Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

民國103年11月10日一位『無敵』網友提問：


我在100年5月買了一間房子，假設房價500萬我自備100萬，貸款400萬20年還款，還款狀況良好，房貸餘款約330萬。
因為資金需求想辦理房屋二胎貸款:
問題一、請問如果房屋銀行來鑑價後為600萬我二胎可以貸多少錢呢?
問題二、如申貸後我是否變成有2筆貸款(房貸+二胎)，可否整合?
問題三、是否可建議不同方式呢?
感謝幫忙



我的回答：


問題一、請問如果房屋銀行來鑑價後為600萬我二胎可以貸多少錢呢?

答：我也先進行一項『假設』：借款人本身可以提供銀行所需要的財力證明，且、負債比也符合銀行的規定。

銀行對於房屋鑑價數據為600萬，少數銀行二胎房貸規定【先扣除一順位房貸訂約金額(400萬)後、可以申請到殘值的百分百或最高額度(二者擇低)】；換言之、可以申請的金額約100萬~200萬(內)左右。


問題二、如申貸後我是否變成有2筆貸款(房貸+二胎)，可否整合?

答：是的。一順位房貸、二胎房貸兩筆設定。後續整合較不容易、原因：

*若要整合這二個抵押權順位，等於新銀行要做第三順位設定去塗銷一、二胎房貸，因為『風險過高、多數銀行會要求借款申請人需自行還清二胎房貸並且塗銷設定後，才能進行後續申請』。

*即使銀行可做第三順位去塗銷一、二胎房貸，卻有可能遇到『二胎房貸借太多，新銀行恐怕申請不到足夠額度去還清一、二胎房貸』；因為銀行對於一、二胎房貸整合的貸款成數比照一般房貸，最高可能只有提供八成，二胎若借超過~新銀行貸不到、最後可能也沒轍。


問題三、是否可建議不同方式呢?

答：無論是哪種建議，還是需要『回頭檢視申請人需要借多少金額(足夠就好、借多也是要還多)』；所以先釐清：

1.『申請人本次需要申借多少額度』，之後再評估要用哪種方式(如所需金額不多、增貸可以達到~就以房屋增貸為優先)

2.再比較利率(房屋增貸比二胎房貸低)

3.最後評估月付金對於申請人的影響(增貸可以攤成20年本利攤還、二胎通常只能分7~10年攤還，加上利率較高將會導致月付金負擔較重)


希望回答有協助釋疑，如有疑問可再來信或電(0930-066903)


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Jerry