Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

民國105年06月11日一位【雨下】網友提問：


爬文已知套房定義約在15坪以下，想請問，若同時購買四間套房，總坪數大於15坪(5坪*4間)，可以被認定為一般房貸嗎？

又，一個大門進去四間的套房，和同層但分四戶門牌的套房，在認定上是否會有差異？以上問題，煩請解答，謝謝!!

另外想問，若自備款約可付出五成，被認定為套房的狀態下，約五成的貸款額，利率能拿到2%左右嗎？(非青年首貸)



我的回答：


大多數銀行對於套房、較普遍的定義是：『除台北市主建物+附屬建物加總小於12坪外，其它縣市主建物+附屬建物小於15坪者，即視為套房產品』


Q若同時購買四間套房，總坪數大於15坪(5坪*4間)，可被認定為一般房貸嗎？

答：非總坪數、而是『主建物+附屬建物就必須大於15坪，不含公設面積』。上述提到台北市與其它縣市對於套房產品的約略定義與規範，但仍須檢視各家銀行內部規定為準，還是會有些許認定上的差異。惟同時買四間、且都要向銀行申請房屋貸款，銀行審查自然主觀會認定其購屋用途非自住性質，也就會連帶影響到銀行房貸成數與授信利率。


Q.一個大門進去四間套房，和同層但分四戶門牌的套房，認定上是否會有差異？

答：前者『只有一個出入口與共用門牌，後者則有四個出入口與各自門牌』，銀行對此認定上當然會有差異。

前者雖內部已隔成四間套房，但是實際坪數(主建物+附屬建物)通常都大於15坪以上(否則要隔到更小面積的套房、且還要四間，恐機率極低)；且前者可以重新改裝再將套房拆除、恢復到一般住家格局，加上只有一個門牌，所以銀行對前者的認定多半歸類與一般產品而非套房(只是暫時型態上為套房，卻非真正小坪數套房產品)。後者就紮紮實實地屬於套房產品，無疑。


Q.若自備款約可付出五成，被認定為套房的狀態下，約五成的貸款額，利率能拿到2%左右嗎？(非青年首貸)

答：機率低！銀行既然對於套房採分門別類，自然在貸款成數與利率兩方面的數據上、較一般型態房屋產品相對不吸引人；除貸款成數外、據悉套房產品若又非自住(舉版友一次要購買四間為例)，利率通常從2.8%起算，最高也有可能達到4%左右。籲請版友要做包租公(婆)前，須先考量精算欲購置套房產品的投報率再決定(每一縣市套房的投報率都不相同，審慎保守因應為荷)。


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