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轉載 2018/01/31 【好房網／林奇芬】


新台幣一個月內從30附近衝到29，資金持續匯入，台股也站上11000點之上。但是，為什麼台幣衝衝衝，台股也上漲，房地產卻無感呢？以前台幣漲，房市就好，這一次呢？


第一次股房匯齊揚的時空


如果回顧台灣房市第一波大漲行情，發生在1985到1990年，當時台幣兌美元從40一路升到25，台股也從1000點漲到12682，當時台灣房市也是萬人空巷，訂個預售屋，幾個月內轉手房價已經大漲一波。


但是，之後台幣雖然有波動，台灣房市從1990點到2003年卻進行了長達14年的調整期，當時主要背景是房市供過於求，餘屋量大、房價高，內需購買力不足。因此，即使2000年台股再次挑戰萬點，台幣也升值接近30，但房市仍然不動如山。



第二次股房匯齊揚，全球房市大多頭


但是科技泡沫之後，全球也推出了降息風，帶動美國房市復甦，台灣房市也在調整14年後終於落底回升。這一波從2003年到2007年，台幣升值至30附近，台股到9859。房市也走出了一波大多頭，房價再次翻倍上揚。不過，在通膨危機下，美國快速升息，重創美國房地產市場，甚至在2008年引爆全球金融海嘯，最終美國股房市重挫，全球也同步受傷慘重。


QE大戲，台灣房市未受惠


2009年之後，全球央行為了救經濟，不僅大幅降息，更推出了量化寬鬆(QE)。全球資金寬鬆，再次帶動股房市齊揚，包括美、歐、日，都呈現股房市大漲走勢。台股這一波也衝上睽違已久的11000點，台幣也大幅升值來到29。但自2009年以來的台股大多頭行情，並未同步帶來台灣房市大多頭。目前台灣是股匯齊揚，房地產則獨憔悴。


房市欲振乏力的關鍵


這波台灣房市表現落後，有幾個原因，包括，房價過高、購買力下降，此外，房市餘屋量大，市場仍然供過於求。同時，這一波房市受壓，還有一個關鍵因素，就是房地產交易成本與持有成本大增。包括了房屋稅、地價稅大幅調高，以及房地產採取實價登錄、房地合一稅上路等。稅負上的改革，讓房地產短線周轉成本大增，投機市場大受打擊，因而讓房市交易冷卻。


雖然在台幣升值下，資金仍持續流入台灣，但短線熱錢以股市匯市為主，不容易流入房市。雖然去年房市交易量稍微回溫，但未來房市未來仍要觀察二個變數發展。


一，利率變動


台灣央行利率按兵不動很長一段時間，最主要是通膨率不高。但去年以來，全球油價、原物料價格不斷攀高，未來通膨發展值得注意。若通膨加溫，則升息速度可能加快。目前台灣房地產貸款利率不到2%，正處在歷史低檔。未來若升息壓力升高時，對房市不是正面訊號。


二，景氣變動


目前全球景氣仍在上升階段，各國都樂觀看待今年景氣持續成長，台灣主計處也預估，今年可有2.29%成長率。但是根據國發會最新公布11月景氣燈號，台灣從綠燈滑落至黃藍燈，總體景氣表現似乎不如預期，因此未來仍要持續追蹤。如果景氣表現不佳，對房地產市場也是比較不利的變數。