Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2015/12/28 【蘋果日報／詹宜軒】


房地合一稅即將在明年元旦（本周五）上路，地政士、房仲人員透露，多數民眾對於該稅制似懂非懂，甚至戒慎恐懼。但其實細究該法，包括長抱或換屋等自住客，或是賠錢者，將是新制上路最無須心慌的3不怕族群。


民眾評斷交易是否適用新制先看取得時間，舉凡房地在2014年1月2日後取得、且持有不到2年，或2016年1月1日後取得者適用新制；而評斷是否為受保障的自住客，需得個人或其配偶、未成年子女，在該房地設有戶籍、持有並具居住事實，且無出租或其他營業用途。


具居住事實且無營業


3不怕族群之一的長抱族，需同時符合自住、且連續居住滿6年的條件，即可享有400萬元免稅額優惠，出售獲利超過免稅額，僅就超額部分，按10%稅率課徵。舉例來說，若王家人符合自住條件，出售自宅獲利300萬元，低於免稅額，得免繳稅。但若按照舊制估算，設定房地比3比7、王家人所得級距為40%，推算售屋利得要負擔的稅捐，為36萬元（表1），新制明顯較為有利。





3不怕族群之二的換屋族，需同時符合自住，且自住房地出售的前1年，無營利用途。民眾2年內不論先買後賣、先賣後買，都可申請重購退稅。若小宅換大宅，可享全額退稅；大宅換小宅，可依比例退稅。以邱小姐出售房地價額2000萬元、並已繳納所得稅20萬元為例，2年內再購入1500萬元B房產、並設籍居住，換算退稅金額，將可達15萬元（表2）。





兼顧獲利虧損公平性


住商不動產企研室主任徐佳馨提醒民眾，享有重購退稅優惠後，房地5年內，不得改作其他用途或再作移轉。


3不怕族群之三的賠錢族，計算出售房地金額，扣除房地取得、改良及移轉等成本，若為負數，則免繳稅款。另3年內，若再有其他交易獲利，得先減除上筆損失金額、及土地漲價總數額，來計算課稅所得。舉例來說，周太太在1年間出售A房地，原獲利100萬元，但在扣除成本150萬元後，倒賠50萬元，即可免納稅。同年，周太太再出售B房地，交易所得250萬元，扣除A地損失金額50萬元、及B地的漲價總數額100萬元後，B地的課稅所得僅餘100萬元（表3）。





中華民國地政士公會全聯會榮譽理事長王進祥認為，此法顧及獲利及虧損間的公平性，和奢侈稅的無論賺賠、一律課徵不同，除保障自住客，獲益者尚包括投資客。