民國105年06月18日一位【】網友提問


想請問…家裡有一間公寓約還有150萬房貸(10年)…屋主(父)年齡62歲本身有債務協商~已正常繳款4年以上…但是無工作無收入


媽媽信用正常~在小吃店工作,約6個月…無薪轉,但每個月自己存入銀行約3萬元…因為想債務整合…想請問…可以將房子贈與到媽媽名下做轉增貸嗎…因為不想作二胎~還是有其他方法呢?如果做贈與…需要繳的稅款會很多嗎



我的回答


詳閱過問題、分析本次版友欲用家中房屋做為擔保品申請轉增貸會遇到的情況:


一、因為版友並沒有說明房屋詳細的座落位置在哪一縣市區域,而房屋屬於一般舊式公寓、房屋也仍存有房貸,所以版友若要透過房屋轉增貸來整合名下的債務,房屋有無存在增貸的擔保價值?就是問題的關鍵。我建議最好先經過審慎地初步評估後,約略計算出可以增貸(須扣除房屋貸款餘額150萬後)的額度,再決定是否真的要用房屋進行贈與、或是其它方式。


二、其次就是房屋所有權人與借款人問題;令尊62歲年事已高,本身還有債務協商、且無工作無收入,對於本次申請貸款來說確實不具有任何優勢。若要將房屋以贈與方式移轉給令堂,除了令堂目前年齡需要考量外,現職小吃店服務六個月、無薪資轉帳,僅能提供一本銀行往來存摺;坦白說也不太具備銀行要求的借款人資格。至於令堂每個月存銀行3萬元~仍須檢視存進去的錢、是否這幾個月都有持續性的累積,有明顯可觀的存摺積數,再來討論銀行是否能接受此一財力證明。若是有進有出、存摺明顯看得出來積數餘額不多,那這一本存摺對於銀行來說,恐怕仍不具備基本財力證明的功效。


三、續上、且因為房屋目前還有房貸150萬,即使要贈與給令堂、由另堂做為房屋轉增貸的所有權人兼借款人,銀行勢必也會要求借款人須提供明確財力證明(如上所述),以便計算借款人收支比是否合乎銀行規定;若提不出、或是收支比偏高,加上令堂年歲應該也不低,貸款銀行非常有可能會要求借款人須主動提供一位親屬財力保證人!籲請版友與家屬需有這一層的心理準備。


四、即使版友想從二胎房貸方向申請資金,我斷定銀行也絕對不會核准;因為二胎房貸銀行會一併調閱目前房屋所有權人(令尊)的聯徵信用報告,一旦查到令尊有協商情況,最後也無法續行申請程序。


五、至於贈與需花多少稅金?配偶相互贈與的財產是不用計入贈與總額,免徵贈與稅(遺產贈與稅法第20條第6款中規定)。雖然夫妻間的贈與、不用課徵贈與稅及土地增值稅,但是仍須繳交印花稅及房屋部份的契稅(稅率是以其評定現值課徵百分之六);實際稅金數據、這部分可與代書討論並詳細計算後才會得知。


總結建議版友可參考我們實際承辦成功的個案,其中不乏房屋所有權人仍在繳納前置協商的情況;程序上、就如我第一段所說,須優先評估房屋增貸擔保價值有多少,同時瞭解您們透過本次轉增貸需多少資金,最後再來確定是否真要透過贈與方式、誰做為本次房屋轉增貸借款人等。


希望回答有協助釋疑,如有疑問可再來信或電、或加入Line再討論

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