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轉載 2015/06/19 【經濟日報／陳美珍】


趕在明（2016）年新制房地合一課稅施行前搶購房產，以便保留日後出售按舊制課稅的資格，稅負真得能夠確保一定輕嗎?答案可能並不肯定。如果以自用住宅為例，舊制房地分開課稅與新制合一課稅的主要差別，包括幾點：


一、舊制的房產利得只需就「房屋」部分產生的交易所得課稅，且採結算申報，適用稅率由5%到45%不等；新制則是將房屋及土地的利得合併計稅，自用住宅擁有400萬元免稅額，稅率則是10%。


二、新、舊制都有換屋「重購退稅」的機制。退稅部分，新制較舊制寬鬆，增加「比例退稅」的優惠，購入新屋價格若低於舊屋，仍可申請退回局部售屋利得稅；舊制對於「以高換低」的重購換屋案件，並不提供退稅優惠。


新、舊制對房產利得課稅規定的差異，會影響納稅人的稅負輕重，特別是舊制並無利得400萬元的免稅額規定，等同出售適用舊制的自用住宅，每一塊錢獲利都要繳稅；而新制下，自用住宅售屋獲利只要低於400萬元，即形同全數免稅。






舉例來說，甲在2010年12月31日以1,000萬元購入A房產做自用住宅使用，2016年1月1日以1,400萬元出售，扣除成本後獲利300萬元。


甲需適用舊制，假設甲沒有提供實際交易成本與售價，經稅捐機關按所售房屋的評定現值（設為200萬元）按財政部所頒布的所得額標準42%（台北市），核定其應課稅的售屋利得是84萬元（200萬元x42%），需併入與甲的其他綜合所得合併課稅。假設甲適用綜所稅率是20%，售屋利得要負擔的稅捐為16.8萬元。


再假設甲在2016年1月1日以1,000萬元買進A房產做自用住宅使用，連續持有六年後，在2022年1月1日以1,400萬元出售，同樣獲利300萬元，此時，甲適用新制課稅，享有400萬元免稅額，因其獲利僅300萬元，甲出售A房產利得毋需繳稅。


由此可見，同樣是出售自用住宅，甲按新制課稅反比舊制有利。但相反的，如果甲出售的不是自用住宅，其300萬元的房產獲利，在新制之下就要按20%稅率繳交60萬元所得稅；與舊制比較時，因舊制對自用與非自用住宅並無課稅差異，舊制的房產稅負，反而會較新制為低。


必須強調的是，新、舊制何者有利，並無準確可以依循的參考標準，售屋者仍要先行試算，再就個人購屋的目的、準備持有期間、房價走勢等因素，綜合研判購入與售出的時點，才能確定未來得以享有最輕的稅捐負擔。