轉載 2014/10/25 【蘋果日報/郭寶懃】


想當個每個月坐收租金的包租公、包租婆嗎?得先搞懂租金投資報酬率,要精準計算,才能在低利率時代從中獲利,避免直接住進「套房」。銀行利率處於低檔,不少民眾會選擇收取穩定租金,晉升為包租公、婆,但要進場前,得先估算租金投資報酬率有多少。專家建議,得排除房屋閒置時間、修繕費用等變動成本,並留意政府實施房地政策走向,如房貸利息調漲等,才能精算出真正的租金報酬率。





估算租金投資報酬率,是投資房地產前最重要的功課。傳統的投資報酬率的計算方式,是以「年租金」(分子)除以「房價」(分母)計算,如房價600萬元,月租金1萬元,年租金12萬元,年租金投資投報率為2%。因無扣除變動和持有成本,又稱為「毛投資報酬率」



南部透天報酬率佳


實務上投資者應該考量變動成本、持有成本和裝潢費用,才能估算出「淨投資報酬率」,分子部分應為年租金扣除變動成本和持有成本,「變動成本」部分,包括管理費、修繕費用、貸款利息、租金收入所須申報的所得稅、水電費和閒置期間的損失金額,而「持有成本含括房屋稅和地價稅,分母則為房價總價加上裝潢費用,才能精準算投資報酬率。


另在變動成本中的管理費用和水電費的支出。永勝資產科技執行長徐銘達認為可由房東和房客協調由哪一方繳納,但在這部分最好納入在租屋契約中,以免日後引發爭議。而投資物件若有委託房仲代租代管,徐銘達補充,在年租金的收入,得再扣除2個月的月租金,且如果另有委託房仲出租、刊登廣告等,這些雜項費用也都得考慮進去


在台灣目前房地產投資報酬率普遍偏低的狀況下,全國不動產總經理石吉平指出,想要得到最高租金報酬率,不少投資者會挑選南部透天型產品,因1樓可租店面,2樓以上則改建為套房,或者選擇無管委會的公寓改裝收租,也是最常使用的方式,投資報酬率可達4%以上。


【年租金投資報酬率簡易公式】

年租金投資報酬率=年租金(每月租金×12)-(變動成本+持有成本)╱(房屋總價+裝潢費用)

資料來源:《蘋果》採訪整理

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