轉載 102/12/30 【蘋果日報/陳瑩欣】

 

央行總裁彭淮南上周四理監事會說明將針對豪宅、工業土地融資進行專案檢查,為避免踩到紅線,不動產授信龍頭土銀最快將在本周提出工業用地授信禁令,最快2014年1月生效適用。據了解,土銀擬發函各分行,將要求新受理工業區不動產融資案件須在申請時附上興建藍圖、計劃及建商或開發公司自行投資資金說明,若發現業者以蓋廠房名義借錢,結果蓋住宅炒作房地產,銀行有權調高授信利率半碼至1碼(0.125至0.25個百分點),同時降低貸款成數0.5成至1成


 

行庫主管透露,一般業者簽定廠房土建融策略時,若獲得地方政府政策輔導,都會簽下「1年半以內動工、最慢5年內完工」的切結書,違約者將附買回,且不予轉賣,由於有縣市政府輔導背書,這類工業區土地融資放款最高可達鑑價8成金額,但若違反銀行融資契約私下變更建築用途,銀行多半睜一隻眼閉一隻眼,無技可施



調高利率降低成數

 

不過,土銀新規定要求工業區不動產一旦申請融資,1年內就要動工,且放款分行要緊盯施工程序,若工程落後無故不動工,銀行有權修改授信利率與貸款成數,未必全額撥款。據央行統計,今年前10月國內工業不動產授信額度超過650億元以上,年增率超過5成,官員私下透露,目前已要求行庫定期回報豪宅授信資料,未來不排除進一步定出工業區授信規範,要求行庫定期呈報相關資料。

 

行庫主管指出,兩岸關係熱絡,資金回流買廠房,導致工業區不動產急漲,市場在「工業區土地、房屋都那麼貴了,沒道理一般住宅只有這個價錢」的心理下推升房市,有助漲一般住宅資產的嫌疑,才會引起央行緊盯。為了避免央行專案金檢發現違規事項,已有行庫打算搶在央行金檢前,率先清查工業區不動產融資周轉金、工業區住宅房貸放款策略,若發現授信有爭議,不排除農曆年前收回融資

 

桃園五股指標地區

 

業界預期,包括桃園中路重劃區五股工業區附近重劃區等地有可能成為工業區用地移轉住宅融資受限的指標地區。至於工業區土地在融資後未興建廠辦,而是改裝成住辦等輕豪宅銷售,行庫最近也悄悄劃定界線合庫銀副總謝昌俤說:「銀行若在融資前,就知道業者目的是用在改建工業住宅,通常都會拒絕核貸,不會核發,至於工業住宅的房貸雖然仍會予以承作,但放款成數也會予以打折,最高不超過6成。

 

桃園林口等6區 恐列警戒控管

 

據台、土、合等8大行庫經研報告資料顯示,大高雄大桃園大台南3區以及林口三峽淡水等6地方餘屋去化效率遲緩,有成為蛋殼區的壓力,最快本周將列注意區,若明年329檔期餘屋消化速度沒有跟上腳步,不排除打入「紅色警戒」區,進行總量管控

 

餘屋去化遲緩

 

有關台北市、新北市明年不動產行情,行庫主管私下表示:「蛋黃區還是很營養。」但大高雄等6區域餘屋消化速度明顯轉慢,有些不動產案件閒置近1年都未售出,若明年329房市檔期沒有出現承接力道,銀行最快第2季新接消費性房貸鑑價先打95折至9折,成數原則上不超過8成


財長張盛和日前拋出「房市已到強弩之末」的說法,行庫房貸部門主管研判,目前工作機會和所得收入仍以大台北地區表現較好,其餘各區房貸放款後,要擔負的債務違約風險較高,因此可以提供的成數已較台北市、新北市低,若列入警戒控管住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,由於雙北房價居高不下,資金確實有南移現象,桃園、台南、高雄因為房價仍比台北低,投資人積極搶進的風潮已然成形,明年行庫緊縮資金,可降低區域放款風險和遏止炒作。

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