Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

民國105年03月12日一位【dog】網友提問：


地點：台北市中山區民生東路一段
屋齡：32年
原貸款金額：920萬，已繳寬限兩年，餘額約920萬
貸款條件：利率2%、 20年本息均攤
條件狀況：台電工程師70萬，無信貸，房貸，信用卡都繳款正常
轉貸需求：利率、一段式本利攤還
年限：25~30年，主要希望能本利攤又把月付金壓低


我的回答：


銀行會否提供25~30年房貸攤還年限？需要注意並檢視以下條件：


1.現實情況：銀行會提供超過25年以上的房貸攤還期，多半是針對首次購屋者、且必須符合銀行規範者才有機會；版友房貸繳了兩年寬限期、現在房貸餘額仍有920萬~與當初核貸總額相同，等於版友剛繳完寬限期就要轉貸，銀行願意受理的機率相對較保守。另外、銀行對於房屋的鑑價金額與可貸款成數是否都能達到目前的920萬目標？也是問題。畢竟兩年前的房產與貸款市況與現在有些不同，兩年前銀行可申請到920萬、時至今日~變數就多了。


2.屋齡屋況：屋齡已有32年~相對屋齡較久，如果以各銀行房貸授信規範內容去分析，鋼筋混凝土的住宅、其耐用年限約為55年，故銀行端的算法就是『屋齡加上攤還年限不得超過55年(有少數銀行或可到60年)』。換句話說、嚴格一點的銀行、提供到最長23年的攤還年限就屬上限，若以920萬借款本金(2%年息)去計算23年的攤還期也需要月付41,600元；而版友年薪70萬、假設換算成月均薪後的數據約53K，一個月需支付高達4萬多元的房貸….收支比重恐怕也會超過銀行的準則規定！這一點請版友務必注意。


3.房屋目前是否自住：若非自住而是出租、銀行提供房屋貸款成數也可能遭降。


4.借款人除70萬年薪外、是否還有其它額外財力證明：第二點提到月付金可能因攤還年限無法延長過久而被迫提高，此時銀行可能會請申請人提供額外財力證明作為授信審查的依據；若是無法提供、也可能請申請人需主動提供親屬財力保證人作為補強本案授信的附加條件。籲請版友需有這方面認知與準備。


希望回答有協助釋疑，如有疑問可再來信、電( 0930-066-903 )、或加入Line：( jerry.chu ) 再討論

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Jerry~