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轉載 2015/04/25 【蘋果日報／倪浩倫】


房市329檔期將至，新建案紛紛進場。考慮到中央銀行限制貸款政策，降低部分區域的第2屋放款成數，民眾看屋同時，應留意房貸問題，否則房子再喜歡也只能乾瞪眼。


為了減少房市的投資炒作行為，去年央行除原有部分區域外，另增加數個縣市行政區為「房貸限制區」。信義地政士聯合事務所專案經理林以德提醒，這些區域第2屋房貸將有所限制，除了無「還息不換本」寬限期，貸款成數也至多6成。



夫妻名下可各有1戶


特定地區包括台北市全區、新北市17個行政區和桃園市4個行政區。林以德補充，根據央行規定，若在特定地區購買第2屋，而第1屋的房貸尚未還清，第2屋房貸就會受限，「至於上述所提的第1屋，是否坐落在特定地區並不影響。」


央行限貸，志在減少投資行為，民眾若有自住、換屋需求，應如何因應呢？台灣房屋法務專員游璿樺表示，夫妻其中1人（丈夫）名下有1戶房貸，則可以用另1人（妻子）的名義，在特定地區購屋，申請房貸時將不受第2屋貸款限制。


只是若因換屋需求，買屋後2年內，夫妻決定出售原有（先生）的房子，將無法申請重購退稅。林以德解釋，因為賣出和重購房子，所有權人並非同1人，故無法要求退還先前繳納的土地增值稅。


採買賣或贈與給小孩


若名下有1戶房貸，也可透過買賣或贈與，將房子移轉給小孩，自己在特定地區購屋便不受第2戶房貸限制。游璿樺說，使用贈與，可用每人每年220萬元免贈與稅額度，分次將房產過到孩子名下。


若有急迫性，則可用買賣方式，一次將房產過給小孩。游璿樺建議，可先贈與小孩220萬元當頭期款，之後貸款以1年220萬元（夫妻440萬元 、夫妻加爺爺660萬元，以此類推）支付。」但小孩須年滿20歲。


但林以德提醒，由於現在有實價登錄系統，就算是二等親內交易，價格也不宜過度低於市場行情，「否則未來房子以市價出售，過低的購買成本將拉高財產交易所得，申報綜合交易所得稅時，金額會相當可觀。」


【限貸怎麼貸】


．夫妻幫幫忙
將房子登記在夫妻名下沒有房貸的那人，申請貸款不受第2戶房貸限制

．小孩幫幫忙
將有房貸的房子，「賣」給滿20歲的小孩，如此名下無房貸，申請貸款不受第2戶房貸限制

．自己幫幫忙
購買第2屋前，將第1屋房貸還清，申請貸款不受第2戶房貸限制

資料來源：《蘋果》採訪整理


【特定地區 第2戶貸款限制】


地區
台北市：全區
新北市：板橋、三重、中和、永和、新莊、新店、土城、蘆洲、樹林、汐止、三峽、林口、淡水、五股、泰山、八里、鶯歌
桃園市：桃園、蘆竹、中壢、龜山
適用對象：
◎購買非豪宅產品的自然人
◎名下已有1戶房貸
貸款成數：最多6成
寬限期：無
可否使用修繕、周轉金名目，增加貸款金額：不可