本案前言


本案的委託人C小姐,是我前一份工作(代辦公司)服務時即認識的朋友。今年9月22日,C小姐藉由臉書發訊息給我,表示目前正要運作一筆房屋、欲透過買賣方式將所有權與借款人一併轉到自己名下(目前房屋登記為朋友持有、房貸借款人亦為友人;貸款銀行為彰X銀行、原始房貸金額為341萬。C小姐則實際居住於本案擔保品內),透過買賣過戶方式、看可否藉此房屋貸款來多增貸一筆資金,同時降低目前無擔保負債的月付金負擔


據悉、C小姐原本是希望藉由原房貸銀行“彰X銀行”接洽並提出申請,彰X銀行當時有先對擔保品進行鑑價、並且調閱C小姐的聯徵信用報告。之後C小姐與該銀行談到細節問題,包括月薪資收入與負債等議題後反而彰X銀行態度變得相對保守。我們初步研判、彰X銀行之所以態度保守,主要原因在於:

*擔保品座落的土地使用分區登記屬『山坡地保育區(丙建)、非都市計劃區內』
*買方(本案房貸新借款人)C小姐名下的無擔保負債餘額過高,加上信用卡也有使用循環信用,在物與人都不理想的前提下,導致彰X銀行承辦意願低落


我得知彰X銀行的結果後,進一步詳細詢問目前C小姐各積欠多少銀行負債(包括信貸與信用卡),與現職工作資訊,包括年資、薪資收入等情況;隨即聯絡公司、準備約C小姐見面並且商談後續作業細節……



擔保品屋況與周遭環境說明

所有權人:暫登記為C先生(本案委託人朋友)、持有完整持份
主要建材:鋼筋混凝土構造
完工日期:民國86年(屋齡約18年中古屋)
房屋位置:位於新北市汐止區秀X路1XX號的某大樓建案
車位有無:一個機械車位,包含在公設面積9.56坪內
建物坪數:總共18.1坪(包括主建物15.9坪、附屬建物陽台2.2坪)
登記用途:住家用(實際用途亦自住性質)
周遭環境:本案擔保品座落於汐止區某山坡地,建案屬於社區性質;但聯外道路少,整體生活機能亦較為不便;唯安靜、視野佳是賣點。但對於大多數銀行而言,除受限於土地使用分區,也不會用安靜、好視野來做為房屋鑑價之依據。

房屋貸款設定:設定於彰X銀行、民國95年9月核貸341萬,借款人與所有權人均為C先生(本案賣方、C小姐的朋友);分為30年本息攤還,目前剩餘213萬多元,繳款正常


買方(亦為本案房貸新借款人)C小姐目前職業、收入、負債、繳款信用與聯徵查詢狀況

最高學歷與工作職務::專科畢業、單身;目前服務於某工程顧問有限公司,職稱為行政財務兼總務工務行政。現職勞保年資已有14年時間

工作薪資收入最近六個月的薪資轉帳平均數據為56,000元,去年度扣繳憑單(50格式)給付申報總額約61.4萬元。

名下無擔保負債一覽表

1. C銀行信用貸款:民國102年10月核准、分三年期、本利攤還月付金約4,894元,貸款餘額約剩下58,020元
2. C銀行信用貸款:民國103年3月核准、分五年期、本利攤還月付金約5,639元,貸款餘額約剩下182,633元
3. C銀行信用貸款:民國103年10月核准、分五年期、本利攤還月付金約4,904元,貸款餘額約剩下174,405元
4. C銀行信用貸款:民國104年3月核准、分五年期、本利攤還月付金約5,149元,貸款餘額約剩下195,965元
5. C銀行信用貸款(本筆為代償性質):民國104年3月核准、分五年期、本利攤還月付金約4,465元,貸款餘額約剩下112,044元
6. S銀行信用貸款:民國99年07月、核貸31萬元、分七年期、本利攤還月付金約5,750元,貸款餘額約剩下101,404元
7. Ci銀行信用卡:信用額度18萬元、帳單應繳總金額約165,748元,最低應繳款金額約為10.807元
8. C銀行信用卡:信用額度3萬元、帳單應繳總金額約4,872元
9. K銀行信用卡:信用額度10萬元、帳單應繳總金額約32,931元,最低應繳款金額約為1,970元

繳款往來信用狀態:包括信用貸款、信用卡等繳款往來信用均正常。

最近三個月內聯徵信用被查詢記錄104年8月曾有凱X銀行,接續10月則為彰X銀行,共兩家銀行新業務查詢。


對本案分析與意見

1.本案擔保品的土地謄本上載明『使用地分類』為“丙種建築用地(俗稱丙建)”,『使用分區』則載明為“山坡地保育區。這些資訊也就表示『目前已很多銀行都不再承辦丙建物件、屬於山坡保育區的房屋貸款』;即使有極少數銀行願意承辦,依照最新的房貸授信準則,均很難再申請到超過七成以上的貸款成數。所以我們推測高機率需以『房屋貸款、搭配信用貸款』模式~來補足不夠的額度

2.C小姐名下單一家銀行、就有五筆信用貸款仍在還款中,餘額加總就有723,067元;另外一筆S銀行信貸餘額約10萬餘、加總後的餘額約為824,471元。而『信用卡也有循環信用』~加總三張信用卡帳單上應繳總金額約為203,551元總計無擔保餘額總額約為1,028,022元!這些無擔保數據一攤在陽光下,我們確信:任哪家銀行都很難願意接受C小姐做為房貸借款人。

3.續上、如果以102萬負債去計算C小姐目前負債比已經有18.2倍之譜,月付比計算上,C小姐對於所有銀行無擔保負債的月支出約為4.8萬元左右,支出比也已經達到87%!早已經超過各家銀行對於房屋貸款的支出計算規範,更遑論再去揹負一筆房屋貸款(至少300萬起跳)的月付金額,肯定是算不過的

4.本案至此、C小姐雖然表明自己還有一些額外收入可應付這些負債的月付金,且本次房屋貸款若核准、朋友也會支付這筆房貸(事實上、這朋友是C小姐的前夫)…….等等說詞。但話說回來:『銀行看到聯徵信用報告上的無擔保債務如此多筆,加上負債比、收支比都超過銀行規定,能不能再負擔?已經不是當事人嘴上說說就能取信於銀行!』畢竟銀行內部自有一套數據分析與風險控管模式,況且房屋貸款屬於長期攤還,又當事人C小姐為56年次(今年48歲年齡),能否穩穩當當繳完至少需攤還20年的房屋貸款?我想銀行必定都會對此採保留態度的

5.承辦過程中、C小姐有提到『是否可以加一保證人做為本次房貸的附帶條件?』我分析C小姐所提保證人(現登記的房屋所有權人)的資格後,也坦承回覆她:『保證人目前不在國內、且無法提供較為明確的收入財力證明;而您們雙方又已離婚、非法定親屬關係,銀行斷不會接受前夫進來做為本案保證人。』更何況、非每家銀行都重視保證人這一部分;畢竟房屋已經屬於有擔保抵押性質,即使有保證人進來、銀行也不能再設定為連帶保證人,對於銀行來說、整體效果自然就先打折扣

6.據悉、C小姐原本送彰X銀行~號稱還可以申請到400萬的房貸,因房屋價值足夠;但我們認為:『價值夠、未必代表銀行百分百“願意”提供足額的授信額度,況且借款人本身無擔保負債有百萬』。說句沒輸贏的:『所謂的有價值~某些時候與其去指望銀行能夠提供高額度的貸款,不如說直接售屋、還比較有機會』。現實情況、彰X銀行到最後不也是說一套做一套?

之後、彰X銀行請C小姐去問其它行庫是否願意承辦,包括薪資轉帳(F銀行)、借貸往來(C銀行、S銀行)、信用卡(Ci銀行)等;我越聽、只覺得越唐突(一直推介、卻發現這些銀行竟然連邊都不願意沾)……現在C小姐的問題關鍵『除了房屋外、還包括名下一堆無擔保負債懸而未決,加上信用卡也動用到循環信用』~就算銀行表面宣稱『可憑藉房屋擔保價值、貸比較高的金額』但最後也只是虛晃半招淪為口號,枉費當事人的聯徵查詢次數,更浪費當事人的寶貴時間


操作規劃與應變

1.本案擔保品既然是無法變更的因素,能改變的、或許就是C小姐的現況。我們瞭解C小姐有如此多的無擔保負債後,先嘗試代墊清償掉這些負債、減少因為高負債比與高收支比所導致的變數

2.另外篩選願意承辦丙建的銀行,『嘗試單純用房貸去提高貸款金額,如不成、就是用房屋貸款搭配信用貸款』~以兩者哪種可以貸出最多的金額、其效益最大者、對C小姐能提供最寬鬆的還款內容進行最後確認與送件。

3.本次主要目的在於:除將房屋貸款順利地移轉借款人到C小姐名下,且增貸出較多的金額還名下無擔保負債,降低C小姐需繳付這麼多筆債務,與高月付、高利息的窘況;同時增貸一筆現金、並且延長房屋貸款攤還期間、使其未來能夠還款順利正常。


最終審查結果


**房貸核准320萬、分30年本息攤還、利率約2.X%,月付金約為12,644元
**信貸核准138萬、分為7年攤還、利率約5.X%,月付金約為20,094元


數據分析

1.新房貸核准320萬、扣除原本彰X銀行房貸餘額約213萬多元後,多出近百萬的額度;加上138萬信貸;這些金額去還清C小姐名下現存的無擔保債務(102萬8仟餘元),綽綽有餘。

2.貸款前C小姐每個月至少需要支付銀行將近4.8萬(請注意、還不包括未來接手房屋貸款後的月付金);完成本次貸款後、每個月房貸月付金僅需1.2萬元,無擔保債務更降低到僅需支付2萬多元就能輕鬆搞定


案後心得

與C小姐認識至少五年以上時間,她也知道我從事的行業屬於正規的代辦銀行貸款服務業。當我看到她不知道要找哪家銀行申請時,基於她省成本的心態,想先讓C小姐跑完彰X銀行房貸所有流程,若對方銀行願意承辦、就可以省下對於我們的一筆支出;若不幸不願承辦、再告知C小姐不妨由我們介入。

本案屬買賣件,委託我們接手後的整套程序做下來,除了我們會注意整體買賣契約內容、買賣價金訂定、現金流向等事項外,更可以省下當事人許多時間;包括不用去煩惱思考作買賣合約,以及要找哪家銀行申請貸款比較合適…等等的繁瑣細節。畢竟我們承辦成功案例眾多,瞭解委託人的現實背景與情況、可能會遇到哪些問題,如何去化解問題等;我一直都深信:『專業的事、終究還是交給專業的人去辦,最有效率』~

房、信貸額度陸續核准後,C小姐已於12月3日進行銀行對保程序;她對完保後的當天下午隨即發臉書簡訊跟我說:『非常感謝你』。還直呼:『C銀行提供的信貸利率都14.99%,枉費一直找他們申貸;現在房貸銀行提供這138萬信貸,利息僅5.9%,簡直是天壤之別』。我建議她:往後別再輕易相信銀行的簡易貸款(卡友貸款);畢竟“免對保的簡易型卡友貸款~省下時間、卻未必能省到利息”。

最後誠摯地感謝C小姐的信任與等待,預祝她未來工作順利、心想事成!




本篇真實案例,非經『作者本人同意』不得轉載~
如發現網友擅自轉載刊登,將以違反『著作權法』提出告訴!請自重。
 

文章標籤
創作者介紹
創作者 Jerry 的頭像
Jerry

Jerry's 理財理債小棧

Jerry 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()