Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2017/09/12 【蘋果日報／陳英寰】


怎麼挑選房貸方案，絕對是購屋行為中極為要緊的事項，在銀行資金充沛、低利率走勢仍強以及自住買盤增溫，各家銀行紛紛祭出優惠措施搶食房貸大餅，民眾可趁此機會好好挑選適合自身還款能力的方案。


日前房仲業者公佈一項調查，首購族購屋最在意「買貴了」，比例達22.5%，其次是怕貸款貸不下來，占18.9%；再其次是擔心未來房價下跌，占13.6%；排名第四、第五的則分別是擔心產權不完整的10.8%，以及周遭環境安全的8.9%。


調查也發現，一般首購族年齡層多介於30~35歲之間，由受限於財務能力，房價當然是首購族相當在意的，就是怕買貴了，才會一比再比，也造成首購族在購屋坪數方面有趨向選擇小坪數的現況，再來就是擔心貸款貸不下來，該選擇何種房貸、如何還款、設定年限，都是相當重要的環節，如何貸到條件最優惠的房屋貸款，也成了每個人的必做功課，不過房貸支出應衡量個人還款能力，最好控制在家庭收入的2分1以內，才不會造成過大的負擔，增加斷頭風險。



善用青年安心成家方案


為幫助有意願購屋的青年民眾，政府也順勢釋出優惠房貸，以實質政策鼓勵首購自住客購屋，其中尤8家公股銀行承辦的「青年安心成家方案」，提供前2年最低1.44%優惠利率、最高800萬元額度，年齡在20歲以上，本人、配偶及未成年子女無住宅者可申請，最高可貸8成，貸款年限30年內，含寬限期3年，而日前財政部宣布申請延長至2018年底。


國內房貸龍頭的土地銀行房貸承作條件日前也宣告鬆綁，房貸申貸人只要年所得達60萬元，貸款成數最高可達8成且不限地區，而同一名下第二棟以上房屋也適用，相較先前年所得80萬元的標準可謂大幅下修。


若為精華地段，加上客戶信用條件優良，房貸利率最低1.58%起，比青年安心成家方案二段式機動利率或前兩年固定利率的方案都更加優惠。土地銀行表示，有鑑於房市炒作行為降低，故修正以往年所得80萬元的承貸限制，不過房貸額度仍納入「負債比」（負債餘額除以年收入）的條件，確保借款人具有還款能力。


三家銀行推40年房貸


至於在還款年限，則有合庫、星展及永豐推出40年房貸措施，較20年期房貸每月還款約可減去1/3，但每月還款金額雖減少，不過整體支付利息卻比20年期的多出一倍，這點需審慎評估；此外，包括彰化銀行、高雄銀行及全國農業金庫則推出5年寬限期，讓承貸戶前5年可只繳息不繳本，提供資金運用上的彈性空間。


在購屋前必須先建立正確的購屋觀念，尤其買房是人生理財中很重要的步驟，必須依自己的收入來衡量可以負擔什麼樣的產品，建議可以先從小坪數的產品著手，由小換大、由舊換新，而預售屋或新成屋則是端看個人的規劃與需求，若規劃2~3年後才可能會用到房屋的話，可以考慮買預售屋，新的房子通常都蓋在新的區域，因此周邊環境較整齊，新規劃的大樓使用的建材較好、擁有較佳的抗震性、也有較完善的公共設施，但相對公設比較高，且價格與中古屋相比約高出2~3成。


房貸一覽表
優惠內容╱提供銀行
●青年安心成家方案(前兩年利率1.44%)╱公股銀行
●利率1.58%起╱土銀
●40年房貸╱合庫、星展、永豐
●5年寬限期╱彰銀、高雄銀、全國農業金庫