轉載 2014/10/11 【蘋果日報／劉亞涵】
觀察台灣近期房市，交易鈍化、觀望氣氛正濃，幾乎人人皆抱持居高思危的謹慎態度，不僅投資客退場，自住客亦加入觀望行列，期待房價下跌的黃金進場時機，然現階段房市趨於冷清雖是事實，但市場上仍存在相當可觀的熱錢亦不容忽視，房價是否真能如期待下跌，尚須審慎評估。
奢侈稅、囤房稅、擴大信用管制區，乃至最近被廣泛討論並預計於2016年實施的房地合一實價課稅制，政府積極祭出打房政策，希望能藉以抑制炒房態勢及高漲的房價，截至目前為止，炒房投機客的確已減少許多，但尚未定案的稅制走向，及種種不確定的非市場因素，連帶造成房市出現濃厚觀望氣氛，使市況較先前降溫不少，然而民眾所期待的房價下跌是否真能如預期出現，恐怕不是單憑稅制便能左右。
影響房價上升或下降的因素相當複雜，原因在於房地產不僅僅只為滿足居住需求，其本身亦是一項投資產品，因此，除了供給量與需求量，市場上所存在的資金流量也是影響房市的重要因素之一。
大量熱錢湧入市場
熱錢又稱為游資，即充斥在國際上無特定用途的流動資金，是影響投資市場的關鍵因素，淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰表示，現階段市場之所以存有大量熱錢，必須追溯至2008年的美國金融海嘯，由於金融海嘯後使得美國聯邦利率趨近於0，已無法運用傳統貨幣政策改善經濟問題，美國聯準會便開始推出量化寬鬆(Quantitative Easing,簡稱QE)政策。
QE就等同於央行「印鈔」，藉以購買政府及企業債券等資產，增加貨幣流通量，進而刺激銀行借貸，以達到重振經濟的作用，而美國至今共實行了3輪QE，至少釋放出3.89兆美元在國際市場上流動，對於各國的股市與房市皆是一大刺激，尤其台灣等亞洲國家因固有的有土斯有財傳統觀念使然，使得大量資金投入房地產市場。
海外置產獲利了結
莊孟翰接著分析，遺產及贈與稅制的改革是台灣熱錢另一重要來源，2009年1月21日修正公布，將原遺產稅及贈與稅各有10級距稅率、最高邊際稅率50%之累進稅率制度，修正降為單一稅率10%，同時亦提高兩者之免稅額，遺產稅及贈與稅的大幅減免，造成為數可觀的美金湧回台灣，大量熱錢在市場上流動，是造成台灣近幾年房價不斷創新高的主因之一，加上「紅單」買賣更助長房價的攀升，投資客往往靠轉手紅單在短時間內便能擁有驚人獲利。
有鑑於此，政府祭出種種打房政策，企圖抑制不合理的炒房行為，的確，紅極一時的「紅單炒房」幾乎因此銷聲匿跡，短期獲利的投機客也減少大半，但並不表示市 場上的熱錢跟著退場，現階段投資客只是將投資場域由房地產轉向股市，然而股市尚有高點限制，最高點大多維持在9500點左右，那麼其餘龐大資金究竟轉往何 處，莊孟翰指出，海外地產在近2、3年是相當熱門的投資標的，除了穩定升值的特性，其租金報酬率亦較高，但是除非有長期持有或資金外移的打算，海外置產早晚必須獲利了結，屆時熱錢又將回流，對於台灣房市勢必又是一大刺激。
台灣屬淺碟型市場
資金的轉向與政策的使然，加上接近年末選舉與景氣影響，導致近期房市冷風颼颼，而市場上紅單等投機行為幾乎皆已消失，不合理的炒作行為減少使得膨風價也跟著消失，目前房市正處於議價空間變大階段，許多民眾殷殷期盼著房價下跌的那天到來，遲遲不敢進場，莊孟翰提醒民眾，台灣為島嶼國家，經濟基本上皆仰賴進出口貿易，屬於淺碟型市場，易受世界經濟變化影響，美國QE雖已漸漸啟動退場機制，但是中國、日本等國也有QE政策，以中國為例，目前保守估計約釋放10兆人民幣於市場。
此外，台商亦是不容忽視的一環，由於中國的肅貪政策與越南先前的排華暴動，大批台商帶著大量資金回台，使得市場上的資金仍舊相當充裕，房價是否會再被墊高，似乎並非不可能，但可以確定的是，房價已經回不去了，民眾不妨把握時機，在多年房市榮景塑造出的賣方市場，漸漸轉向買方市場時，秉持貨比10家不嫌多的精神，積極收集房產資訊，冷靜、理性的分析、比較，為自己爭取更多議價空間。
台灣的熱錢從何而來？
★美國：2009年起，美國共實行3輪QE(量化寬鬆政策)，至少釋放出3.89兆美元。
★遺產及贈與稅：2009年1月遺產及贈與稅制修改降為10%之單一稅率，同時將遺產稅免稅額由779萬元提高至1200萬元、贈與稅免稅額由每年111萬元提高至220萬元，造成大量美金湧回台灣。
★中國：中國QE政策，保守估計約釋放10兆人民幣。
★台商返台：因中國的肅貪政策與越南先前的排華暴動，連同資金一起返台。
資料來源：本刊整理
未來半年全台是否為購屋好時機（單位：%）
調查時間：2014/8/15~2014/8/28。
樣本數說明：有效問卷數為767份，在95%的信心水準下，樣本抽樣誤差為正負3.2%。
(資料來源：2014Q3永慶房產趨勢前瞻報告)
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