民國105年08月18日一位【米奧】網友提問：
最近家裡有購地需求，資金大約還缺250萬，想要以貸款方式支付。
家母名下有一舊公寓在科學工藝博物館附近，坪數24.x，屋齡超過40年，約在18年前以240萬購買，但久未居住，屋況不佳。因家母已退休無收入，不知抵押房子大概能貸到多少錢以及能分多少期償還，如以我當保證人，是否可以貸更多？另外我是否還可以做個人信貸？又能分多少期償還？
比較尷尬的是因為我在老公剛創業的公司工作，避免風險故固定薪資較低，每月僅約32K，但是目前公司收入不錯，故以獎金與年終補足薪資較低的部份，只是這些應該不會計入考量，也就是我的個人信貸應該只能借到60萬左右對嗎？(我有信用卡，從未遲繳過)
另外也想問除了抵押房屋的貸款和我自己的信貸，是否還能以買地為由進行貸款呢？如果以貸到較大金額以及可以分最多期償還為考量，有比較建議的做法嗎？
我的回答：
分析個人的貸款經辦經驗如下供參：
*令堂名下的房屋做抵押擔保品：屋齡超過40年舊式公寓、年久失修且現無人居住，以科工館當地舊公寓每坪約10萬的成交價計算，24坪的總價約240萬左右~與當初購買價格並無多少落差，但卻受到屋齡問題與折舊影響，銀行承貸的金額推測可能不達200萬(需以實際情況、包括房屋屋況與借款申請人兩方面再做詳細分析)，還款年限也受制於屋齡、最長可能僅15年左右。
*續上、因令堂年歲已高且無業無收入，加上房屋擔保價值並不算優、又要貸高成數，推測銀行斷不會同意令堂做為借款人；換言之、網友需做為本次房屋貸款的借款人才具意義，並且提供基礎財力證明做為銀行審查用。
*至於網友的個人信貸：因為網友現職是在『先生所登記的公司』服務，對銀行而言屬家族企業，所附的薪資財力恐怕難以取信於銀行(家族企業、薪資開高或低完全自由心證，獎金年終就更不用提了)；只是不知『網友自述的60萬數據是以月薪的22倍計算而來嗎？』如是、籲請網友保守面對較妥…因為以申請條件分析、銀行也不太可能一次授信就達到月薪資的滿額。而信用卡的持有時間、是否有動用循環信用或分期等也是影響信貸的因素之一(正常繳款跟申請信貸是否順利核准，兩者未必畫上等號)。
*購地雖可申請貸款，但不明瞭您購地用途…未說明且規劃就直接找銀行申請、婉拒機率非常高。且目前購地貸款要注意使用分區、臨路、地上物狀況等關鍵，相信網友對前述未必清楚，也沒有建照與建築企劃書，多數銀行更不會承做。要順利申請到購地貸款、關鍵在於如何潤飾使用意圖與申請進件角度技巧，要找那家銀行申請對網友最有優勢，亦須評估申請人本身財力條件與土地坐落區段價值方可規劃。否則隨便提供粗淺資訊，找10家銀行申請恐怕結果都一樣。
各銀行順序做法不盡相同，正常會先評估檢視土地資料如謄本、地籍圖等確定價值後，如可承做、再填寫申請書並附上買賣合約與財力證明，銀行徵審評估綜合校對，再至現場堪地確定無地理抗性因素影響額度；除各銀行習慣有差異，重點還是該銀行經辦有無優先評估申請人條件優劣勢，再取決順序有利應對方式。
建議做法：以現有資源、優先評估房屋可申貸金額，再嘗試以個人信貸補差額、或透過其它親屬信貸或中小企業貸款等；如差距仍多、才考慮直接申請購地貸款。以上回答、希望有協助解釋並對辦理方向提供基礎概念。
希望回答有協助釋疑，如有疑問可再來信或電、或加入Line再討論
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