轉載 2014/10/16 【蘋果日報／陳英寰】
定存利率持續在低檔徘徊，又不想進股市冒風險，有許多穩健型的投資者選擇購置房產當起包租公、包租婆，但首先要去了解的是，租金報酬率如何計算？廣告單宣稱動輒8%、10%的高投報率，有可能嗎？
投資房地產前，首要觀念就是風險。舉凡投資一定有風險，房地產也不會例外，只是近年房價不斷攀升，過去幾年投資房地產的民眾絕大多數都獲利，導致一般人對投資房地產過度樂觀、風險觀念淡薄。由於房地產具有金額大且難以變現的特性，因此在進場投資前，一定要先想好萬一投資失利時如何全身而退，而且做為緩衝的「預備金」一定不能少，千萬不要算得剛剛好，否則一旦景氣停滯套牢時，將面臨無以為繼的窘境。
【出租報酬率簡易計算方式】
(年收租金－變動成本)/持有成本
年收租金：房屋月租金x12
持有成本：意指購置房屋的固定成本，包括自備款、裝潢費用等
變動成本：貸款本利攤還費用、水電費、修繕費用、稅金等
出租牽涉變因複雜
其中，購屋出租一直是房地產投資的進階課程，但多數菜籃族投資客往往卻先一頭栽進出租市場裡。為什麼出租比單純轉售難？因為無論預售屋或新成屋，轉售的過程出租全部都會經歷，但出租卻又比轉售多了一道跟房客打交道的程序，還要負擔房屋折舊維護、出租期間房市景氣下滑（導致房屋價值減損）、租金下滑、空置期或遇到壞房客等因素，牽涉層面較為複雜。話雖如此，購屋出租仍是中長期持有者相當喜好的不動產投資管道，主因在於保本及穩定收益，但隨著房價走勢攀高，逐漸侵蝕最核心且關鍵的租金報酬率，因此若現在想要購屋出租必定要先搞懂它。
搞懂租金投報率
台灣房屋永和信義特許加盟店店長陳治翰表示，業界多以「年」為時間計算單位，例如3%意指每年有3%的租金報酬率，可是要注意的是，這個數值不可能是固定的，因為購屋出租有太多變數，光是空置期長短就足以影響整年的投報數據，更遑論修繕等其他變因，而業界一般都拿最理想的狀態下去算，才能凸顯欲售物件的條件。
陳治翰說明，租金報酬率最簡單的概念就是「年收租金扣除變動費用除以持有成本」，如果某甲以1千萬元購入一間30坪房屋，之後申請室內裝修並審查許可，將其隔成5間套房出租，每間每月收取8千元租金且全年滿租，所以全間每月可收取4萬元，那麼租金報酬率「4x12/1000=0.048」即為4.8%，不過這是以純就房屋買價的情況來計算，若假設裝修花了100萬元，總持有成本即上升到1100萬元，報酬率將略幅下修至4.36%(4x12/1100=0.0436)，不過上述並未將變動費用納入計算。
還息不還本並非常態
然而，能一次付清的置產者畢竟占少數，多數還是遵循3成自備、7成貸款來購置，而市面上部分新案(尤其是收益型個案)，所標榜的投報率往往高的嚇人，究竟是怎麼一回事？其實業者是採用「還息不還本」的方式進行計算，以前述所提例子，1千萬元的房子拿3百萬元的自備款，1百萬元的裝修費，剩下7百萬元使用貸款，寬限期一年，利率以2.2%計算，需支出15萬4千元利息(700x2.2%=15.4)，因此第一年淨現金收益為32.6萬元(48-15.4=32.6)，那麼租金報酬率約8.2%(32.6/400=0.0815)，是不是很迷人的數字？
但第二年開始攤還本金時，租金報酬率就會陡降，隨著每年繳付房貸，當年租金報酬率都會隨之變動。以700萬元貸款、年限20年、利率2.2%計算(此採固定數值，實際上會變動)，每月本利攤還36079元，一年繳納共432948元，回推租金報酬率約只有剩1.25%左右(48-43/400=0.0125)，這個是較為接近實際的計算方式。
可變因子應納入持有成本
此外，陳治翰也提醒想要晉身包租公、包租婆的置產者，房屋耗損支出可用「年租金x3%」的方式來約略概抓，若是出租套房還要另抓電費、水費、第四台甚至網路等額外費用，不過目前常見做法是房東依照電表每度向房客收取4.5~5.5元不等的電費，一次通包上述費用，再來就是每年的地價稅、房屋稅以及資本利得，都該納入變動成本來看待，所以影響租金報酬率的可變因子其實是相當多的。
只要以投資客或包租公、包租婆為定位的產品，賣方都會以漂亮的投報率或租金報酬率來吸引投資客的目光，站在銷售的立場這也無可厚非，但消費者一定要緊記「投資必有風險」這句老生常談，不熟悉的區位不要投資，超過還款能力的產品不要投資，太複雜的投資組合不要投資，投資仍以簡單為上策，才能在瞬息萬變的房市景氣裡持盈保泰。
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