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轉載 2017/07/13 【好房網News／林奇芬】


最大房貸銀行土銀，近期放寬購屋貸款成數，年所得60萬元以上，房貸成數可提高至8成，資金氾濫讓銀行積極衝刺房貸業務，預估可能帶動更多銀行跟進。而房貸成數放寬，也有利於首購族，可用較低門檻買屋了。


銀行爛頭寸究竟有多少？根據央行的統計資料，去年底全體貨幣機構的存款餘額是40.7兆元新台幣，到今年5月底存款餘額成長至41.3兆元，短短5個月又增加了6千億元，再創下歷史新高紀錄。其中活期存款與定期存款的金額合計高達28.5兆元，銀行消化資金的壓力龐大。



房貸緊縮4年，開始鬆綁


房地產市場需要仰賴銀行貸款，是銀行去化資金的重要管道，但自2011年6月以來，政府實施多項房市緊縮政策，如從奢侈稅到房地合一稅、提高房屋稅、地價稅等，同時央行也採取了選擇性信用管制，讓銀行房貸放款急凍。


過去幾年在政府打房政策下，房市成交量萎縮，房市降溫。直到近期房市緊縮政策逐漸鬆綁，甚至央行選擇性信用管制也幾乎都取消了，僅剩下對豪宅貸款成數約束。


近期銀行對房屋貸款轉為積極，如全台最大房貸銀行土地銀行近期宣布，對薪資水準較低的民眾，提高房貸成數到8成，顯示銀行正要加溫衝刺房貸市場。預估此也可能引發其他銀行跟進，放寬首購族購屋貸款門檻。


土銀放寬房貸成數，首購受惠


原先土銀的房貸規定是，年薪80萬元以上的申請人，可將購屋貸款金額提高到8成，但土銀近期宣布降低門檻，顯示更多首購族可受惠。


受惠族一，單身族年薪60萬元，購屋總價600萬元以下

年薪60萬元以上，房貸可貸款至8成，不過貸款上限金額是480萬元，換算下來可購買總價600萬元以下的房屋，若房屋總價超過，最高也僅可貸款480萬元。此對中南部民眾較可受惠，若在雙北市只能購買套房。


受惠族二，雙薪家庭年薪120萬元，購屋總價1800萬元以下

夫妻二人年薪在120萬元以上，最高可貸款1440萬元，可購屋金額可擴大至1800萬元。這讓雙薪夫妻有較大選擇，可以提高購屋能力。


自備款降低，每月房貸支出增加


貸款成數提高，表示購屋自備款可降低。例如，原先想購買1000萬元房屋，若自備款需要3成，必須準備300萬元，但若貸款成數提高至8成，只要準備200萬元就可以跨入購屋門檻。


但是，也要計算每月房貸負擔能力，例如，原先房屋貸款700萬元，利率2%、貸款20年，每月本息攤還3.5萬元。但若房屋貸款提高至800萬元，利率2%、貸款20年，則每月本息攤還金額是4萬元，每月負擔多5000元。


房貸餘額開始加速


總體購置住宅貸款餘額，自2012年打房政策以來，呈現停滯狀態，一直在5.5兆元附近盤整，一直到2015年底才突破6兆元，表示3年僅成長5000億元。但截至今年5月貸款餘額提高為6.4兆元，表示過去1.5年就增加了4000億元，房貸金額成長速度加快。


不管是因為政策鬆綁，讓房市稍有回溫，還是銀行爛頭寸太多、需要消化。至少銀行放寬年輕人購屋貸款成數，也讓首購族有機會加快擁有第一屋了。