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轉載 2016/05/23 【經濟日報／馮靖惠】


行政院消保處為建立健全的租屋市場秩序，解決惡房東以不合理的房屋租賃契約條款坑殺租屋族，或租霸房客惡意破壞房屋所造成之租屋消費糾紛，已審議通過內政部所研擬的「房屋租賃契約書範本暨其定型化契約應記載及不得記載事項」，包括押金不得超過2個月、房東應載明租賃期間水、電費的單價等，等內政部公告施行後，約兩個月後即可上路。


消保處表示，這次修正重點，包括：為解決房東超收、不當苛扣及拒不返還擔保金(押金)爭議，明定房東所收的擔保金(押金)數額最高不得超過2個月房屋租金之總額、擔保金(押金)原則上應於租期屆滿或租賃契約終止，房客交還房屋時返還。


另，為防止房東不當超收水、電費，並解決相關費用分擔方式不公爭議，明定房東應載明租賃期間水、電費之單價(例如：每度__元)，並以勾選之方式明定相關費用之負擔方式。


消保處指出，為解決房屋及附屬設備毀損該由何人負責修繕爭議，明定房東負責修繕為原則，但是損壞係因可歸責於房客的事由所造成時，房東即不負修繕義務。


曾有房東惡霸規定，房客於租期屆滿時，如不及時遷讓交還房屋時，房東每月得向房客請求按照租金「5倍」違約金至遷讓完了為止。對此，消保處表示，為解決租賃一方無預警提前終止租約，造成他方要臨時搬家或房屋閒置爭議，本案設計有提前終止租約的選項、應提前通知之期間，違約時的最高賠償金額不得超過1個月租金。


消保處表示，為防範房東利用契約條款，逃漏所得稅及其他稅賦，明定定型化契約「不得約定」房客不得申報租賃費用支出、「不得約定」房客不得遷入戶籍、「不得約定」應由房東負擔之稅賦若較出租前增加時，其增加部分由房客負擔之內容或文字。 消保處再次提醒房客，若租約有兩頁以上，宜蓋上騎縫章，避免被抽換；簽約過程中，可使用拍照、錄音等方式證明交屋現況；並建議可以劃撥、匯款等方式繳交租金，避免發生爭議而涉訟時，舉證困難。


若遇有租約內容與「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」規定未合部分，可請求房東修改或拒絕簽約，以保障自身權益。倘租約內容與前開規定未合，經令限期改正而屆期不改正者，主管機關將會依消費者保護法第56條之1規定處罰，最高將處以50萬元罰鍰。



租屋押金最多兩個月


行政院消保處昨（23）日表示，已通過內政部研擬的「房屋租賃契約書範本暨其定型化契約應記載及不得記載事項」草案，明定房東收押金不得超過兩個月租金、水電費計價方式等；未來租賃契約須比照辦理，若有一方違約，可向消保官申訴，最高可處50萬元罰鍰。租屋契約新制最快7月公告實施，將影響百萬租屋族和數十萬的包租公、包租婆。


相關消費糾紛愈來愈多，消保處長劉清芳舉例，曾有二名香港女學生持假證件向房東承租套房，不但未繳租金，甚至搬走電視、破壞房屋；也有房東巧立名目向房客收取費用，並提告66名房客，都曾喧騰一時。


現行內政部雖有「房屋租賃契約書範本」，但不具法律效力，以致坊間租賃契約常不利消費者。新增應記載及不得記載事項將具法律效力，任何一方違反規定又未限期改善，可依消保法開罰。


根據草案，包括擔保金（押金）、水電和瓦斯費、房屋修繕、提前終止契約及遷入戶籍及稅賦爭議等都有明確規範。像房屋損壞若非房客惡意破壞，修繕費應由房東負擔；如果任何一方要提前終止租約，須至少一個月前通知；賠償金不得超過一個月租金；契約也不能約定房客不得申報租賃費用支出、房客不得遷入戶籍等文字。


房東應負擔修繕費用


崔媽媽基金會法務組組長曹筱筠昨（23）日表示，押金返還、房屋修繕是最常見的租屋糾紛，很多房東把修繕責任全部轉嫁到房客身上，冰箱、冷氣壞掉，房東都不理會，也不願付錢修理，房客須花龐大金錢修繕。


根據內政部研擬的草案，房屋損壞若非房客惡意破壞，修繕費應由房東負擔。在外租屋多年的吳先生表示，「惡意」破壞如何認定？如房東一口咬定是房客做的，「我們也只能摸模鼻子認栽。」此外，會在外租屋的，基本上都是弱勢的一方，有時為了不想打官司，也只能息事寧人。


崔媽媽基金會表示，從去年接獲的租屋糾紛諮詢案件來看，排行前五名是「押金返還」、「房屋修繕」、「欠租」、「其他費用負擔及欠繳」、「稅賦」等爭議。曹筱筠指出，很多房東認為房子是自己的，「什麼時候要你搬走都可以」，常造成房客措手不及；還有房東隨便訂違約金，甚至有賠五個月租金的誇張案例。