Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

民國106年05月07日一位【Jack】網友提問：


地點：台北中和捷運附近，屋齡36年，權狀坪數31坪，房價1100萬左右

預計貸款：85成、共950萬，希望貸到950萬以上，預計貸款期限30年

希望貸款利率：1.8%以下(有保人)
預計寬限期：1年以上、可提前還款

【貸款人資訊】
年齡：27歲
職業：研發工程師(50大企業)
收入：年薪約70~80萬、首購
信用：信用卡正常繳款無延遲，無車貸



我的回答：


詳細閱讀過問題的文字內容，首先、房價1100萬的八五成是935萬而非950萬，且您欲購買的房屋屋齡較老舊已36年，銀行對老舊房屋非常可能會因為折舊而影響減損實際估價數據；若是房屋座落位置又在巷弄內，週遭是否有嫌惡設施影響到貸款成數？且距離捷運又有多遠…等，均是影響房貸的一些額外因素。


其次分析借款人，年收入70~80萬要負擔880萬(假設銀行提供八成房貸)的月付金，即使分為30年攤還、每月也必須支出超過30K以上的月付金(若是貸到950萬以上~月付更高)，其負擔是否過重？有無其它親屬可以分擔房貸月付？這部分就需要請版友審慎思考。


至於可以提供保證人~我認為本案『多檢附保證人的必要性是偏低的』，雖然880萬、30年攤還的月付金約佔版友月收入的50%，收支比還算勉強過得去，若是版友主動提供保證人實際用意是要『拉高貸款成數』~那我就保守看待了。因為目前多家銀行也都對房產市場採觀望態度，一旦超過八成以上的房貸成數、都需額外移送給有權責的主管再審查簽核。


目前大多數銀行針對首次購屋族群，能夠提供的房貸成數平均都落在鑑價金額的八成左右；版友表示要銀行做到八五成甚至於更高金額…我認為實際操作上版友應該會面臨到『成數卡關』的現實問題，籲請多準備頭期款來因應銀行成數不足的情況，也可以避免因為房貸卡關、自備不足導至於無法順利交屋的違約隱憂。


希望回答有協助釋疑，如有疑問可再來信或電、或加入Line再討論

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