Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2016/06/07 【好房網News／林奇芬】


房價只漲不跌的神話破滅，過去2年來台北市、新北市平均成交房價已經下跌10%，但南部高雄市、台中市房價跌幅卻不到3%，難道南部房價更抗跌？蛋黃區、蛋白區房價，誰比較有支撐力？高雄房價跌幅小，但專家認為房價下跌仍是「進行式」，尚未落底。


冷冷的房市，最近卻有大成交案。台灣人壽以165億元買下高雄漢來新世界中心。難道房市已經落底，開始吸引壽險業買盤了嗎？但似乎不能高興得太早，還有一則新聞報導，淡水小坪頂豪宅價格直直落，每戶價格從最高2.2億元，跌至1.6億元，一戶價格少了6千萬元，跌幅高達27%。



成交量比去年同期少2成


另外，統計5月份6都房屋移轉棟數，竟然比4月成長22.6%，似乎房市交易回春了。但一樣別高興得太早，若跟去年相比，今年1到5月6都移轉棟數僅6.45萬戶，比去年同期下滑21.2%。


投資市場的名言，「量是價的先行指標」，從成交量持續萎縮來看，房市似乎還不見真正落底跡象，房價修正也仍是現在進行式。以好房網平均住宅成交單價統計資料顯示，過去2年來台北市、新北市房價跌幅達10%，但高雄市、台中市跌幅還不到3%。這不是南部縣市房價較具抗跌性，而是修正起始時間較晚。


台北市、新北市房價跌幅10%


以近2年平均成交單價統計，台北市、新北市、桃園市的最高房價大約落在2014年8月到10月之間。台北市2014年8月每坪平均單價為65.7萬元，到2016年5月每坪平均單價跌至58.6萬元，跌幅達10.8%。新北市也從每坪平均34.3萬元，跌至30.7萬元，跌幅10.5%。桃園市從每坪平均17.2萬元跌至15.7萬元，跌幅8.7%。


但是，中南部都市成交平均單價最高點，則晚了約一年。台中市在2015年3月，最高價18.3萬，今年5月均價為17.8萬元，跌幅僅2.7%。高雄市從平均最高價每坪15.4萬元，跌至15萬元，跌幅2.6%，台南市則從13.1萬元，跌至12.6萬元，跌幅3.8%。這三個南部城市的房價高點多出現在去年3至5月間，比北部三都晚了半年以上，因此說明南部房價修正才剛開始。


蛋黃與蛋白區的價格支撐力


房地產市場最重要的關鍵字，「地點、地點、地點」，通常最核心的黃金地段，也就是所謂的蛋黃區，價格最具支撐力道，相對的，越外圍地段，也就是所謂的蛋白區，價格修正壓力越大。


若以台灣全體房市來看，台北市房價修正幅度應該最小，但相對的離島、都市外圍郊區(如淡水)，房價修正幅度較大。因此，若台北市平均房價2年來下跌10%，則中南部都市房價修正幅度應該大於台北市才合理。更何況，台北市房價也尚未出現落底訊號，房價修正仍處在現在進行式中。


雖然台灣4月景氣燈號好不容易脫離藍燈，但是出口仍然萎縮，國際景氣不確定性升高，台灣經濟仍面臨不小挑戰。近期台股成交量更是持續萎縮，平均日成成交量都難以突破千億元以上，在這樣沉悶大環境下，房地產仍在寒冬中，房價難脫修正壓力。