本案前言

這一位C小姐、最早接觸地點是在知名網域內,當初她所提出的問題內容:

『我本身主業是自由業,另外在便利商店兼差,月收約3-4萬;但無扣繳憑單,也無薪轉,領現金。曾經辦過一次信貸已還清,信用卡無遲繳,但有用循環利息名下剛過戶一棟公寓、無貸款,目前有資金需求至少20萬;若可以希望貸到100萬。有問過C銀行、信貸不行,房貸也說希望很小…屋齡較高,除非找保人、不過不想給家人知道;不知道這樣的條件辦信貸或房貸比較有希望,或者那家銀行比較有機會過,不敢找代辦……』

我之後主動回覆:

本人服務過程公開透明、提供分析意見並主動回報委託人,銀行資歷完整且恪遵個資法規定,事成收費且公道合理。本次貸款關鍵:

*無薪資轉帳與扣繳憑單作為財力證明
*自由業、且有信用卡循環動用
*屋齡久、擔保價值較低等均會影響銀行承辦意願


不建議走信貸模式,因為信貸屬於無擔保、申請上較房貸更為困難。或許您可以參考我的部落格後,有疑問我們可以先相互討論,是否要委託則您決定即可

通常民眾對於『代辦業』都採質疑態度與負面評價較多,包括『代辦是不是民間借款?借錢對象是銀行對嗎?最重要的是收費方式為何?』…等諸如此類的疑慮都是網友不敢嘗試找代辦的重點;不過、這些疑問『理應需要逐一仔細詢問與釐清』;畢竟將心比心、換成是我,也會仔細篩選受託人的專業經驗,與對話是否中肯實在

幾次信件的往來後,我請C小姐準備房貸須要的文件資料,並且相約於高雄鳳山區的某速食店內見面……



擔保品屋況與周遭環境說明

所有權人:C小姐(原本登記於母親名下,三月底贈與給女兒)
主要建材:鋼筋混凝土造
房屋位置:位於高雄市鳳山區北X路、屋齡超過33年的中古公寓三樓
建物坪數:總建物面積約20.9坪(持份1/1權利範圍)
登記用途:住家用(實際也是C小姐自住,具有一般簡易家居裝潢)
土地坪數:約8.36坪(地目:建築用地)
周遭環境:位於鳳山市鄰近建國路一段台一線省道,距離鳳山火車站約15分鐘路程;交通便利性與生活機能普通。唯房屋周遭有銀行負面表列的嫌惡設施(宮廟)、且稍有路衝且無尾巷弄問題
房屋目前貸款狀況:房屋目前無銀行貸款與設定

借款人C小姐現況說明

工作:目前服務於某超商加盟店,職稱為計時店面服務人員;勞保投保於加盟超商店內(勞保投保時間為102年8月,年資僅8個多月)。最高學歷為大學畢業、未婚。

薪資領現金,無扣繳憑單;計時人員時薪約115元。如每天工作時間約八個小時,工作天數以22~24天計算,月領薪資約為20,240~22,080元之間。

負債(信用卡,總共持有三張;一張為近期申請核發):
(1).CT銀行信用卡:信用額度11萬元/循環信用總金額約10,672元/最低應繳款金額約1,000元
(2).S銀行信用卡:信用額度11萬元/循環信用總金額約74,641元/最低應繳款金額約3,300元
(3).Ca銀行信用卡:剛核准未取得信用卡

繳款往來信用:上列各項貸款與信用卡均正常繳款、無延滯情況
最近三個月聯徵信用查詢情況:一次Ca銀行信用卡申請、已獲核准


對本案分析與意見

1.擔保品部分:雖然房屋目前貸款已經清償,但是屋齡超過30年、坪數不大,為求審慎起見仍須進行初步房仲該區域的成交價格與實價登錄兩數據進行交叉分析,同時也責請銀行對房屋進行初估並且計算可以申請貸款的約略金額,其實以我個人經驗、心裡已知當地超過30年舊公寓的單坪成交價格並不高,推測銀行鑑價金額應該也不會過於理想

2.4月30日與C小姐碰面後,我直接到擔保品現址進行實地現勘,發現周遭500公尺內有銀行負面表列的項目:包括明顯的宮廟、擔保品對正巷弄出口的路衝與單一出口的無尾巷弄情況,這部份輕者影響銀行鑑價金額與貸款成數,銀行更甚者也列為不予承辦的擔保品。果不出所料、其中有對房屋初估價格的一家銀行即無法承辦,另一家銀行也因此降低貸款成數…這情況是『還沒給借款申請人因素』就已判定,其餘後續申請人情況如果提出讓銀行知道,恐怕也難免被銀行要求徵提保證人

3.借款人部分:C小姐原本從事網拍自營賣家工作,因為網拍競爭者眾、且買家素質不一時有詐騙所聞;後來自己找一份便利超商兼職賺取月薪的工作,網拍則視狀況經營,可以提供的財力證明為一本銀行往來存摺,但存摺內的存摺積數低…超商兼職工作也僅能提供勞保作為財力證明,本次貸款申請不欲叨擾家人故提供保證人的意願也低。故手邊資源有限的前提下,貸款評估與規劃著實有一定困難度

4.續上、C小姐持有兩張信用卡有循環信用欠款總金額約8.5萬左右,雖然正常繳款無延滯,但以我擔任過銀行審查主管的經驗去揣摩銀行端可能會出現的意見:『擔保品有負面表列項目,申請人有信用卡循環、亦無法提供更具說服性的財力證明可提供』,諸多因素都會讓銀行最終下『緩議(暫不予核准)』的變數。


操作規劃與應變

1.針對物與人之實際情況,其實對於銀行怎麼來看待本案、我心裡都已經有一個底;主要是銀行現階段『對房貸的審查與授信、首重申請人的收入來源與還款能力』,所以即使無貸款設定的房屋,坦白說銀行並不像以前這麼有衝勁、願意且積極爭取承辦(委託人自行詢問的C銀行就是如此)。故如何針對C小姐的工作收入陳述,舉證她本身具有足夠的還款能力,即為首要功課

2.本案經過我與銀行端討論過後,案件應以過件為優先、額度~據我推測銀行最終應會核准60~80萬的數據,同時也給予委託人一個心理建設,C小姐表示60萬也應夠用、即決定以80萬送審。


最終審查結果


銀行核准60萬/20年期本利攤還/月付本金利息約為3,960元/開辦費用5,000元、綁約一年


案後心得

本次貸款用途、據與C小姐見面時提到,家中父母親都年邁且有病痛、須常回醫院回診,往返醫院間原本都是機車作為接送的交通工具;本次貸款核准後、除可以還清兩張信用卡的欠款外,另須購買一輛中古汽車作為接送父母親的交通工具(老人家上下機車行動不便較麻煩,且也比較危險),剩餘的金額還有個人職涯規劃、欲報考公職人員獲得穩定的工作收入與薪資……

在此誠摯地預祝C小姐順利考上公職,理財順利;父母親身體健康!



本篇真實案例,非經『作者本人同意』不得轉載~
如發現網友擅自轉載刊登,將以違反『著作權法』提出告訴!請自重。

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