Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

民國104年09月18日一位【dancetumbler】網友提問：


因家裡有資金需求，須以家中房子做房貸
地點：苗栗頭份交流道旁中華路路段 房屋價值：約800萬
屋齡：45年 總坪數：48坪 透天厝

屋主：奶奶85歲
借款人：爸爸或媽媽，無信用不良紀錄。自營小吃店但無收入證明。有使用信用卡，且有多張保單價值頗高之保單。

房貸需求：

1.200萬
2.年限：3.5年
3.利率：希望2.5%以下(一段式)
4.不用寬限期


我的回答：


提供個人房貸承辦經驗與意見：


一、屋齡45年相對較為老舊，銀行鑑價部份恐怕會有明顯折舊影響數據；至於房屋市價~也未必是銀行最終的鑑價數據，自然貸款成數也可能低於八成(因為借款人職業別)。所幸您們需要的資金不多，預估房屋的擔保價值扣除增值稅後應該還足夠到200萬的目標金額。


二、欲申請的貸款攤還年限是否有筆誤？200萬只要分3.5年還清？年限分得太短將會擠壓到月付金將明顯爆增，初步計算本息月付將高達5萬元...


三、屋主85歲是否確定可以簽名、意識清楚瞭解本次需要負的借款責任？另外、雙親自營小吃店但無設立，是否可提供『銀行或郵局有存款的往來存摺？』~反觀保單~對於銀行而言，其舉證後續還款來源的效果非常有限！端視版友的雙親是否可以用往來存摺為主、保單為輔的方式進行財力證明的補充。


針對問題回覆如下～

1.利率及貸款金額：利率可能範圍約為2.1%~2.5%

2.一段式或其他：一段式指數型房貸利率

3.綁約年限和內容：1~3年為可能綁約的範圍，可視借款人需求予以調整

4.是否可提早還款：綁約期間內是可以提早還款~但可能以不塗銷銀行抵押設定

5.相關費用：開辦費約3~7仟元不等，代書費~建議可以自己跑地政事務所設定免去代書費。至於設定抵押權，地政事務所要收取地政規費，通常是依借款金額ｘ1.２／1000來計算，比方說，借款金額100萬元，設定的權利價值就是120萬元，設定規費就是1,200元；最後是火險與地震險~每年保費約仟元範圍內即可完成。


希望回答有協助釋疑，如有疑問可再來信或電(0930-066903)

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Jerry~