Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

民國105年08月11日一位【kan】網友提問：


最近因為買房及家有急用想要拿家裡房子增貸，從開始就想說直接找原房貸銀行辦理增貸，房子在平鎮，是透天約30年的屋齡，原本是我媽的名字，但因為退休沒收入證明，改為妹妹的名字，房貸約剩160萬，已還了13年，剩七年，想增貸150-200萬，但碰到申請後被拒絕的問題！原因如下：


1.當初銀行設定房貸一號繳，但因為以前爸爸都十號領薪水，所以習慣在10號左右繳，每期都有付，所以遲繳記錄上聯徵，媽媽說銀行也說沒關係，但沒有設定變更日期，這點銀行業務說沒辦法


2.因為我家搬家，舊車的稅都寄到我舊家，爸媽完全不知道要繳稅，當時我還小沒過問，但過幾年出社會買車要保人時才發現房子因為車稅沒繳被假扣押，後來幫媽媽協商處理，在二年前也已取消假扣押
因為這二個原因，爸媽沒讀什麼書結果造成信用上的瑕疵，不知道嚴重性，但被銀行拒絕借款，請問大家，我還有機會增貸嗎？



我的回答：


房屋存有貸款，即使房屋所有權人從令堂移轉到令妹的名下，惟房貸借款人依舊沒有改變(對房貸銀行抵押權沒有影響)；而房屋貸款繳款日與令尊實際領薪日落差有10天時間，對於銀行來說確實算是遲繳、且銀行電腦系統也可能會跳出滯納息，但整體而言只要每個月都有在10日左右繳款，且銀行方面都有扣到這筆款項，對於信用來說影響不會嚴重。


變更房貸扣款日期、需依照每家銀行內部作業規定程序不同而各異。通常來說、發薪日若在繳款日之後，最好的方式就是預留一筆資金讓銀行能夠如期10日扣到款為主；假使真的沒有多餘資金備扣、變更貸款扣帳日期也是方式之一。只是您們問過銀行房貸業務、對方表示沒有辦法變更，這倒是有點不合常理了！


至於房屋曾經因為您們的疏忽、被法院強制執行假扣押的情況；因為時至今日已超過一年以上，且二年前也早就撤銷其假扣押處分，原房貸銀行因此種種而婉拒您們的增貸申請…我想主要因素是考量到您們未來可能有還款風險疑慮。我意：

1.房貸遲繳10天、若每期都按時正常繳款，增貸機會仍是有的；但最好先釐清原本的房貸借款人聯徵信用報告是否有被房貸銀行掛上遲繳記錄。

2.屋齡30、位桃園市平鎮區中古透天厝，欲增貸150~200萬額度，除審慎評估房屋的擔保價值外，也要檢視本次借款人是否能提供足額的財力證明；且因為房屋所有權已移轉給令妹，也要一併注意令妹信用與負債狀況等。


整體問題乍看複雜、實際上並沒有想像中困難，建議可以委由專業經理人來協助規劃處理，可省卻您們不少詢問時間與可能再次遭遇被婉拒的結果。


希望回答有協助釋疑，如有疑問可再來信或電、或加入Line再討論


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