Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

前言：

本案來源是今年3月18日經由所配合的銀行房貸部門、轉介到我們事務所來接續辦理；該銀行無法承辦的原因，來自案件當事人Y先生『職業』屬銀行內部授信規定不穩定族群，加上對方能夠提供的財力證明並不明確，且房屋本身『經二家銀行共四個抵押權設定』，同時兩張信用卡也使用到循環信用導致累積卡債等，算是擔保品與借款人雙方都不甚理想的前提。

我們當初聯繫當事人Y先生時，進一步瞭解到其需求是希望能夠透過專業，整合銀行貸款餘額，以期能大幅降低對於房貸月付金，也希望能夠多增貸一些現金，讓他能夠在收入不穩定情況下，至少能支撐幾個月的生活所需支出。

約略瞭解Y先生的申請背景後，接續對房屋座落位置、形式、屋況、屋齡、是否自住與有無做為出租或商業用途等進行確認與數據評估，之後於3月底與Y先生相約前往其住處、檢閱申請資料並詳談細節……



擔保品屋況與周遭環境說明：

座落位置：新北市汐止區民族二街8X巷2X號三樓，總樓層8層中古華廈建築
所有權人：Y先生持完整持份
主要建材：鋼筋混凝土構造
完工日期：民國93年12月28日
車位有無：有車位包含於公設內地下二樓
建物坪數：主建物、附屬建物(陽台)約31.07坪，含車位總面積約42.86坪
登記用途：登記住家用(實際用途：自住)
周遭環境：靠近金龍湖，約10分鐘車程可接國道一號汐止段、銜接國道三號；西接內湖東湖路、南接南港樟樹灣，交通機能甚佳；週遭生活機能也便利。


房屋貸款設定(本案擔保品共有二銀行、四個抵押權設定)：

1. 一順位抵押權：A銀行、核貸時間為民國101年5月，核貸金額為700萬元，分為20年本息攤還，月付房貸約37,000元

2. 二順位抵押權：A銀行、於民國103年6月核准增貸，核貸金額為65萬元，分為20年本息攤還，房貸月付金約3,600元

3. 三順位抵押權：B銀行、核貸時間為民國103年10月，核貸金額為190萬元，分為10年本息攤還、月付金約為22,000元

4. 四順位抵押權：B銀行、核貸時間為民國104年6月，核貸金額為100萬元，分為10年本息攤還、月付房貸約為11,000元

至目前為止、二家銀行房貸借款總額各為765萬、290萬，餘額各約667萬、244萬；加總餘額約911萬，月付金總額約73,600元


借款人目前職業、收入、負債、繳款信用狀況：

Y先生目前從事『代客操作境外基金與境外保險投資』，職業屬性對銀行而言即屬於高風險族群；無法提供薪資轉帳與扣繳憑單等財力證明，僅能提供一般銀行往來存摺。但從帳務可看出『金流進出多筆明顯且混亂、加上存款結存餘額不多，最近一年內資金流出大於存入甚多』，故申請背景資格只能以極不理想形容。

名下無擔保負債一覽表：

1. C銀行信用卡、信用額度8萬循環信用約欠款5萬元
2. T銀行信用卡、信用額度17萬循環信用欠款約13萬元

繳款往來信用狀態：房貸、無擔保負債仍繳款正常無虞


對本案分析與意見：

1. 本案處理上甚為困難，多數銀行不願意接手的原因，其一是借款人本身的職業以及財力證明，其二就是擔保品房貸欠款餘額高達911萬，共二家銀行共四個抵押權設定，規定無法做為第三家銀行、去代償前面四個抵押權順位。

2. 由於Y先生於民國103年6月起即增貸，也就是最近三年內持續累積負債，對大多數銀行來說、若是承接下來等於是將不確定風險延攬到自身上。

3. 再者、Y先生資金缺口非常大，據悉是因為代客操作產生虧損後，依照當事人說詞『須承擔部分操作上損失』~也就是自己需要負責賠償客戶，故不得已持續透過增貸方式去填補缺口，導致整體財務支出逐漸擴大。

4. 續上、兩張信用卡不僅動用到循環信用，連預借現金都使用上！由此可窺知Y先生已到卯吃寅糧才會向原本的房貸銀行申請寬限期(只繳息)，不幸的是原房貸調出建物謄本後，發現此時Y先生狀況早已經超乎房貸銀行可以處理的範疇內，且原房貸銀行的估價金額與房貸現欠總額計算，貸款成數也早已超過該行規定。


操作規劃與應變：

1. 我們深知大多數銀行對於類似Y先生情況的個案，承接意願已非常低；故操作上就不能用一般模式進件(98%的高機率會被婉拒)，勢必要採取『特定銀行專案內簽』方式進行才有機會。

2. 我們與銀行端先協調對於房屋的鑑價可貸金額，確立相關數據沒問題後，再針對借款人的劣勢採取『有但書的核准、惟需配合銀行審查授信作業』，我們進一步與當事人協調是否有意願配合銀行端的條件；達成共識後才進入實質審查。


最終審查結果：

銀行最終核准房貸總金額為1,000萬元／需指定代償前二家銀行共四個抵押權設定總共911萬，也需代償Y先生名下兩張信用卡欠款總額約18萬，代償剩餘尾款『撥現』／分為20年本息攤還／利率2.XX%／綁約三年／月付金約為54,600元

(數據分析：原本Y先生一個月房貸需繳納73,600元，轉貸後月付金隨即降低到54,600元，等於減少約19,000元的支出；兩張信用卡也順利代償結清，合計月付金節省至少兩萬元以上，也多一筆小額資金可供後續週轉)


結案後的心得：

分析本案、若沒有當機立斷即時處理，照Y先生現況推測很可能在未來數個月內就會發生遲繳房貸與信用卡的窘境；我們事務所、銀行、當事人三方協調過程都還算順利的前提下，花不到一個月的時間即將本案完成結案，對於客戶來說、應有暫時舒緩繳不出來的問題。

當然、我們也慎重提醒Y先生：『未來若發現自己繳房貸即將出現困難前，必須要主動告知給我們；畢竟這一次的轉貸增貸只是止血，資金缺口難以弭平時，是否要再採取其它措施？就要檢視那時的情況再議』。關於這一點、Y先生瞭解我們的用意，希望他渡過這次難關後就此一帆風順，更感謝他的信任委任與配合。


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