民國103年09月20日一位『小老百姓』網友提問


目前本身36歲,在現在的公司年資將近4年,想在明年買房子,是準備第一次購屋,名下沒有其他不動產,也無任何負債,現在每月薪資為4萬,想請問

1.假若屋齡為20年以內且所在位置為工業區內,是否有可能貸到300萬甚至更多

2.以目前本身的條件適用哪些政府的優惠方案,優惠利率為多少

3.如何跟銀行要求寬限期,期限可以多久,到期前後每月的月付額分別又是多少

4.因為政府的優惠房貸方案好像只針對40歲以下的人才可申請

5.工作地點是在大社,也不清楚附近哪些範圍住宅屬於工業用地,購屋時如何去判定是否為單純住宅用地

6.假設為住宅用地會不會因為鄰近工業區導致銀行核貸成數較低

7.若貸款成數過低是否有其他方式可以補足不到300萬的部分,如修繕貸款等,利率跟年限又是如何計算

8.財政部的青年安心成家首次購屋專案是否只有公股銀行有承作,未婚在申請上是否會有困難

9.之前看過財政部與內政部都有推出購屋貸款的方案,是否可以兩邊都申請

10.因自備款過低或許沒辦法買到理想中的坪數,聽說坪數過低的小套房銀行在貸款成數上會比較低,那是以幾坪為標準,且是用室內實際使用坪效還是連同公設比下去做計算,政府的優惠房貸申請是否也把小坪數排除在外



我的回答

回覆如下(數據僅供參考):

1.假若屋齡為20年以內且所在位置為工業區內,是否有可能貸到300萬甚至更多

答:請版友需注意:如果房屋座落的地區地目登記為工業、所蓋出來的房屋即為工業宅,工業住宅意即建商在都市或非都市使用分區管制規則下,將屬於工業區或工業用地的土地規劃為供一般民眾居住使用之住宅。

政府辦理的各項優惠房貸,都有建物所有權狀主要用途欄需登載有「住宅」或「住」字樣的規定;而新辦法適用的工業住宅是以『一般事務所、一般零售業』等名義申請建築執照,所以『恐怕無法申請政府優惠房貸

既然工業住宅房價較一般住宅為低,貸款成數就不可能過高;銀行對於工業宅、最高僅提供七成房貸(端視房屋座落地點),有些銀行乾脆不承辦工業住宅房貸,故真要購買工業宅、建議自備款須再多準備。


2.以目前本身的條件適用哪些政府的優惠方案,優惠利率為多少

答:如果以版友提供的資訊,借款人名下無自有住宅者,包括單身或已婚者;如已婚者,借款人與其配偶及未成年子女均無自有住宅,即符合『財政部安心成家首次購屋資格』。

利率區分為兩種型式,可擇一適用機動利率或混合固定利率計算方式(一經選定不得變更):

(1).機動利率
前2年按中華郵政股份有限公司2年期定期儲金機動利率加0.345%機動計息(目前為1.72%),第3年起按中華郵政股份有限公司2年期定期儲金機動利率加0.645%機動計息(目前為2.02%)。

(2).混合式固定利率
前2年採固定利率,第1年按「申辦當時」中華郵政公司2年期定期儲金機動利率固定加0.525%(目前為1.9%)固定計息,第2年按「申辦當時」中華郵政公司2年期定期儲金機動利率固定加0.625%(目前為2%)固定計息;第3年起按中華郵政2年期定期儲金機動利率固定加0.645%(目前為2.02%)機動計息。


3.如何跟銀行要求寬限期,期限可以多久,到期前後每月的月付額分別又是多少

答:以財政部的青年安心成家首次購屋專案而言,其貸款年限最長可分為30年,含寬限期三年,本息分期平均攤還。而『一般銀行的首次購屋多為20年攤還期、含寬限期約一~三年不等』。

寬限期到期後的月付額須以當初貸款總本金、到期後的利息、以及剩餘貸款年期等三項數據去統合計算;假設300萬貸款本金、分30年期(含寬限期三年)兩項數據不變,

*寬限期內利息如為1.9%,每月繳息金額約為4千多元(以銀行計算數據為準、本數據僅供參考)。

*利息到期利息2%計算,寬限期結束後每月本息攤還月付金約為17,400元(以銀行計算數據為準、本數據僅供參考)。



4.政府的優惠房貸方案好像只針對40歲以下的人

答:非。規定為『借款人年滿20歲即可申辦本項貸款,其年齡計算以向銀行申請日為準』,只是本項貸款目前僅推廣到103年年底為止,是否會展延就必須注意相關新聞訊息。


5.工作地點是在大社,也不清楚附近哪些範圍住宅屬於工業用地,購屋時如何去判定是否為單純住宅用地

答:可以到地政事務所調閱第二類建物與土地謄本,查閱是否為工業用地與工業宅。


6.假設為住宅用地會不會因為鄰近工業區導致銀行核貸成數較低

答:如購屋地點大社地區『不屬都市計畫區、加上又是工業宅』,銀行貸款成數恐怕更低。


7.若貸款成數過低是否有其他方式可以補足不到300萬的部分,如修繕貸款等,利率跟年限又是如何計算~

答:信用貸款;但我不建議用信貸補不足,畢竟信貸額度、利率、還款年期都有限制,如果購屋人本身的經濟狀況不穩定,恐到最後負擔將非常大


8.財政部的青年安心成家首次購屋專案是否只有公股銀行有承作,未婚在申請上是否會有困難~

答:沒有已婚或未婚的限制,只有自備款多寡與申請人是否具有穩定還款來源的疑慮。


9.之前看過財政部與內政部都有推出購屋貸款的方案,是否可以兩邊都申請~

答:內政部的青年安心成家方案辦理期程為98-101年度,因期程屆滿,故102年度起不再續辦該方案。僅剩下「整合住宅補貼資源實施方案」之租金補貼(每戶每月最高4,000元)及購置住宅貸款利息補貼(最高優惠貸款額度220萬元)可供民眾申辦


10.因自備款過低...(恕刪)申請是否也把小坪數排除在外~

答:15坪、不包含公設。套房貸款成數更低、銀行僅做六成,建議應以大於15坪的物件、且選擇一般住宅(非工業宅)為優先考量



希望回答有協助釋疑,如有疑問可再來信或電(0930-066903)


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