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轉載 2015/12/05 【蘋果日報／陳瑩欣】


合庫銀推出國內首宗商業型以房養老產品，將不動產商品戰線拉長到65歲以上，業者建議，民眾趁年輕辦理房貸時選擇平準型房貸壽險，65歲以後即使申辦以房養老，子女也能有較高機會向銀行取回擔保品。





以房養老是反向抵押貸款（reverse mortgage），即一般抵押貸款買來的房子反向操作，向銀行抵押換取養老金，65歲以上民眾將房子抵押給銀行或保險公司，再由該銀行或保險公司按月、或按年，支付1筆錢給老人，類似退休金或老人年金，以補足老人福利政策的不足，一旦老人死亡，這棟房子將歸該金融機構所有。



目前扶老比為3：1


合庫銀董事長廖燦昌日前表示，目前扶老比大概是3：1，等於3個年輕人養1個老人，未來10年，變成2：1，未來20幾年恐到1：1，下一代的財務壓力非常重，推以房養老，可以把一輩子努力取得的財產轉為現金，給予安享晚年的空間。


銀行主管表示，有些民眾因想節省購屋成本選擇地上權物件，節省較市價便宜約3到4成購屋款，省下來的錢拿去養老；但買地上權要搬離現有房子，若是選擇以房養老機制，以名下自住不動產為抵押品，向銀行取得資金，也可以養老，又不必面臨搬家手續。


不過依照土銀開辦公益型以房養老經驗來看，民眾也擔心選擇以房養老商品以後，未來受抵押的不動產持有人可能會是銀行而不是繼承人，與國人「有土斯有財」的置產觀念頗有落差，因此難以推動。


如果未來房貸壽險商品增加配套空間，申辦以房養老的人即使拿不動產擔保品向銀行貸款取得養老費用，銀行也未必會拿走抵押品。


房貸壽險分為兩種


業者表示，從國外以房養老市場來看，相關交易最大風險承擔者是在銀行，主要是房子鑑租價格30年以後能不能準，如果只給1筆錢，但房貸壽險商品配套得宜，後代子孫如果想把房子買回，仍可保留一小部份的機會。


理專提醒，房貸壽險設計目的主要是減少償還房貸過程中，被保險人生命變故以致無法償債，影響家人生活，主要分成「平準型」和「遞減型」兩類商品，不過前者是在房貸申辦初期繳納足額的房貸壽險，保障金額不會隨房貸分期繳付減少；後者會跟著房貸分期償還連動遞減，較無法給予資金運用彈性。