Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

民國105年07月24日一位【阿布】網友提問：


房屋：位於草屯42坪農舍(2樓)，101年蓋好(所有人為丈夫)
借款人：夫妻年收總共約120萬
房屋目前貸款約400萬，而妻子有約100萬信貸

想整合所以想增貸到500萬左右，請幫忙評估



我的回答：


問題可以分為兩部分來解說分析：


一、房屋部分(我認為是成敗主要關鍵)：因為自地(農地)自建(農舍)、且位置位在南投縣草屯鎮，此一地區屬於銀行房貸授信分區規定中較偏僻且無流通之優勢，所以包括貸款利率與可貸成數皆有其限制。推估可貸成數約略是銀行對農舍總體鑑價的6成左右、利率也不低、可能約2.5%起計算(依過往的承辦案例經驗研判)。畢竟農舍顧名思義、登記的土地皆屬特定農業區，銀行考量到未來轉手與增值性均不如一般建地與建物，承做上自然相對保守。


二、借款人部分(次要影響因素)：夫妻倆人年收入有120萬，假使雙方均能提供銀行所需制式財力證明(薪資轉帳、扣繳憑單等)，即使妻子目前揹負百萬信貸，房屋當初登記所有權人為先生，應也是當初房貸借款人，合計倆人房信貸月付金加總計算收支比仍算得過。


綜上所述：既然收支算得過、關鍵就在於『農舍的擔保價值』是否能多增貸出百萬額度來還清妻子名下的信貸餘額；惟須注意貸款成數恐相對較低，此外亦需要一併考量妻子目前的信貸利率、與本次房屋增貸後利率，建議應兩相比較孰優孰劣後再決定做法。


希望回答有協助釋疑，如有疑問可再來信或電、或加入Line再討論


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