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轉載 2016/08/09 【好房網News／林奇芬】


房市看多看空？這個問題答案很清楚，台灣房市正處在寒冷冬季，從四大現象，可以感受到房市進入極凍狀態。但想買屋的人都在問，究竟何時才是房市谷底呢？簡單四個訊號，幫你掌握趨勢。


第一，房市供過於求。根據內政部截至2015年底統計，全台房屋總量849萬棟，但家庭戶數791萬戶，住宅家戶比高達107%，顯示台灣房屋量供過於求。但未來仍有預售屋陸續完工交屋，房市總供應量還會持續攀高。


第二，房屋持有成本升高。近期房屋稅議題甚囂塵上，顯示房屋稅調高後，已經讓一些有錢人感受到負擔，絕對不是過去「輕稅」理財好工具。房屋持有成本高，自然降低買屋意願，甚至想轉而賣屋。


第三，成交量持續萎縮。買方購屋意願低，使得房市成交量持續下滑。今年上半年，六都移轉棟數僅8.17萬棟，創下18年來新低紀錄。有業者預估，今年全年移轉棟數可能難以突破25萬棟，將創下25年新低紀錄。


第四，房價下跌。根據一家國外地產顧問公司萊坊(Knight Frank)2016年第一季調查，全球150個城市中，近一年來有39個城市房價下跌，其中台北市房價跌幅8.2%，是全球表現倒數第二，也是亞太區表現最差的城市。



以信義房屋房價指數看，台北市、新北市房價高點落在2014年上半年，而高雄、台中房價指數高點則落在2015年上半年。整體而言，房價修正期間僅1到2年左右，尚未見「落底」訊號出現。以上四大現象沒有出現改變之前，房市仍將陷在寒冬中。至於房市何時落底，要等待那些訊號出現呢？


一，央行選擇性信用管制全面鬆綁。今年第一季，央行已經將特定地區選擇性信用管制取消了，目前僅剩下豪宅仍有貸款6成上限。未來可觀察此限制，何時完全取消。


二，房屋持有稅重新檢討。自從台北市調高房屋稅後，各地方政府紛紛跟進，目前房屋稅負擔升高，已經成為熱門討論議題，其中，路段率、房屋評定價值影響最大。因為路段、房價調高後，房屋稅負擔自然升高。除非稅負重新檢討，否則無法吸引民眾購屋意願，特別是新屋。


三，法拍屋、金拍屋數量大增。房地產市場最嚴苛困境，就是購屋民眾繳不出房貸，讓銀行逾放比升高。當房貸逾放升高後，市場上法拍屋、金拍屋數量就會大增。前一次台灣房市大修正期，經歷法拍屋三拍流標，最終再進入金拍屋市場，此時房價已大幅打折，最終才會吸引撿便宜的人進場。而法拍、金拍屋數量大增時，也會影響實際市場成交價，此時房價才會逐漸落底。但目前台灣房貸逾放比仍然很低，法拍屋數量仍小，距離落底階段仍然遙遠。


四，政府房地產刺激政策出爐。當房市過熱時，政府會採取多種政策壓抑房市，但當房市過冷時，政府也會推出各種刺激方案，以求讓垂死市場恢復生機。例如，過去曾經推過土地增值稅減半、房貸優惠利率方案，以及贈與稅大幅調降等刺激方案。但是現階段未看到任何刺激房地產政策方案，因此還需要耐心等待。


以上四大訊號，短期間內不太可能出現，因此，房市寒冬可能還要持續好長一段時間了。