本案前言


我非常能夠瞭解許多網友對『貸款代辦』這行業的初步印象都有存疑,更何況市面上貸款代辦這一行業的專業水準亦參差不齊,其中劣質素養者又占了大部分。所以、假使網友想要找代辦協助申請銀行貸款,可能會經過長時間的觀察,察其言、觀其行後再決定;或是直接詢問貸款相關問題,從中比較思考後、再篩選最有可能協助當事人辦成貸款者。


本案委託人W小姐就是上述的其中一位,她於9月25日加我Line後詢問房貸增貸問題。據這位W小姐表示、很久前有貸款需求時就上網搜尋看到我的檔案,但是當初並沒有直接委託我申請;時至今日再重新搜尋、並且找到我的Line聯絡方式,希望委託我辦理本次的房屋增貸120萬元,整合負債降低月付金、並且增貸部分現金做為周轉家用。


照慣例,我仍需要初步瞭解房屋使用現況、所在位置、房貸繳款是否正常,與房屋貸款目前剩餘金額,以及借款人職業、收入財力、負債數據,與繳款往來信用現況等。經初步評估、隨即告知W小姐本次貸款需準備的文件,並相約於10月6日於新北市中和區某量販賣場一樓的咖啡店見面……



擔保品屋況與周遭環境說明

所有權人:登記W小姐、本人持有完整持份
主要建材:鋼筋混凝土構造
完工日期:民國85年(屋齡約19年中古屋)
房屋位置:位於新北市中和區中X路二段5X3巷內的大樓建案
車位有無:無車位,公設面積4.35坪
建物坪數:總共34.29坪(包括主建物30.37坪、附屬建物陽台花台共3.9坪)
登記用途:住家用(實際用途亦為自住性質)
周遭環境:臨近台64線東西向快速道路八里新店線約五分鐘車程,位中和往板橋或永和、新莊土城等交通要道附近,生活機能佳。
房屋貸款設定:

A銀行房貸、於民國101年申請獲准,原始房貸金額為500萬(包括內政部青年首次購屋200萬,A銀行購屋房貸300萬兩筆);目前兩筆餘額加總約剩下450萬(當初房貸銀行有設定保證人一位,為W小姐的配偶)。兩筆房貸月付金各為:10,800元、9,900元


W小姐職業、收入、負債、往來信用與聯徵查詢狀況

最高學歷與工作職務:大學畢業,已婚;目前服務於一化妝品零售貿易業,職稱為銷售營業主任。現職勞保投保時間為民國101年12月,勞保投保金額為43,900元;現職單位服務年資約為2年10個月。

工作薪資收入

104/09/25 薪資獎金 56,946元
104/08/25 薪資獎金 57,346元
104/07/24 薪資獎金 52,546元
104/06/25 薪資獎金 52,446元
104/05/25 薪資獎金 56,096元
104/04/24 薪資獎金 52,751元

最近六個月的薪資轉帳平均數據為55,021元,去年度扣繳憑單(50格式)給付申報總額約75萬元

名下無擔保負債一覽

1. C銀行信用貸款:104年1月核准20萬、本利攤還月付金約3千元
2. C銀行信用貸款:104年6月核准25萬、本利攤還月付金約4千元
3. C銀行信用卡:信用額度10萬元、無循環信用、有刷卡分期月繳款2萬元
4. A銀行信用卡:信用額度5萬元、無循環信用、有刷卡分期月繳款1萬元
5. K銀行現金卡:104年5月核准5萬元額度、已借支約4.5萬

繳款往來信用:包括房貸、信貸與信用卡現金卡等繳款往來信用正常無虞

最近三個月聯徵信用查詢情況:無任何聯徵查詢紀錄。


對本案分析與意見

1.因為當初W小姐有向內政部申請青年安心成家首次購屋方案,故房屋貸款目前拆分為兩筆(兩筆房貸月付金加總約 20,700元):

(1).內政部青年安心成家:200萬20年期。前兩年零利率、第三年起利率1.347%
(2).一般銀行首次購屋房貸:300萬、30年期。利率目前為:1.95%

W小姐表示200萬的這筆房貸利息很低,希望我能夠協助規劃『盡可能維持現況不變、程序盡可能簡化(不要保證人)的前提下,分析規劃可行的借款方案』給她參考;經過我們的縝密規劃後(不轉貸不塗銷設定),提供以下資訊給W小姐:

(1).房屋增貸:假設借100萬、年息為2.5%、20年攤還、月付金約為5,299元。此方式除利息屬於所有借款方式中最低者,長期攤還、月付金的負擔也是最輕鬆。

(2).二順位房貸:假設借100萬、10年期攤還、年息4%,月付金約為10,125元。或是規劃做理財透支型房貸,隨借隨還方便運用;唯利息較第一項房屋增貸的本息攤還略高1%,約為3.5%~4%起計算

(3).一般整合代償型信貸:申請80萬,最長7年攤還、年息假設6.99%,月付金約為12,027元。且因為W小姐有『近期增貸、雙卡動用』~恐怕造成信用評分低,影響整體過件機率;就算核准、利息勢必比用房屋來申請來得更高!

我詳細與W小姐做過分析說明後,W小姐決定以『房屋增貸』作為申請方式。

2.W小姐因為從今年一月起透過信用卡所推廣的簡易信用貸款程序(免對保),陸續申請20萬、25萬信貸,年中又申請現金卡5萬,加上信用卡習慣刷卡分期(減少一次支付貨款的負擔),等於『近期內增貸50萬、雙卡動用、風險擴張與收支比重過高』等疑慮,讓房貸銀行調閱聯徵信用報告後,變得有點躊躇不前。

3.為了避免房貸銀行覺得後續借款人的風險難以控制,一方面向房貸銀行說明W小姐今年以來無擔保負債增加的真實原委,責請銀行主管願意繼續幫忙、且不提供額外財力保證人的前提下順利走完程序;另一方面我須說服W小姐接受銀行的代償負債模式,藉此降低支出比重到銀行可以接受的合理範圍內

4.我與W小姐約10月6日當天見面詳談後,知悉W小姐從年初開始陸續辦理信用貸款與現金卡的實際用途,也約略瞭解W小姐家中整體經濟狀況。雖是雙薪家庭、但因為家中多了一位新成員,相對也就造成整體支出變多(包括周邊嬰幼兒商品、托育等費用均為大宗)。且之前申請的這幾筆信貸、錢算是來得快也去得急,多半無法做好控管就逐項花費殆盡,故我建議本次申請房貸增貸,須注意到:

一、以您能負擔的月付金為主,勿過度多借而增加負擔。
二、透過記帳來管控平常支出,且月底需檢視支出項目與金額,有效節流。
三、如本次順利核貸、暫時用不到的現金可透過短期間(3~6個月,甚至於12個月)外幣定存來進行理財,避免現金留在手上會有控制不住花用完的風險。



操作規劃與應變

1.擔保品位於中和區、經過評估鑑價有其擔保價值,原本規劃送審金額為300萬(屆時視W小姐實際需要降低對保額度即可)、25年本息攤還、年息為2.3%、月付金約為13,158元。不用提供保證人、亦不搭配額外的房貸保險等

2.本次規劃須一併代償W小姐名下現金卡與兩筆信貸餘額,其餘撥給現金、讓W小姐自行還清信用卡刷卡分期總金額(均為零利率分期,故不會產生額外利息支出)。


最終審查結果


核准300萬房屋貸款/利息2.3%(一段式指數型房貸)/20年期本息攤還/每月繳納本息加總金額約為15,606元

:W小姐考慮過後決定對保150萬,月付金降為7,803元至於攤還期間從25年、改簽核只願意提供分為20年償還,主因在於銀行對於延長多五年的風險較難以接受。


結案後個人心得

經過半個月(以實際工作天數計)的申請程序、本案順利於本月底前撥款代償完成。拿申請前後的數據做一比較,等於拿兩筆C銀行信貸月付約七千多元,去繳本次房貸增貸150萬後的月付金不僅還清現金卡、還多一筆大額資金讓W小姐可做為未來育兒與周轉基金

申請過程、我能從Line與電話的對談中瞭解到委託人對我的信任,在此非常感謝W小姐能充分授權與配合等待,預祝W小姐一家人都平安健康、心想事成、理財有成!



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