轉載 2014/09/20 【蘋果日報/倪浩倫】


房地產買賣,如果關係到「土地」移轉,賣方必須繳納土地增值稅(簡稱土增稅)。有時賣方持有的時間相當長,土地增值稅會相當驚人,想要節稅,可善加利用政府提供的「一生一次」「一生一屋」2種方案,但須注意是否符合相關條件。







換屋族想買房,若資金不足,勢必得先賣後買,但要注意土增稅金額。根據我國現行稅法,土增稅計算方式為土地公告現值前後差額,乘上不同級別的稅率。若你是新房子第1手屋主,差額為出售時的土地公告現值,減去原規定地價;若當初買的是中古屋,則是減去前次取得(買入)時的土地公告現值。


台灣房屋法務專員游璿樺說,土增稅有分一般用地自用住宅用地一般用地稅率為20%∼40%,自用住宅用地則為10%,彼此相差2~4倍,而土增稅算法,尚包括如消費者物價指數、持有年限等因素。



夫妻持分都須申請


自用住宅用地分為「一生一次」「一生一屋」2種方案。前者顧名思義,就是每人一輩子只能申請1次,要求的條件較寬,要將本人、配偶或直系親屬的戶籍設在該屋;售出前的1年內,沒有提供出租、或登記營業使用;若位在都市,土地面積不得超過300平方公尺(約90.75坪),若土地位非都市地區,土地面積不得超過700平方公尺(約211.75坪)。游璿樺提醒,這邊說的土地是屬建地,農地則不包含在內。


信義代書專案組專案經理林以德表示,若房地產所有權人超過1人(如夫妻),情況就有所不同。他以「1棟房子,夫妻各持分50%」為例,售屋時,若想要整筆土增稅都使用10%自用住宅稅率,所有持有人都須申請「一生一次」方案,「若只有太太申請,則只有太太持分部分,可使用10%的自用住宅優惠稅率,先生持分部分,則要以一般用地的稅率來課徵土增稅。


一生一屋不限次數


除了「一生一次」,10%的自用住宅優惠稅率尚有「一生一屋」方案。游璿樺說,這是政府鼓勵換屋的政策,只要符合資格條件,申請次數不限,但要曾申請過「一生一次」,而且條件相對嚴苛。戶籍登記部分,直系親屬縮小至未成年子女,「一生一次無限定設籍時間,一生一屋要設籍連續滿6年。售屋前的出租、營業限制,也從1年延長到5年,屋主持有時間要滿6年。「最主要的限制,在土地所有權人,與其配偶及未成年子女,除了該自用住宅外,名下皆無其他房屋。


【林以德小檔案】
現職:信義地政士聯合事務所專案組 專案經理
證照:
◎地政士執照
◎不動產經紀人執照
學歷:中興大學財稅系
資料來源:林以德

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