前言

107年剛揭序幕,5日一位企業主透過網路搜尋後直接撥電話,表示有看到我網站上的個案分享,想要瞭解『如何申請銀行企業週轉金貸款』等相關程序;循著問題、我逐一諮詢這位企業主公司設立時間、資本額、實際營業項目、近一年401(營業人銷售額與稅額申報書)、近三年平均營業額,以及目前票據使用、對所有銀行現存債務與信用往來等現況,也得知這位企業主現住房屋是登記在弟弟名下,但是可以作為本次貸款申請時、給銀行設定抵押權的資訊。

作為一專業規劃貸款的經理人,我除了會先瞭解對方現況外、還必須充分詢問周遭是否有可運用的資源,再透過相關的數據分析、提供給對方『申請那一項目貸款較可行』的意見

當下我也邀請這位企業主L先生加入我的Line、並且提供房屋門牌地址,以利後續能夠對擔保品部分先行評估其價值與可貸金額;同時也請L先生告知弟弟,若需要房屋作為銀行抵押設定時,弟弟須作為房屋提供者兼保證人,也一併向L先生報告本次貸款申請需要的基本資料,可預先準備為荷……







擔保品屋況與周遭環境說明

座落位置:新北市新店區(安坑)的一棟華廈建築(總樓層6層)
所有權人:L先生的弟弟持有完整持份(弟沒住現址)
主要建材:鋼筋混凝土構造
完工日期:民國102年12月5日
車位有無:有一平面車位
建物坪數:主建物加附屬建物(陽台、雨遮)約26.33坪,公設約11.15坪,,車位約9.15坪,總面積約46.63坪
登記用途:登記住家用(實際用途:L先生(兄)自住)
周遭環境:房屋鄰近新北環快永和安康段,十分鐘可接國道3號安坑交流道,111縣道可接南勢角與中永和;惟房屋位置略座落於山坡地上,查閱權狀雖為地目為建,但對於大多數銀行來說、其位置確實較為敏感,整體生活機能算是普通。

房屋貸款設定:一順位抵押權(借款人為弟弟):L銀行、原始房屋核貸金額1380萬,分30年本息攤還(三年寬限期),目前房貸餘額仍剩下1362萬元,月付金本息約5萬元。

借款人L先生(兄)目前職業、收入、負債、繳款信用狀況

L先生本身是登記一間『有限公司』負責人、實際營業項目為活動規劃設計;有使用發票與呈報銷售額與稅額申報書401表。經計算、106年營業額申報總額為2,744,525,最近三年申報數據也大約落在200~300萬之間,105年所得清單低報、僅申報44,289元

名下負債一覽表
 
1,S銀行信用貸款(106年01月核貸)60萬/分七年攤還/月付一萬元
2.F銀行信用卡/信用額度80,000/應繳總金額78,718(12月帳單、14.98%)/最低應繳款金額5,095元
3.C銀行信用卡/信用額度150,000/應繳總金額122,055(12月帳單、15%)/最低應繳款金額8,100元
4.H銀行信用卡/信用額度234,000/應繳總金額199,606(12月帳單、14.68%)/最低應繳款金額12,661元
5.融資車貸(104年核貸)61萬/分3年攤還/已繳2年剩餘約23萬

繳款往來信用狀態:信貸、信用卡繳款正常無延遲

最近三個月內聯徵查詢次數一次、S銀行,婉拒

保證人L先生(弟、房屋所有權人)目前職業、收入、負債、繳款信用狀況

職業:某上市電子股份有限公司研發部高級工程師
月薪資:本薪47,750+伙食津貼1,800=49,550元(薪資單)
105年扣繳憑單:約71.1萬元

名下負債一覽表

1.L銀行房屋貸款1380萬/30年本息攤還(三年寬限期)/房貸餘額剩下1362萬元/月付金本息約5萬元
2.T銀行信用貸款100萬/分7年本息攤還/餘額約60~65萬元/
月付金約1.3萬元

繳款往來信用狀態:房貸、信貸與信用卡正常繳款無延遲


對本案分析與意見

1.初期我先評估房屋的增貸空間,尋求3家銀行的回報均是『已無增貸空間(最高一家銀行的估價數據僅1400萬)』;主要關鍵在於當初103年8月L先生(弟)申請房貸時,推測房屋的建商應該是跟銀行有簽署專案配合,加上103年當初的房價仍屬高檔,所以1380萬的房貸金額對於目前已修正的房市來說、即屬於『高成數貸放』。再者、當初又申請了三年寬限期(只繳息不繳本金),直到去年第三季才開始還本;在本金沒還到多少的前提下,上述兩項因素影響、自然本次評估也就沒有多餘的增貸價值。

2. L先生(兄)所創事業雖已超過10年以上,惟近三年營業額申報始終都維持在2~3佰萬元左右,加上所得清單數據非常少,在還款財力證明上就相對薄弱許多;雪上加霜的是、L先生(兄)持有的三張信用卡中,有兩張掛帳到幾乎滿額,另一張也掛帳到超過八成,其名下一筆S銀行信貸核貸又未滿一年(以繳款期數僅11期來計算),分析其『聯徵信用查詢一次遭拒,信用卡高額循環動用、近一年內增貸70萬』~連帶影響到信用評分僅4百多分!可以肯定的是:以L先生(兄)這情況,無論找哪家銀行送信貸都會遭到銀行端的直接婉拒。

3.續上、也就是因為L先生(兄)本身財力不足,可以推測103年當初要揹1380萬的房貸,銀行對於哥哥去計算收支比會算不過,所以才要弟弟作為房貸借款人;事實上住在擔保品現址的也是哥哥,也就是說哥哥具備有房屋主導權利,也才順利地願意拿房屋出來作為本次貸款的設定。

4.至於L先生(弟)、雖然是股票上市企業的高級工程師,年薪有71萬之譜,但是揹1380萬得房貸月付金、一個月不吃不喝也要5萬的支出比,加上信貸100萬的月付金1.3萬,兩筆月付加總也要繳6.3萬!換言之、弟弟的支出比也到了相對的臨界點;所幸弟弟持有信用卡都是全額繳清無循環信用,否則弟弟的保證人說服力恐怕也會因此降低。

5.但詳細檢閱L先生兩兄弟的存款存摺,弟的薪轉存摺近半年內都有至少五位數的存款積數,哥往銀存摺內甚至於有六位數存款;我當下就存疑L先生(兄)既然存摺內有金流與存款累積,為何卻放任信用卡高達14~15%的循環利息?後來思考到『企業主通常都希望留一些週轉現金在手上,避免突發性事故造成週轉失常』~所以才沒有當機立斷將存款還清信用卡欠款,但卻也讓自己陷落到長期循環信用,也讓聯徵信用評分持續性的在低檔徘徊


操作規劃與應變

1.經過我們審慎的評估,既然房屋無增貸空間、轉增房貸的可能性就微乎其微;雖然房屋轉貸增貸、對於企業主來說是負擔最輕的方式,但也無可奈何。其次分析中小企業貸款(週轉金貸款)對於L先生(兄)的利弊,會順利通過銀行審查、核准可能性也低!主要原因還是出在『信用卡循環信用』,畢竟絕大多數銀行不喜企業負責人以短支長動用卡循,這一點在以往的個案中都已算是老生常談,故不再贅述…最後決定只能以『負責人信用貸款』之名義進行申請。

2.詢問過L先生(兄)、他也有高意願希望透過本次的貸款核准,一部分還清三張信用卡的累積欠款,一部分則作為農曆年後擴編的現金周轉;故我們與銀行端討論後,決議先以120萬、分五年期攤還作為送件基礎,同時將房屋作為附擔保、提供給銀行設定抵押


最終審查結果

銀行最終核准信貸總金額為100萬元(但書:需撥30萬代償三家銀行信用卡債務(只能多還不能少),代償剩餘款則『撥給現金』/開辦費1.5萬元/分為四年本利攤還/月付金約為24,766元


結案後心得

對於核貸數據、我們曾向銀行提出『降息』與『延展還款期到五年』的申覆,但最終遭到駁回,授信主管表示這案件本身的擔保品已無實質價值,保證人(L先生弟)本身的收支比偏高,借款人信用評分又低…故、最後仍維持原案決議不變更。對於這結果,我們仍向委託客戶L先生(兄)坦白告知,也希望藉由這一次的事件經過,讓L先生(兄)能夠充分體認到『信用卡循環信用所帶來的負面影響』,本次還清卡款後、未來在使用信用卡上能夠更審慎斟酌與衡量利弊得失。

最終仍須要感謝L先生的信任委託、與這一段過程的耐心配合;預祝他公司業務能蒸蒸日上,駿業日新。



本篇真實案例,非經『作者本人同意』不得轉載~如發現網友擅自轉載刊登,將以違反『著作權法』提出告訴!請自重。

創作者介紹
創作者 Jerry 的頭像
Jerry

Jerry's 理財理債小棧

Jerry 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()