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轉載 2016/09/08 【鉅亨網／陳慧菱】


近年來房價高漲，「地上權」成了買屋新選擇，但一般買方不清楚你買的「房子是不是你的？」；因為，所謂的「地上權」其實有兩種，一是擁有建物權狀的建物，另一是僅有類似建物使用權的憑證，結果，入住之後才發現與建商間的紛擾不斷，知名的台北京站就是案例之一。究竟「地上權」出了什麼問題？民眾在買「房」時又該注意什麼？


根據《財訊》報導，68 歲的林先生，10 年前預備退休時，因為不打算增加孩子們的負擔，想另覓和妻子的棲身之所；恰好，當時台灣推出第一個地上權住宅案──日勝生的「京站」開發案。林先生認為五鐵共構的交通十分便利，對於到期後要還給政府的地上權住宅，也採取開放態度，心想 50 年的地上權對於兩夫妻的餘生應是「夠住了」；於是，花費 1200 餘萬元買下 41 坪的 3 房住宅。


沒想到，原本要圖個清閒的晚年，卻因為房子的權益問題，與建商紛爭不斷。林先生控訴，目前社區的公設僅有中庭、交誼廳與一小間的物管人員辦公室，他懷疑建商把原屬社區的游泳池租給了一旁的健身俱樂部，並把非住戶使用、對外出租的地下四、五樓停車位面積，灌進了住戶買價中。然而，截至目前為止，住戶們的提告卻都敗訴，全案仍在上訴中。






場景再拉近一點。2014 年，位於台北市羅斯福路六段的「華固新天地」地上權預售案銷售現場，每個住戶在簽約時，建商都請來律師陪同，逐條解釋契約條款，做齊錄音錄影存證；拷背光碟後，住戶留存一份，華固留一份，跟買一般所有權房子完全不同。這個總戶數高達 716 戶的建案，由財政部財政人員訓練所原址改建而成，是台北市最大宗地上使用權案；但就由於地上權房子買賣爭議不斷，建商不得不擺出大陣仗以對。


而推出京站開發案的日勝生，副總經理周惠玉也指出，當初和住戶簽訂契約時都有律師在場作證，也告知過消費者要分攤公設，所有情事皆依法有據。自己也在京站買下辦公室的大師房屋董事長陳建慶指出，同樣是沒有土地的地上權，實際形式上分做兩種，一是「可分割過戶的房屋」，二是「不可分割過戶的房屋」。可以分割過戶的建物，建物產權登記在買方名下，買方擁有建物權狀；而不能分割過戶的建物，建物登記在建商或特定單一人名下，買方僅有類似建物使用權的憑證。 


表面上，地上權的住宅都是期限一滿後，都要繳回歸零，然而，「可以分割過戶的房屋」和「不可分割過戶的房屋」的住宅，對於住戶權利的保障，卻是天差地遠。 


現在多數具有爭議的地上權住宅案件，都是屬於「不可分割過戶」的類型，「京站」就是代表之一，而最近建商的地上權推案，包括華固、吉美、日勝生等推案，也都屬於這種類型。正因為過去的爭議較多，建商才會在銷售時，要求要有律師陪同，除了降低後續爭議的風險，也是為建商自己設下防火牆。 


根據《財訊》報導，「地上權住宅比較複雜，消費者若只是著眼於低於鄰近房價，未考量到後面的成本，最後恐成為『包著糖衣的毒藥！』」。


回溯地上權政策演變，1996 年，國產署標出第一批作為地上權住宅的土地，都是可分割過戶的住宅。當時政府基於活化土地、標售地上權，而地上權住宅因為有使用年限，價值會隨著時間遞減，因此買方以自住為主，而非投機炒房價；再加上總價較低，可以讓年輕人有房可住，理應是政府、消費者與建商三贏的良善政策。


第一批可分割地上權施行後，由於國產署得自行向三處約 390 個個別戶收取地租（地上權住宅不必繳地價稅，但要繳租金），在電腦資訊化尚不普及的年代深感不便，決議在 2001 年後改為不可分割，直接對口轉為開發商，以便政府不管收地租或是時間到期收回房屋，都只須面對一個開發商，不用面對眾多百姓。


這項政府部門為了一己之便的更動，卻衍生了無窮的後患。林建元指出，政府在各項住宅類別中，完全沒有考量到購買地上權住宅族群的處境，「買地上權住宅的人在社會中屬於弱勢，多半是沒有足夠金額買下所有權住宅，又無法住進社會住宅的人，才轉向買地上權產品。」 


但是政府不僅沒有為買此住宅的民眾設置好完整配套，任由開發商予取予求，擺明棄這些人不顧，「讓買到地上權（不可分割過戶）的消費者，陷入比住進社會住宅的人還弱勢的狀態。」 


在消費者與建商反映下，國產署又改變心意，將2013年9月30 日後標出的土地，重新改回可以分割過戶，並把期限從 50 年延長成 70 年。結果，政府片面決定了地上權的使用方式的反覆政策，已經將買了不可分割過戶地上權住宅的消費者，推入另一重深淵中，衍生更多問題。