前言

本案上次委託並且辦理成功、是在103年5月份:http://blog.sina.com.tw/jerry6010/article.php?pbgid=10248&entryid=650976

當時協助處理除了整合負債降低月付金之外,另外也多貸了現金給H小姐做為餐廳的營運週轉金;事隔近三年、當初的餐廳因營運困難已結束營業,後續衍生出了一些銀行負債,包括信用貸款與信用卡債務等,負債總額還比前一次來得更多更複雜,確實讓我覺得驚訝與不勝唏噓…而H小姐將餐廳收掉後,目前在家附近租了一個店面、同樣是做小吃店餐飲生意,我跟當事人相約於2月10日在店面中詳談現勘情況……




擔保品屋況與周遭環境說明

所有權人:H小姐持有1/1權利範圍
主要建材:加強磚造
房屋位置:位台中市大里區善X路、屋齡超過30年的舊式透天厝(總樓層二層,雖有增建三樓但不屬於登記範圍內故不予計算)
建物坪數:總建物面積約28.2坪(一、二樓各14.1坪)
登記用途:住家用(自住性質、具一般簡易家居裝潢)
土地坪數:約34.1坪(地目:建築用地)
周遭環境:透過台三線上大里橋可銜接國光路進入台中市南區,或接74號東西向快速道路可達國道3號;交通便利性、生活機能普通;唯本案擔保品屬於『無尾巷弄』~銀行認定為嫌惡設施進一步影響到貸款成數金額

房屋目前貸款狀況(有銀行一、二順位貸款)

1. A銀行一順位房貸:核貸時間103年5月/借款金額250萬/分20年本息攤還/月付金約13,000元/房貸剩餘金額約221萬元
2. B銀行二順位房貸(掛中期放款科目):核貸時間104年9月/借款金額30萬/分7年本息攤還/月付金約6,400元/剩餘金額約25萬元


借款人目前職業、收入、負債、繳款信用狀況

H小姐原本在台中市南屯區文心路一段經營的輕食餐飲店,結束營業後、於台中市大里區益民路二段另租一店面重起爐灶經營小吃生意。

名下無擔保負債一覽表

1. C銀行信用貸款:核貸時間103年8月/核貸金額62萬/分7年本息攤還/月付金約8,900元/剩餘金額約42萬元
2. D銀行通信貸款:核貸時間:103年10月/核貸金額9.2萬/分4年本息攤還/月付金約2,300元/剩餘金額約7萬多元
3. C信用卡(循環信用金額24,550元+刷卡分期2,660元)
4. F銀行信用卡(循環信用金額13,674元)
5. T銀行信用卡(刷卡分期32,057元)
6. A銀行信用卡(刷卡分期25,137元)

繳款往來信用狀態:房貸與信用卡已經出現輕微遲繳的狀況(有被銀行通知)。


對本案分析與意見

1.前一個輕食店、與目前小吃餐飲店均沒有設立營利事業登記(或許當事人希望節省營業成本),自然提不出『營業稅查定課徵核定稅額繳款書405表』,也就無法證明每個月店面的實際營業收入。雖然銀行往來存摺時有進出,但是平均結餘數據可以清楚看得到數千元甚至幾百元的餘額,對銀行來說實在不具備任何參考價值;換言之、還款來源財力證明非常薄弱。而H小姐為獨生女,目前與父親同住於本案擔保品內,父親本身年歲高、無收入也無法做為本案財力保證人

2.房屋經過我們與銀行審慎的評估後、確定仍有增貸的空間,但是借款人本身的借款資格條件卻不讓銀行放心;除自營小吃店有租約、卻無營利事業登記,加上H小姐負債從103年5後又陸續增加,除一、二胎外還有兩筆信貸與四張信用卡,無擔保負債加總累積約83萬左右(含二順位房貸),這數據~相信讓各家銀行看到都只能給予婉拒。

3.雪上加霜的是、房屋貸款與信用卡均有輕微遲繳的情況發生,我們認為肯定是H小姐營業收入無法去cover這些銀行的負債支出才會以債養債,導致沒有辦法在既定的繳款日之前進行繳款;所幸情況仍在可接受範圍內。


操作規劃與應變

1.本案操作上、首先我們先以一家當地的民營銀行做為申請標的,之後得到『該案件不接受做房貸轉增、只能做二順位平額轉貸且必須提供一位保證人』的初審結果;我們就可知道以現況去送、論哪家銀行都是不會接案的。

2.後續我們需採迂迴做法、與H小姐討論後,先行代墊清償委託人名下所有無擔保負債(信貸與信用卡),並且等待這些債務數據在財團法人金融聯合徵信中心的記錄都消除後再擇期送件。

3.除負債須清償外、H小姐的存摺也必須重新『培養』;畢竟銀行目前非常注重借款申請者的財力證明、以便判斷未來還款是否會正常穩定,所以我們決定培養2~3個月的銀行往來與金流數據,以便降低申請房貸的變數。


最終審查結果


銀行最終核准房貸總金額為340萬元/分為20年本息攤還/利率2.XX%/綁約三年/月付金約為18,500元


數據分析

一、未整合前、房貸13,000+二順位房貸6,400+信貸8,900+信貸2,300+四張信用卡應繳金至少10,000元=40,600元,與本次整合後月付金僅需18,500元足足省下有一倍以上的差異

二、還清原本房屋貸款(221萬餘)與所有無擔保負債(包含二順位房貸餘額)約83萬餘,仍有一筆小額資金可供做為店面週轉營運


結案後的心得

這一次接受H小姐的再委託,整體複雜程度與因應處理方式較前次顯得更為困難,做法上若沒有經過一番迂迴與培養,到最後是不可能會有核准的結果。畢竟、每一個客戶都有不同的申請資格與背景,所以當我們遇到類似H小姐的個案,作業時間上就不能要求迅速,需按部就班且完全相信並授權予我們,當客戶的觀念有了、後續我們做起事情來才會比較順利

誠摯地感謝H小姐再一次的將案件囑託給我們,也希望她未來『有多少資金就做多少事,勿以短支長再增加負債』~


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