                                                                                                 
*是否曾為債務協商戶?是否為正常繳清繳清已多久時間
                                                                                                
*續上、債權銀行有哪些?請詳述:
                                                                                                


.負債與信用狀況

信用卡:(包括發卡行、信用額度、持卡使用時間、帳單應繳總金額,繳款是否正常等;如持卡張數超過三張以上者,請再自行補充格式填寫)
 
1.發卡銀行:                    
信用額度:             萬元/持卡時間約:             年
本期帳單應繳總金額:                 元
本期帳單最低應繳款金額:              元
繳款習慣是否只繳最低應繳款:                
繳款是否正常:                

2.發卡銀行:                    
信用額度:             萬元/持卡時間約:             年
本期帳單應繳總金額:                 元
本期帳單最低應繳款金額:              元
繳款習慣是否只繳最低應繳款:                
繳款是否正常:                

3.發卡銀行:                    
信用額度:             萬元/持卡時間約:             年
本期帳單應繳總金額:                 元
本期帳單最低應繳款金額:              元
繳款習慣是否只繳最低應繳款:                
繳款是否正常:                

*近六個月內有無使用預借現金功能
*近六個月內是否辦理信用卡分期貸款
*近六個月內有無發生信用卡超額超刷
*有無向發卡銀行申請『將信用卡餘額轉分期繳款(個別協商)』事宜
*信用卡是否有被發卡銀行”降低信用額度”之情況
*是否發生被信用卡銀行內部控卡~導致信用卡無法使用情況
*是否曾發生『信用卡強停、貸款逾催、呆帳,但目前已清償』等情況                                                                                               
*續上、為哪些家銀行?請詳述                                                     


現金卡

發卡銀行:                    
現金卡額度:              萬/持卡時間約:             年
目前欠款總金額:                元/繳款是否正常:             
最近六個月是否仍有使用現金卡借款:                


信用貸款(如有理財型信貸,請告知目前“已動用”額度)

1.核准銀行:                    
/核准時間:             年              月
當初核准金額:                萬/分為              年攤還
每月月付金:                /目前貸款餘額:               
繳款正常否:                

2.核准銀行:                    
/核准時間:             年              
當初核准金額:                萬/分為              年攤還
每月月付金:                 /目前貸款餘額:               
繳款正常否:                

3.核准銀行:                    
/核准時間:             年              月
當初核准金額:                萬/分為              年攤還
每月月付金:                /目前貸款餘額:               
繳款正常否:                


汽車貸款:(如汽車無貸款、則不用填寫)

1.核准機構別:                     (如為民間融資公司、請註明名稱)
當初核准金額:                 萬
核准時間:               年              月
分幾年攤還:             年/每月月付金:               
繳款正常否:                


是否有登記不動產?如有、請詳述以下資訊
 
房屋座落哪一縣市、有無貸款:                    
房貸銀行:                    
當初核貸額度:                 萬
分為幾年攤還:                 年
目前是否有綁約:                 
是否申請過寬限期:              (如有、申請幾年寬限期:            年)
目前每月月付金:                 元
繳款正常否:                        


助學貸款
 
助貸核准銀行:                    
當初核准金額:                萬/目前已繳款多久:             年
每月月付金:                /目前貸款餘額:               
繳款正常否:                


.目前工作、收入與年資等狀況

*目前現任公司名稱:
*工作職務(職稱):
*公司所在地:
*現職年資(以勞保加保日計算):
*前職工作年資(現職未滿六個月,需填寫):
*月薪平均數據:
*近六個月薪轉存摺(或往存)是否有月光族(發薪日前即領用光):
*近六個月薪轉存摺(或往存)是否有提領數佰元金額
*有無扣繳憑單,如有、年所得數據約多少:
*領薪是否”有部分”為現金發放
*是否可以提供最近六個月銀行薪資轉帳存摺
*勞工保險是否投保於現任公司:
*最近六個月內是否有向公司”借支薪資”
*公司一個月內發薪幾次、各為幾日:
 
*本次需要申請貸款金額:
*行動電話:
*方便與之聯繫之時間:
*請告知需要Jerry協助您解決目前問題的重點:

 
 

謝謝您的撥冗填寫,請記得最後一個動作:mail到 jerry.chu@yahoo.com.tw ,收到後、我將盡快回覆給您

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轉載 2018/04/25 【聯合晚報/林潔玲】


個人交易房屋、土地須申報所得稅,即是房地合一稅,國稅局也列出民眾常見未申報所得稅的七大錯誤案例,例如誤認僅出售土地無須申報、誤認交換無須申報、誤認虧損無應納稅額無須申報、誤認交易應併入綜合所得稅結算申報等。


自2016年1月1日起,個人交易2016年1月1日(含)以後取得的房屋、土地,或2014年1月2日(含)以後取得且持有期間在2年以內的房屋、土地,應辦理個人房屋土地交易所得稅申報,即房地合一。財政部高雄國稅局表示,近期查核常見納稅義務人因不熟悉法令或一時疏忽而未辦理申報,而常見未申報有七大類型,包括:





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轉載 2018/04/21 【房地王/胡兆陽】


已經實施將近6年而且頗受民眾好評的房市實價登錄制度將有新的變革了,未來將朝向「更快、更詳細」的揭露交易資訊作法來進行,最快預計在下半年就會實施,對於廣大的購屋及賣屋民眾而言,將來在參考房市實價登錄的交易資訊時,也得跟著掌握改變機制後的查價觀念。


新版的不動產實價登錄機制預計有以下比較重要的4項新的做法:


一、買賣雙方在申請不動產產權移轉登記時,就得一併登錄此筆交易資訊,不再像現行制度只要30天以內完成登錄資訊即可。


二、不動產實價交易登錄的責任(即登錄義務人)落在買賣雙方身上,兩方都要在登載紀錄上簽名負責資訊的真偽,不再由地政士(即代書)擔任登錄義務人


三、實價登錄的不動產物件詳細地段及地址將會全部揭露,一改現在以地號區段或數10個門牌為區間的作法。


四、預售屋建案的成交價格不再等到代銷結案後30天之內才登錄,而是改為簽訂預售屋買賣契約後30天之內就要逐案申報登錄


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轉載 2018/04/24 【時報資訊/任珮云】


2018年「摩根退休快樂指數」調查結果分析,不論總分、財富、健康、自我實現等各面向,都呈現高分族群(80分以上)與低分族群(未滿60分)佔比雙升趨勢,相對地,分數落在中間層(60至79分)的比重下降,反映出民眾若能及早著手準備退休,即有機會向「退休快樂族」(80分以上)靠攏,或晉升「快樂族」一員,反之,假使遲遲不做準備,就可能向下淪為「退休窮忙族」(未滿60分)。


摩根投信執行董事劉玲君表示,隨著現代人越來越長壽,民眾的退休生活有很高機率超過30年之久,因此,如何擬定一套適合自己的長期退休規畫,並確保退休後的資金足以因應生活所需,是人人必需學習的課題。事實上,儲備退休資金並非難事,劉玲君說明,擁有快樂第二人生的第一步,就是及早開始準備,透過穩健的投資方式與標的,例如以多重資產策略基金為核心持股,透過基金廣納全球各式股債資產,多元布局,同時掌握收益與資本利得契機,在時間與複利累積下,一步步達成退休資金準備目標。


今年不論在總分或財富面向,台灣民眾的退休快樂指數都維持在相對高檔,但進一步分析,卻發現近兩年各面向明顯出現「高低分族群同步上升」、「中間層族群下降」的M型化趨勢


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轉載 2018/04/24 【經濟日報/任中原】


美國10年期公債殖利率站上3%,使投資人重新思考在利率相對偏高之際的投資布局。由於這次殖利率上升主要是由原料商品價格上漲帶動,而非經濟超強,問題比較麻煩,尤其是何時會衝擊股市。


路佛集團投資策略長鮑森表示,「歷史經驗顯示當通膨上升時,股市通常表現OK;而且在經濟動能減速時,只要通膨溫和,股市也會有良好表現。然而若出現停滯膨脹,股市與債市都會很慘」。以下是各市場對利率上升的可能反應:


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轉載 2018/04/23 【聯合報/沈婉玉】


安侯建業會計師事務所家族稅務辦公室主持會計師許志文提醒,不同年齡層報稅可善用的相關扣除規定,以減低所得稅;股利稅改方案搭配的各項減稅方案是今年起施行,明年報稅時才適用,今年報稅千萬不要報錯了。


許志文指出,剛出社會的七年級生,所得來源相對單純,利用網路申報可及早拿到退稅款;單身年所得未超過十七點八萬元夫妻所得未超過卅五點六萬元,因未超過免稅額及標準扣除額合計數,可以不用申報所得稅


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