轉載 102/09/09 【好房News/蘇彥菱】

 

處於萬物皆漲,唯薪資不漲的時代,民眾買房申請房貸無不貨比三家,各家銀行紛以低利搶轉貸客戶,欲轉貸的民眾,除了看轉貸銀行的利率外,還得留意轉貸所隱藏的成本,究竟轉貸前應該要先注意哪些眉角呢?申請房貸前要貨比三家外,若要轉貸也要貨比三家,另外也要考慮轉貸包含的成本,比較是否划算

 

近日台灣銀行內部統計,從今年至七月底為止,消金業務餘額較去(2012)年底成長250億元,其中有逾八成是房貸業務。由於台銀是全國總存款及放款市占率最大的銀行,目前總存款量達3.4兆元,但今年上半年土建融及房貸業務量未逾總存款20%,後續仍有繼續擴張房貸的本錢。對於已經買房的人來說,如何將利息壓低,節省買屋成本,這時候要轉貸,就得先檢視自己房貸的四個眉角,如果都符合,不僅轉貸成功機率增加,也能替荷包再多省下一些

 

1. 按時繳息 信用良好

 

舉凡貸款,銀行除了評估擔保品的條件及價值外,貸款人的還款能力亦是銀行評估是否承貸及貸款成數的重要因素之一,因此想轉貸者必須檢附至少半年的繳息紀錄,同時銀行也會看貸款人的信用卡使用紀錄,倘若使用循環利息,而且在原銀行繳息紀錄不正常的房貸戶,想轉貸未必能談成台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,有意轉貸者,必須在上一家銀行的貸款期間都準時、全額繳款,且財務信用良好,才能證明自己財力之穩定。

 

2. 小套房及區位條件差 難申貸或轉貸

 

張旭嵐表示,小套房並非市場主力,因此銀行會評估轉手條件,再決定貸款成數,一般而言,室內坪數12到15坪的小套房貸款成數較低,平均6成左右,除非區位條件佳,例如在捷運站周邊,且利率也會較一般住宅來得高。張旭嵐提醒,倘若物件不在學區或捷運附近,公設比過高,或是位在工業區的套房,銀行審核較為嚴格,屆時無論是申貸或轉貸,都不見得談到更好條件。

 

3. 轉貸隱藏成本高 小心因小失大

 

即便轉貸如何優惠,轉貸過程中,要先辦塗銷,再重新辦抵押,所費不貲。張旭嵐指出,首先,新申貸要繳交3000至5000元的開辦服務費。其次,倘若貸款500萬元,千分之1.2的地政規費計算,就得繳交規費6000元。再者,代書手續費約莫6000元,總計要1.5萬元,即使不請代書而自己跑流程,也得耗去不少時間及精神,林林總總,都得算在轉貸的成本中。

 

4.利息相差「1碼」 足以抵轉貸手續費

 

張旭嵐分析,若利息相差1碼(0.25%),貸款100萬每年便可省下2500元,若貸款500萬,則省下約12500元,足以支付轉貸的手續費,如此一來便可考慮轉貸。

 

張旭嵐還提醒,儘管不需轉貸,平時還是可檢查自身房貸狀況,一方面清點自己的還款進度,並衡量自身財務狀況,是否可提前還款,或增貸以做其他理財投資規劃;另一方面,也要隨時掌握市場利率狀況,尤其是使用兩階段或三階段利率者,在進入下一階段利率之前,可向銀行爭取降息籌碼,以省荷包。

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