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轉載 2016/11/26 【蘋果日報／洪子恩】


房價高，讓年輕人買不起房子，但是有意投資收租的大有人在，特別是低總價、好入手的套房，最受年輕人歡迎。觀察台中市第2季、第3季的房市交易，套房成交佔比就從6.8%成長至7.7%，專家建議，購買這類產品應仔細評估隱性成本、計算淨投報率，才能準確下手。





套房的價值由租金的高低決定，相較於店面而言，增值漲價的空間很小，因此壓低成本成了賺錢與否的關鍵。中信房屋台中科博館加盟店店長黃培源指出，計算租金報酬率，一般會以「年租金扣掉房貸」，除以「自備款加上裝修成本」，得出的結果較於準確。


除了裝修成本，還有些隱性成本是一般人較少注意，舉凡設備維修、房屋每年折舊的攤提，集中管理的代管、代租費用，以及付出的時間成本，都概括在隱性成本中，若要長期經營，都應計入考量。



分租較可增收益

低價購買舊透天、整棟舊公寓來改成套房，租金收益較大，不過此舉對專業和財力的要求也較高。21世紀不動產台中好市多加盟店副店長沈政興表示，小資族可以買下單一公寓、或是2房來翻修成套房，年租金報酬率抓在4%以上，才較有意願購買。

如果只購買單一套房，大多數都是找銀行做貸款，沈政興指出，一般都可貸款5~6成，如果地點好、屋齡新，甚至可貸到7成以上，不過屋主名下不能擁有超過3間房子，否則不符合自住需求，銀行也不會給予寬限期。


年租金投資報酬率概算

計算公式：年租金-房貸/自備款+裝修成本
試算：3.5436萬元/88萬元*100%
年投報率：4%
註：以套房總價130萬元、自備款50萬元、裝潢成本38萬元、房貸每月4047元、月租金7000元試算


【專家意見】信用優良好貸房

套房產品分成純收益型、以及投資型，收益型產品重視租金報酬率，投資型重未來增值潛力，現在小資男女，只要發現套房的租金報酬率高於預期，就很敢買，不過仍要先了解自己的信用狀況，否則買了房卻貸不到款的例子很常見。