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轉載 2017/04/01 【蘋果日報／洪子恩】


新屋房價貴桑桑，少數地段好、房價便宜的老屋，吸引各路人馬先搶先贏，不過老房子問題多，有些屋主沒有詳實填寫屋況說明書，只在合約末附註「依現況交屋」，專家指出，有這些字樣，不代表房子出問題就能免責，若是簽約時有意隱瞞，屋主仍須負起賠償責任。


日前台中市有民眾在精華地段購買舊公寓頂樓戶，因房屋價格不高，第一次看屋就草率簽約買下，對屋況未多做留意，而屋主在屋況說明書內的「滲漏水」、「房屋受損」等欄位也勾選「否」、並在合約後註明「依現況點交、不負瑕疵擔保」，交屋之後，買方開始以外牆裂縫、磁磚隆起、頂樓漏水等事由，要求前屋主賠償。


屋主楊先生認為，買方吳先生在當天急著簽約，合約也註明不負瑕疵擔保，雖然簽約後應買方要求，已補貼數萬元現金給對方修理漏水，但交屋後繼續不斷挑房屋毛病，要求解約還要精神賠償。吳先生則聲稱，對方在屋況說明書內有瑕疵的部分皆勾「否」，本就不應該，「尤其是外牆磁磚有破損，理應由楊先生出錢修繕。」



說明書應詳記屋況


信義房屋客戶服務部執行協理劉韋德表示，不動產現況說明書，等於是房屋的健檢報告，許多肉眼無法看到的訊息，都必須透過說明書揭露，對於購屋者來說是重要的參考依據，因此填寫宜繁不宜簡。


劉韋德指出，此事雙方都有問題，以買方的主張來說，外牆就算在自己家樓層，仍都屬於共有部分，除非磁磚剝落肇因於屋主裝修施工，否則應由管委會用公基金出錢修復，「而中古屋外牆多少都有狀況，如果情節輕微，法律上並不算瑕疵。」


而《民法》第351條指出：「買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。」劉韋德表示，若買方在看屋時，就知道房屋外牆有明顯裂縫等狀況，屋主在簽約後即不必負責，「買方在事後主張沒看到外牆的狀況，有些說不過去。」至於賣方的責任，在於屋況說明書沒寫確實，劉韋德指出，有時屋主是投資客，沒住過也不知道有問題，但仍需要負責，若屋況瑕疵輕微，應返還部分價金，並賠償買方造成的損失，除非情節太嚴重，買方才得以解約。


【專家意見】合約避寫現況交屋


房屋買賣合約，尤其是老舊中古屋，不建議在屋況說明書上寫「依現況交屋」，因為出現過太多爭議，這類爭議到了法庭，法官多會將其認定為「買賣方皆知道的現況」，即賣方若是有意欺騙，即使註明現況交屋，在民法上仍不能免責。


老屋買賣須知

●結構
．樑柱的90度角交接處，若龜裂須留意
．牆面、壁面龜裂，多為熱漲冷縮產生，無安全問題
●漏水
．若牆壁、天花板有水痕、壁癌，可判斷為漏水屋
．頂樓戶如果已經油漆整理，可利用雨天時機看屋
．簽約前應先確認屋況充分揭露，確保「知」的權利
●安全
．逃生動線應暢通，消防設備應完整
．外牆磁磚屬於全體住戶共同管理，應確保社區管委會運作無虞，並有定期維護

資料來源：各房仲業、《蘋果》採訪整理