前言


9月4日、本案委託人C先生搜尋關鍵字房貸找到我的網站,隨即加入我Line群組並且詢問:『朱’r您好,在看到你寫的理財文章,目前名下有個林森北路的九坪小套房要增貸,想請您協助。


我接續詢問對方,此套房是哪一房貸銀行、當初貸款金額與餘額等,C先生回覆:『原房貸在X豐,當年用我父親的名字買的,後來他過世、現在房子在我名下,原貸368萬,餘額剩224萬。不過X豐銀表示因為我個人有用到信用卡循環利息拒貸』。C先生於2月詢問原貸銀行遭拒貸回應後,休息一段時間、於上個月諮詢且送了另一間民營銀行,雖然審查結果是核准了,但是結果卻不如C先生所想像!對方銀行提供總金額355萬的額度,其中內容一、原本房貸餘額230萬部分、利率給2.5%分為15年本息攤還、月付金額15,337元。二、新增貸部分則核准了125萬、利率卻高達5.9%同樣分為15年攤還,月付金為10,481元,兩筆金額月付金加總為25,818元。


為何新增貸的利息會核到5.9%這麼高?推側該民營銀行應該是以『C先生所登記的公司負責人名義』來申請房屋貸款,加上C先生使用信用卡較沒注意繳款所帶來對信用的影響,名下五張信用卡的使用動用比都過高、導致銀行認定風險過高所導致


進一步與C先生確認套房的正確座落位置、出租與租金數據、目前名下所有負債種類與收入財力等細節後,我們謹慎地對套房的初估程序後,確定本案確有承做轉增貸的空間,隔日即請C先生準備本次房屋增貸所需要的資料……






擔保品屋況與周遭環境說明

座落位置:台北市中山區林森北路12X號1X樓之8(大樓建築)
所有權人:C先生持完整持份(原房屋與房貸借款人均為C先生的父親)
主要建材:鋼筋混凝土構造
完工日期:民國97年12月15日
車位有無:無車位
建物坪數:主建物加附屬建物(雨遮)約6.18坪,公設約2.82坪、總面積約9坪
登記用途:登記住家用(實際用途:出租、收取租金18,200)
周遭環境:套房位於台北市中山區(蛋黃區),鄰近林森公園、新光三越南西店一館、東西向快速道路(市民大道高架道路)與南北向新生高架道路,週遭生活機能非常優越與便利。

房屋貸款設定:一順位抵押權:X豐銀行、原本房屋申貸金額為368萬元,分為20年本息攤還,到106年8月底的房貸餘額約234萬元,月付本息金額約1.8萬元。

借款人C先生目前職業、收入、負債、繳款信用狀況

C先生的身分為一股份有現公司登記負責人,有使用發票並使用銷售額與稅額申報書401表,但105整年的營業額申報僅190萬元,參考認定效果較低;所幸C先生提供105年扣繳憑單、其薪資給付申報有84萬,這一單據雖可做為工作收入的來源,不過仍須調閱國稅局所得清單做為輔佐證明較為完整。

名下無擔保負債一覽表
1. T銀行信用卡、信用額度33萬、應繳總金額約12.9萬、最低應繳金額5,703元,循環信用利率15%
2. C銀行信用卡、信用額度29.3萬、應繳總金額約25.1萬、最低應繳金額16,914元,循環信用利率15%
3. C銀行信用卡、信用額度23.5萬、應繳總金額約25.3萬、最低應繳金額18,232元,循環信用利率15%
4. K銀行信用卡、信用額度13萬、應繳總金額約10萬、最低應繳金額5,100元,循環信用利率15%
5. F銀行信用卡、信用額度8萬、應繳總金額約5.6萬、最低應繳金額4,014元,循環信用利率14.98%

繳款往來信用狀態:房貸、信用卡均繳款正常無延遲。


對本案分析與意見

1. C先生於今年2月向原房貸銀行申請增貸,對方表示、C先生可以嘗試申請銀行信貸優先還清名下所有的信用卡債務,同時再等待一年時間讓聯徵信用報告能夠看不到高比重的卡債務後,再申請房貸增貸的業務、才有機會通過銀行審查。據經驗、大多數的公股銀行規定都是如此嚴謹,且也不喜歡使用信用卡循環信用的客群,尤其是企業主;至於為何要等一年?是因為銀行都會調閱過往一年內的用卡與繳款記錄,只要看到申請人過往曾有經常性使用卡循、沒繳清帳單應繳總金額記錄,房貸較不易通過。

2. 套房產品、對於大多數銀行來說已經不能承做,尤其這兩年因為打房政策直到房價下修,進一步影響到銀行對於套房的授信規定變得嚴謹,加上本案套房位於林森北路上、出租非自住性質,欲申請房屋轉貸增貸更顯得困難。即使銀行可以接受套房,但是整體的鑑價與貸款成數也不比房價在巔峰時來得具優勢,而銀行對於借款人之要求也更趨於嚴格前提下,本案承辦上確實也遇到一些阻礙。

3. C先生名下五張信用卡,無論是動用比、長期使用循環,以及帳單累積應繳總金額將接近80萬,都顯示出借款人對於信用卡的依賴程度較重;而對於各家銀行的審查作業來說,也認為C先生的信用擴張風險已偏高。即使有機會能夠將增貸做得出來,可以想見的、銀行勢必會要求代償信用卡為優先,甚至於也會下條件要求借款申請人須剪卡(張數不一定),避免未來出現逾放問題。

4. 所幸、C先生還有一張扣繳憑單加上國稅局所得清單可佐證其收入來源,且除了房貸、五張卡債外就沒有其它銀行的債務,減少因負債過多、可能造成借款人負債及收支比超過銀行規定的變數,整體情況還算在可控制範圍內。


操作規劃與應變

1. 針對本案、初期我們與配合房貸業務往來的銀行(這一次找了七家、含本國銀與外商銀)進行同步初估房價與可貸額度,後續聽聞是套房產品、非自住、位林森北路(B區不承做)或借款人卡循近80萬等資訊,大多數業代都回報過件機率可能不高;但是我們仍覺得本案仍有說服銀行核准的可能性,最後選擇其中一家估得到、且可貸金額也能接受的銀行提出申請。

2. 初期申請金額本為400萬,經過徵信審查作業後、銀行並沒有提供到400萬的額度;其原因就如同上述說明,銀行授信尚自然也會變得比較保守。


最終審查結果

銀行最終核准房貸總金額為370萬元/需指定代償五家家銀行信用卡債務,代償剩餘尾款則『撥現金』/開辦費5千元/閉鎖綁約期設一年、不能全額還清/額度、利率則分為以下兩部分說明:

*原房貸餘額約235萬、利率2.2%/分20攤還/月付金約為12,112元
*新增貸約135萬、利率2.5%/分20年攤還/月付金約為7,154元


數據分析:C先生一個月房貸需繳納1.8萬元,經轉增貸後、新房貸月付金略增加到19,266元,但是代償名下五張信用卡債務,立即節省帳單支出5萬元(以五張帳單上的最低應繳金額加總計算),同時更多了一筆資金可供後續週轉運用】


結案後的心得

雖然最後沒有達到『C先生希望能增貸150萬的目標』,但利率條件卻比C先生所找的民營銀行來得低,無論是在原本房貸轉貸後、以及新增貸部分都更具優勢;加上能夠一次處理掉五張信用卡的債務,光是每個月帳單就先立及省下五萬元最低應繳支出,相信C先生也能接受本次安排的結果。

本案結束後、C先生約我在北投某家知名醫院的美食區見面,對『他目前的信用評分、銀行的信用評分依據、如何增加跟銀行間的往來、未來置產座落區域(因C先生說未來仍有規劃要置產,尤其是以套房、有一定投報率者)』進行意見交換:可以看得出來、C先生對於『之前信用較為貧瘠的情況』有非常深的體認與改善之企圖心,我也盡己所知、告訴他遵循的方向讓他參考。

最後、很榮幸能夠獲得C先生的信任,也預祝他與公司的業務都能更欣欣向榮!理財更順心如意。


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