民國104年12月11日一位匿名網友提問


小弟我最近因為預備結婚。想把6年前買的房子裝潢買了都還沒裝潢、空屋)貸款當時自備款80萬,貸款550萬。還了6年,都正常還款,想在增貸80萬來裝潢那間空屋。小弟是貸X打銀行。請問這樣貸的下來嗎?小弟是要增貸,不是要申請二胎喔!謝謝回答。




我的回答


房貸當初申請總額為550萬請、已正常還款六年;版友目的『欲將六年前購買的房屋進行增貸80萬、資金則用做空屋的裝潢使用』~個人認為:能否順利貸得下來否,須進一步釐清並且檢視『房屋目前擔保價值是否足夠』,以及『借款人工作、財力證明與名下負債多寡~物與人這兩項整體情況是否均符合銀行規定的要求、方能確定。


六年前購買的房屋,可以想像當初銀行對房屋的鑑價與貸款成數會比較高;到今天、銀行對房屋估價與貸款成數已經有明顯地保守與縮減。因此、我約略回推當初版友的房屋買價數據若為630萬,版友自備款80萬、整體算下來因為自備款較少的緣故(僅一成二),造成本次增貸的可能性即隨之降低


換句話說:『當初X打銀行核准的房貸成數高達87%~88%,即使版友已正常還房貸有六年之久,但因為“當初房貸成數過高、而目前各家銀行對於房貸成數則明顯縮減僅剩下70%~80%”~故這六年來恐怕只是將之前過高的貸款成數,繳還給銀行而已,也就直接地影響到本次增貸的可能性與額度』。


再者、這六年來的繳款假設若曾經『申請過寬限期~等於至少有一年~三年的時間『只繳息不繳本金,續上段我的文字敘述,除將之前房貸較高成數還給銀行之外,加上寬限期又只繳息,等於額外有繳到本金的數額更少!此時要再提到增貸80萬的機率就更微渺。


或許版友會說:這六年來房屋有增加不少價值~但以我的個人經驗回答:『
別對銀行的鑑價數據過於樂觀』~畢竟基於銀行本來就是保守的授信方,是不會用市價、或成交價去做為本次可申房貸增貸金額的依據。在此給予版友上述觀念,避免因期望值過高造成結果不理想



總括上述的說明,我建議最好『先釐清房屋目前的擔保價值』;而另一關鍵因素『借款人工作、財力證明、銀行往來信用與負債多寡等』~這一部分因為版友並未於文中詳細說明,故釐清房屋有無增貸空間之後,就須面對接踵而來的借款人問題。以上說明、望版友仍須有心理準備為荷。


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Jerry~

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