Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2017/01/13 【好房網News／林奇芬】


辦理房貸時，你最在乎的是，哪家銀行的利率最低嗎？其實，利率高低並不是唯一的考量，貸款期間長短、每月繳款負擔、要不要寬限期、自己的投資理財能力，都是需要考量的。而如果選對了房貸方案，不僅可以輕鬆繳款，還可能讓你多賺錢。


前陣子有新聞報導，目前政府推的「青年安心成家貸款方案」，來貸款的不是年輕人而是中年人，在撥貸的21.8萬戶中，有4萬戶年齡超過40歲，凸顯在台灣買屋真的不容易。


一棟房屋動輒上千萬元，沒有相當的積蓄，再加上高額貸款，實在買不起。因此，貸款能力也成為能不能購屋的關鍵因素。政府提供的青年安心成家貸款方案，目前已經再延長2年，而且每戶可貸款金額也從500萬元提高到800萬元，想購屋的民眾可多多利用。但是，除了善用政府的政策優惠利率方案之外，一般民眾在辦理房貸時，不要只考慮利率高低的差異，選擇符合自己需求的貸款方案，才能真正幫自己創造財富。在挑選房貸方案時，可以從以下幾個重點評估。



一、是否有政府優惠房貸可以使用


目前政府提供的青年安心成家貸款方案，最高可貸款800萬元，最長30年期，寬限期可達3年。若採取機動利率，前2年利率1.58%，2年之後利率1.88%(以目前利率水準估算，日後會隨郵局2年期定儲機動利率調整)。若和目前一般性房貸利率水準約1.95%相比，差異並不是很大。但若符合條件，還是可以爭取辦辦理，利息會省一些。


二、要不要辦理寬限期


所謂寬限期就是在貸款前幾年，只還利息不還本金，前一段時間負擔較輕，但因為還本金的時間壓縮，後面幾年每月負擔加重。而且總體來說，有寬限期的總利息支出比較高。


可參考附表，若貸款1000萬元，20年期，利率2%估算，每月繳款金額5.05萬元。若採取3年寬限期，前3年每月繳1.66萬元，後面17年每月繳款5.78萬元。前者總利息支出214萬元，後者(有寬限期)總利息支出240萬元，會多出26萬元。


1000萬元房貸試算(林奇芬製表)





若你在購屋前幾年，財務比較緊迫，或是想要多一些預算來布置居家，而且預估2、3年後，可能有薪資成長空間，屆時還貸款能力較好。還是可以考慮辦理寬限期，讓自己購屋前幾年多一些喘息空間。


除了寬限期外，有些銀行也會採取二段式、三段式房貸利率，通常是前面利率較低，後面利率較高。可參考表格中的試算，採取二段式房貸利率，每月還款金額差異不大，總利息支出跟有寬限期的房貸方案差異不多。我個人認為，辦理寬限期的資金彈性較大，比辦理分段式利率要更好。


三、貸款期間要不要拉長


貸款期間越長，每月負擔金額會降低一些，但總利息支出會增加。如附表中可見，貸款20年，每月繳款5.05萬元，總利息214萬元，若貸款30年，每月繳款金額3.69萬元，總利息支出330萬元，多出116萬元。你可能會說，傻子才會借30年。其實不然。如果你的家庭負擔重，每月繳房貸能力有限，選擇30年貸款可以讓你每月負擔降低，等到未來收入成長，更有能力時，再考慮調整貸款方式。


另外，如果你是一個投資高手，辦理30年房貸可能成為你的賺錢利器。怎麼說呢？以30年期跟20年期房貸比較，每月繳款金額少1.36萬元。如果將這筆資金用於投資，年報酬率以5%估算，20年下來可以累績561萬元，遠遠超過多支出的利息。


為什麼會這樣呢？因為房貸利率2%，投資報酬率若可達5%，等於借便宜的房貸，來投資高報酬的理財。長期下來資金投資報酬率反而更好。不過，要這樣做有一個前提，就是要有投資管理能力，萬一投資虧損，可就得不償失了。


從以上幾個考量可知，辦理房貸不只是計較利率高低，還要想想自己的需求，才能選出最適合自己的房貸方案。