本案前言


於3月5日、W小姐透過網頁資訊加入我的Line群組,開宗明義就提到:『我想請問協商中,房子是我的,可以轉增貸嗎?』~


此時我回答:『絕大多數銀行不會接受目前債務協商仍在還款中的人申請房屋貸款;但是因為我們與銀行之間有配合專案授權,惟需要檢視整體情況(指的是房屋與借款人),來決定是否可以申請轉增貸。一、要先確認房屋有無增貸空間。二、增貸現金須先清償協商餘額。』


後來這位當事人W小姐將房屋與土地所有權狀拍照並Line給我,我們優先對房屋進行初步評估擔保品現有價值;同時我也逐一詢問W小姐包括房屋貸款初貸金額與餘額、債權銀行家數與協商金額及餘額、以及工作薪資現況等資訊。待我們相當確定房屋確定有其增貸的空間後,也隨即開始著手本案的後續程序進行…….




擔保品屋況與周遭環境說明

所有權人:登記W小姐(本案委託人)名下、持有完整持份
主要建材:鋼筋混凝土構造
完工日期:民國92年(約13年屋齡)
房屋位置:位於桃園市蘆竹區南順X街2X號、總樓層12層的大樓建案三樓
車位有無:平面車位一個位地下室一樓,共有部分面積約17.21坪
建物坪數:總共29.5坪(包括主建物25.8坪、附屬建物陽台3.7坪)
土地坪數:約6.5坪,登記為建築用地
登記用途:住家用(實際用途:自住有裝潢)
周遭環境:本案擔保品座落於中山高南崁交流道附近,下交流道後約10~15分鐘車程;臨近麥當勞、特力屋、光明國小國中與台茂購物中心,生活機能算完整。

房屋貸款設定:一順位設定於大眾銀行,民國96年申請528萬,分為20年本息攤還,目前剩餘金額約310~320萬元

其它登記事項:W小姐去年10月因手頭緊,但又處於協商還款階段,急需用錢的前提下,向『民間借款15萬元,每月繳息4,500元(因W小姐提供名下房屋作抵押設定,所以利息相對來得少)』。債權人於11月3日對W小姐名下登記的房屋土地設立限制登記,設立金額50萬


W小姐目前職業、收入、負債、繳款信用狀況

已婚、先生目前為一般上班族,亦有銀行負債但信用維持正常;W小姐現職為區公所
員,去年10月到職。可提供薪資轉帳,平均薪轉數據約36K

名下負債一覽表
1.大眾銀行房屋貸款:初貸528萬、分20年本息攤還,目前尚欠餘額約310~320萬元,月付金約26K;房貸正常繳款。
2.前置協商:申請協商金額約60萬、目前剩餘20多萬元,正常還款中。
3.民間高利貸借款:15萬元、每月只繳息4,500元,尚欠15萬元

繳款往來信用狀態民國98年申請前置協商、目前正常還款中,屬信用有協商註記期間。協商債權銀行為大眾銀行、花旗銀行、荷蘭銀行(現為澳盛銀行)、渣打銀行與中國信託商銀共五家。


對本案分析與意見

1.本案擔保品位於桃園市蘆竹區,屬於銀行房屋貸款承辦分區中的A或B區;經我們初步評估房屋附近的成交行情約為20萬/坪總價約850~950萬;以目前房屋貸款剩餘310~320萬而言,擔保品的價值是足夠的。房屋目前由委託人W小姐與先生共同居住,有一般家居裝潢。

2.去年10月、W小姐需小額資金周轉,又礙於本身已申請前置協商,無法以一般正常信用身分向銀行申請信用貸款,所以求助於一般民間借款業者~申請借款15萬元,並將房屋土地提供給高利貸業者進行設定限制登記

續上、因為W小姐本身債務與協商現況,其先生並不知情;無獨有偶、先生雖然信用正常,但也同樣累積約20多萬銀行債務,W小姐也懵然不知。後經瞭解、兩夫妻的經濟財務狀況屬各自獨立,雙方均不清楚對方的債務與信用現況,也才清楚為何W小姐寧願跟民間借款而不找先生商量。

3.我們有詢問過先生是否知道W小姐本次要利用房屋進行增貸的動作?W小姐表示仍不知道,但只要我們『確定可以申請』~她會找時間跟先生說明,並且先生也可作為本次房屋轉增貸款的保證人(W小姐在當時也不清楚先生已累積部分銀行債務)

4.本案關鍵除『房屋有民間借款與限制登記』外,申請者『有前置協商正常繳款』中,兩種情況都直接挑戰各家銀行房屋貸款授信準則:故我們在處理W小姐個案同時,也須先評估銀行會否因這兩項因素而不太願意授信。畢竟我們要進行對委託人民間借款代墊清償,必須充分掌握物與人兩部分最詳細狀況,避免後續變數風險增加無法控制...

5.據悉,在W小姐曾經歷過一段長時間銀行債務未繳款,導致銀行法務催收,並非一開始發現自己繳款顯有困難,就立即申請協商;導致W小姐曾被這幾家債權銀行於聯徵中心登載『嚴重信用瑕疵註記』;W小姐之後於民國98年申請前置協商成功後,才正式確立並開始繳還銀行債務。


操作規劃與應變

1.既然本案擔保品確定有增貸價值,操作方向上、就是優先代墊清償民間借款的15萬,並要求民間借貸業者需至地政辦理塗銷限制登記;其次就是請銀行直接到房屋現場拍照現勘,取得實際鑑價報告書後,計算本次可貸款金額(W小姐希望申請70萬,還清協商餘款20多萬、民間借款15萬與小額周轉),最後送銀行徵信審查。

2.經銀行審查,發現W小姐申請前置協商之前,如我上述第5點(曾有一段長時間未繳款、且銀行也進行法催,並非一開始發現自己繳款顯有困難,就立即申請協商)的情況,最後審查簽婉拒授信~而我們也是後續從銀行的婉拒資訊中才得知。

3.第一家銀行婉拒授信後,旋與另一家銀行進行討論;也正如我們的認知:『銀行不會接受目前債務協商仍在還款中的人申請貸款』,但是基於本案欲申請增貸金額不多,且借款人雖已協商、但正常繳款剩下20餘萬,加上配偶願意作為本案保證人的綜合前提下,銀行勉為其難接受我們意見讓案件繼續跑完程序。


最終審查結果

總額度480萬、分為兩筆授信內容
1.260萬、利率2.5%、分20年攤還(寬限期一年)
2.220萬、利率2.5%、分15年攤還(寬限期一年)

三年內不能塗銷抵押權(綁約三年),銀行開辦手續費15,000元,附帶條件需額外加保六年期儲蓄險


結案後的心得

本案歷經兩個多月時間、一波三折輾轉經兩家銀行的處理程序,終在5月第二周獲得銀行總行審查後獲准授信。探討第一家銀行的婉拒,其主因在於W小姐申請前置協商之前的信用狀況(債務拖欠太久時間才申請協商),這一點屬我們
作業上的疏忽,著實也讓我們感到意外!

據悉、銀行授信標準與審查作業上,重視借款申請人也會因為個案背景、時間變遷後而產生不同情況而作了部分變更導致

有很多網友看過我過往的實際成功案例,會表示自己情況、類似於我成功案例的內容;但是我仍慎重呼籲:『過往案例會成功,原因可能在於當初銀行的授信標準可接受;時過境遷、銀行授信標準變更後,類似情況卻不一定能夠再順利通過銀行審查』~尤其是『聯徵多查、近期增貸、信用空白』這三類情況為多數;其象徵的意義:『過去銀行願意承接、現在卻未必仍有意願』。

有鑑於此、我們還是建議以個別情況與背景再作分析與評估;畢竟我們不會也絕不保證銀行一定會核准貸款。只要是我們能處理且接進來的案件,都會盡全力去協助完成委託人授權賦予給我們的任務。

最後仍誠摯地感謝W小姐這段時間的等待與信任,敬祝W小姐工作順利、日後重新培養信用亦有成。


本篇真實案例,非經『作者本人同意』不得轉載~如發現網友擅自轉載刊登,將以違反『著作權法』提出告訴!請自重。

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