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轉載 2014/11/15 【經濟日報／郭及天】


愈來愈多業者引進日本、紐澳及東協國家的不動產回台銷售，但近期亞洲貨幣競貶趨勢成形，匯率波動成為海外置產主要風險，專家建議，選擇以美元計價的國家，若投資日本房地產，應以「長期持有收租、日幣兌換美元擇適當時機再匯回台灣，或直接以日幣繳房貸」方式因應，避免匯損。


近年國內政府打房，使資金移向海外，除了較早跨入海外置產的信義房屋、台灣房屋與大師房屋外，包括東森房屋、全國不動產、21世紀不動產等品牌房仲業者紛 紛跨足海外不動產銷售，也有不少如長富、亞太、藍海等業者轉型為以海外不動產為主要業務，其所舉辦的投資說明會都吸引大量買方。


但近來國際匯率市場波動甚鉅，以國人最熟悉的日本房市為例，日本央行逆勢加碼量化寬鬆（QE），使日圓兌美元一度貶破116關卡，創下近七年來新低，不少投資日本房產「賺了價差、賠了匯差」。一年來日圓兌港幣、人民幣、美元及新台幣貶值幅度12%至16%，二年來日圓更貶36%至47%。

台灣房屋全球財富中心首席分析師邱太煊表示，若投資人擁有多國海外帳戶，用兌日圓升值幅度最大的貨幣來購買日本不動產相對划算。舉例來說，二年前人民幣100萬元能換1,273萬日圓，二年後卻能換1,868萬日圓，而新台幣對日圓升值幅度較其他亞幣來得小，用新台幣購買日本資產就相對不划算。


啟富達國際總經理趙靜芬表示，在美、日政府策略性的操作下，「美元走強，日圓續貶」態勢明確，投資日本房地產應以「長期持有收租」、「日幣兌換美金擇適當時機再匯回台灣，或直接以日幣繳房貸」方式。以過去日圓兌美元曾達147觀察，未來仍可能貶至120，日圓走貶帶動日股上看18,000點與日本原物料持續上揚，進而使不動產價格具支撐性，加計考量日本房產持有五年以上，所課資產增值稅率由30%減至15%，日本置產仍應以長期持有為優先考量。


長富國際地產調查顯示，投資海外房地產的國人，七成都有外幣帳戶，並以美元及日圓兩種幣別為主，近來以美元作為交易支付貨幣的海外房地產，投資說明會參加人數及詢問度大幅增加，投資下單意願更明顯轉強。


長富國際地產總經理鄭哲昇表示，目前國人較常投資的東南亞國家首都房地產，如吉隆坡、新加坡及曼谷，都必須以當地的幣別交易，而柬埔寨金邊房地產交易，則是全東南亞地區唯一房地產以美元計價的國家。


21世紀不動產董事長王福漲指出，去年投入海外置產金額約400億元，今年可望突破500億元，投資國家須慎選，需考量國家經濟能動性、政策、匯率、稅務等多方因素，做足功課再下注，才能買到賺到。而明年東協經濟共同體（AEC）建立在即，明年底前完成RCEP談判，東協將成為繼歐盟之後最大的單一經濟體，使東協國家經濟及房市成長仍看好。