Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

前言：

11月初、突然接到W小姐的Line訊息與電話，這位委託人曾於104年10月請我幫忙且通過銀行審查獲准房貸的個案：http://blog.sina.com.tw/jerry6010/article.php?pbgid=10248&entryid=658789

經過與W小姐的對談後，較讓我覺得不解的是『為何要頻頻接受簡易通信貸款的高利息數據(以核貸金額、攤還年限與月付金回推，三筆信貸利息分別是11%~14%之間)』？摒除房屋貸款或優質信貸(譬如上市櫃企業專案利率2%~3%)不談，以W小姐的申請資格、搭配一般銀行信用貸款利率也可以協助爭取到4.5%~6%的水準。

後來W小姐表示自己對於這些簡易免對保通信貸款的拜訪電話就直接當天回覆『好』，隔天款項就撥款入到帳戶內~而對於到底利率給了多少？卻完全沒有概念與印象…或許不少網友都遭遇到相同的情況吧？而這些增貸信貸的資金用途，很多又是花在家用與小朋友的安親費上，對此、我大概就瞭解W小姐何以剛滿兩年時間，又衍生出無擔保負債出來的背景了。

當然、本次要利用房屋增貸仍需要對擔保品重新再進行鑑估與計算可貸金額的步驟，也必須重新檢視申請人薪資收入、負債結構與繳款情況等分析可行性…






擔保品屋況與周遭環境說明：

所有權人：登記W小姐、本人持有完整持份
主要建材：鋼筋混凝土構造
完工日期：民國85年(屋齡約21年中古屋)
房屋位置：位新北市中和區中X路二段5X3巷內大樓建案(12樓的2樓)
車位有無：無車位，公設面積4.35坪
建物坪數：總共34.29坪(包括主建物30.37坪、附屬建物陽台花台共3.9坪)
登記用途：住家用(實際用途亦為自住性質)
周遭環境：臨近台64線東西向快速道路八里新店線約五分鐘車程，位中和往板橋或永和、新莊土城等交通要道附近，生活機能佳。

房屋貸款抵押權設定現況：

1.銀行一順位購屋房貸、於民國101年6月核貸，原始房貸金額為500萬(包括內政部青年首次購屋200萬，A銀行購屋房貸300萬兩筆)；當初房貸銀行有設定保證人一位，為W小姐的配偶。兩筆房貸月付金加總約2萬初。

2.銀行二順位抵押房貸、於民國104年10月核准，貸150萬、初核貸利率為2.3%(目前已降到2.03%)，本息攤還月付金約7,800元。


W小姐目前職業、收入、 負債、繳款信用狀況：

大學畢業，已婚；目前仍服務於一資本額500萬的外商化妝品零售貿易業，職稱銷售營業主任。現職勞保投保時間為民國101年12月，勞保投保金額為45,800元；現職單位服務年資將近五年，105年扣繳憑單薪資給付申報數據為801,858元。

最近六個月薪資轉帳數據：
106/05/25 薪資獎金 63,278元
106/05/25 薪資獎金 2,000元
106/06/23 薪資獎金 58,585元
106/07/25 薪資獎金 62,385元
106/08/25 薪資獎金 58,585元
106/09/21 薪資獎金 58,585元
106/10/25 薪資獎金 62,285元

名下無擔保負債一覽：

1.C銀行信貸(核貸時間105年08月)／核貸金額：21.7萬／七年期攤還／月付金約3,886元／餘額約剩19.5萬(利率約12%)
2.C銀行信貸(核貸時間106年01月)／核貸金額：27.6萬／七年期攤還／月付金約4,826元／餘額約剩25.5萬(利率約11.2%)
3.C銀行信貸(核貸時間106年06月)／核貸金額：26.1萬／七年期攤還／月付金約4,921元／餘額約剩25.4萬(利率約14%)
4.A銀行信用卡：信用額度5萬／全額繳清無延遲
5.C銀行信用卡：信用額度10萬／全額繳清無延遲
6.K銀行現金卡：額度5萬／尚未清償餘額7,000元

繳款往來信用狀態：房貸、信用卡均繳款正常無延遲。

最近三個月內聯徵查詢：無任何銀行查詢紀錄。


對本案分析與意見：

1.分析兩年前與目前負債分類，信貸增加到三筆、其中兩筆是一年內新增，信用卡與現金卡都維持相同，房貸設定則增加到有二筆設定抵押權，也就是說、兩年前曾經協助W小姐整合過一次負債，兩年後又多了通信貸款負債增加出來，且、現金卡部分仍然有借支，並沒有因為兩年前的整合後去剪卡銷戶辦理清償證明。我們試想、這也會是本次申貸的同時，銀行審查絕對會『非常注意』的部分，須要更謹慎的說明增貸信貸的資金去向，以及本次房貸增貸的資金用途規劃。

2.比較兩年前與目前的薪資收入與年薪數據雖略有提升，但負債收支比也較兩年更高了一些~卻也是不爭的事實。慶幸W小姐用卡習慣還算可以，除不預借現金外、也不使用循環信用，也讓本次房貸增貸的變數減少許多。

3.據悉、其實負債成因與兩年前似乎都沒有太大的改變，為何要申請信貸？主要還是小朋友長大、加上兩夫妻都在外工作無人照料，故只能往安親班送、自然就會產生數萬元的照顧費用；加上先生月薪收入並不如W小姐來的多，在家庭支出上相對地W小姐就必須負擔更多的日常支出(只能說家家有本難念的經吧)。

4.房屋經過我們與銀行端重複鑑估並且確認可貸金額後，要申請到200萬應該還是有機會；W小姐本身有穩定工作與薪資收入證明，惟較不理想的就是『近期增貸、風險較高』的因素，推測可能會影響到銀行徵審人員會否用『砍額度、增加借款利息甚至於購買房貸壽險等等』做為核准的交換條件。當然、我們是盡全力將核貸的數據為持在一定的水平之上，且不加保險增加W小姐的額外負擔。


操作規劃與應變：

1.因為購屋房貸200萬的利息非常低，W小姐仍舊定調以『維持現況不變、程序盡可能簡化(不要保證人、不要讓先生知情、不要轉貸避免讓家人知道房貸銀行已變更過*)的前提下，規劃可行借款方案』為原則。經過我們與銀行討論後，最終還是以增貸不轉貸作為本次的主軸來運作。

*註：每年五月是個人綜所稅申報時間，當初購屋辦房貸的利息繳納可列入列舉扣除額內計算；一旦轉貸、有可能會讓家人進一步知道房貸銀行有變更而增加後續解釋上的困擾。

2.本次運作方向上仍請銀行直接代償三筆信貸餘額，剩餘就是撥現金給W小姐自行運用、也不強迫還清現金卡與剪卡；申請金額初訂為200萬送審查。


最終審查結果：

銀行最終核准房貸總金額為200萬元**／需指定代償三筆C銀行簡易通信貸款餘額，剩餘則撥給現金／開辦費4,000元／利率2%／分為20年本息攤還／月付金約為10,118元，須綁約一年期不得清償

**註：後續因為W小姐有詢問我一些問題，最後決定只對保150萬；我的回覆詳述如下：

一、本筆雖核准2%、跟前一筆2.03%的利差不大，若要拿200萬、其中用50萬去還前一筆的房貸餘額，效益恐怕有限；除非這50萬是『額外的靈活存款資金』無處放置(台幣活期存款利息不到1%、跟借款2.03%就有明顯差異)，拿存款或活用資金去還借款，才有實質意義。

二、續前、若是本次貸150萬的月付金降到7588元，與前次150萬目前2.03%的月付金7610元差異也不多；所以貸200萬、與還前一筆是否真有必要？我的結論是：無實質必須性。

總結：別嫌我囉嗦...語重心長勸吳小姐：本次貸下來的資金無論是200還是150萬，後續千萬不要再找C銀行辦理通信貸款！其利息高達10%以上。多貸的現金您可慢慢利用，也要懂得節制，否則對方一通電話、您又增貸，到最後支出比重會增加，負擔也會隨著增加...


結案後的心得：

本案快到結尾、房貸銀行要進行撥款前，請W小姐去電詢問這三筆通信貸款的結清金額時，卻發生『C銀行千方百計用盡辦法拖延、不給還款帳號，要當事人再想清楚再進線』的莞爾插曲。一開始電話接通後轉四五次電話、都不太願意提供清償帳號給W小姐，後續則開始用降息誘惑、『從13%變7%變6%再變4%』~真是諷刺！那為何當初核准時不提供4%給當事人？直到要清償才發現事態嚴重，這就是標榜“we are family”的一貫態度？銀行如此這般可笑舉動，著實也讓當事人開了眼界。

最終仍要感謝W小姐的信任、讓我們能有再次服務的機會，先預祝她工作穩定、平步青雲，理財有成、早日還清貸款。


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