轉載 2014/12/23 【鉅亨網/許庭瑜】


今年在政府打房、選舉因素干擾下整體表現疲弱,展望2015年,好房網認為接下來恐怕也不會像過去樂觀,並歸納出10大趨勢,包括:房價出現下修目標值、銷售率持續探底、餘屋賣壓出籠、「超豪宅」低調領風騷、房貸利率走揚、首購族成主要買方、鳥籠建案增加、三大都會區推案減少1500億,以及開發金字塔地下室客源。


好房網不動產市場週報社長倪子仁表示,由於房市不如過去火熱,建商不應再用去年以前的房價標準來賣房子,讓利少賺點錢、降價換好成交量才是王道,另外,建商應避開推案爆炸的熱門地區,以免多殺多而傷到自己。


房價估下修1-2成 新屋銷售率持續探底


倪子仁指出,房價下修將會是2015年的趨勢之一,從台灣及全球景氣面來觀察,整體景氣面將面臨嚴峻的挑戰。預估2015年台北市新屋房價將下修一成,新北市將下修一成五,桃園與新竹將下修二成為購屋滿足點。整體平均房價應該以『盤跌』來看待。


此外,新屋銷售部分也會繼續走低,2014年台灣新屋的銷售率僅在30-35%之間,觀察2015年,受推案量萎縮及總統大選效應的影響,銷售率要拉升的難度高。預估北台灣整體的銷售率將在三成左右,建案要有所表現,惟有降價才能有效提升銷售率。


低調超豪宅現身 房貸利率走高


至於豪宅市場,倪子仁則認為「超豪宅」將會低調出現, 但仍造成話題。根據了解,不少建商在信義計畫區推出的還宅建案,將在明年上路,且每坪價格將會在300-400萬元,恐怕再創新天價。加上台中七期將有豪 宅喊出破百萬元一坪的新天價,高雄美術館特區也有超豪宅將推出,因此可預見2015年,3大都會區的超豪宅將成為引領房市風騷的焦點。


不過隨著房價不斷走高,為了冷卻這樣的情況,央行也會開始出手,央行彭總裁就曾多次暗示房貸利率不可能永遠維持在低檔。市場預估2015年將出現上調的動作。明年土建融及房貸利率的上調,建商資金的調度與壓力將愈來愈大,惟預估調整的幅度不會太大,房貸平均利率將在3%以內


推案量大地區賣壓出籠 首購族成買方主力


近幾年台灣某些地區推案量相當大,像是淡水、新莊、林口、桃園、八德、竹北等地區,不過倪子仁認為,在房市買氣未起色影響,這些區域的來人與成交組數明顯滑落,購屋者出現嚴重的觀望心態,加上大量體的可售戶要出售,在買氣未見回升之際,建案上演大車拼的搶客大作戰,後市更恐在房市『多殺多』下,未蒙其利反受其害,房價將持續探底


在買家方面,投資客慢慢離場,首購族將會成為最重要的主力,且受台北市高房價排擠效應的影響,使台北市人口紛紛轉進新北市等其他房價較低的區域,導致首購族大舉前進新北市及基隆、桃園地區輕移民,總價800-1500萬元總價的產品,成為市場推案的主力總價帶


北市鳥籠建案增加 賣方讓利成關鍵


受到高房價影響,近年推出的建案往往朝向低坪數靠近,倪子仁發現,北市鳥籠建案愈來愈多,且他強調,就算柯文哲上任台北市長後,都更也並非容易事,因此台北市新推建案的基地將持續鳥籠級化,基地小於100坪的鳥籠級建案,將達北市建案的二成


而在2015年建案的成敗關鍵上,倪子仁提到,讓利將會成為重要因素,各工地的成交市況與建商的訂價脫離不了關係,是故建商如何讓開價能更貼近購屋者的預期價格,成為建案成敗的重要關鍵


3大地區總推案金額減 僅台中成長


從房市景氣面來觀察,預估北台灣2015年全年的推案量為8300億元,較2014年的9800億元縮減約15%的推案量;不過台中都會區推案量,在北部建商大舉入侵下,仍有一定火紅的演出,預估2015年全年推案量將較2014年的1500億元成長約一成左右,推案量有1700億元的水準,至於高雄都會區則預估較2014年的1200億元,減少至1000億元的量體。


整體預估2015年三大都會區的推案量,仍有1.1兆元的量體,較2014年的1.25兆元推案量,下修了1500億元的量體。最後倪子仁提到,金字塔底層的客層已經越來越難找,未來恐怕將會開始尋找金字塔地下室客層


面對明年台灣房市,倪子仁強調,房價緩著陸的跡象已愈來愈明顯,建商推案不要逆勢而行,應該讓已走了10年多頭的台灣房市休息盤整一段時日,房市才能再有回春的機會。

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