前言：
本案背景屬舊客戶(L先生)曾於民國102年3月找我辦理房屋轉貸增貸：
http://blog.sina.com.tw/jerry6010/article.php?pbgid=10248&entryid=643757
本案經由原房貸銀行主動告知房貸繳款有不正常，並且有一筆民間私人設定。而這次委託我們協助則是去年(106年)5月的事，然為何這件個案會延宕到今年才完成所有申貸程序？究其原因在於：
一、擔保品本身的價值：經過銀行審慎評估後的總價不高，原因在於座落位置較偏僻、屋齡老舊、屋況也並不理想等因素。
二、借款人職業屬於包工性質，領現金、也沒有所得完稅等資料，連一本銀行的進出往來存摺內也沒有任何存款可供作財力證明。
再者、L先生於105年10月用房屋跟私人抵押借款50萬(被私人設定二順位)，名下一張信用卡也動用到循環信用，無形中增加本次處理上的困難程度；加上原房貸銀行通知我們、L先生房貸已經有繳款不準時的現象。故、我們當初初步評估本案恐怕沒第一次這麼容易處理，也預測會因為『有私人設定二胎、加上房屋總價低，借款人財力不足』等現實問題，影響到銀行願意增貸的額度~可能不足還清一胎房貸+民間借款的總欠款！最後還需要再尋求透過二胎房貸的方式，再多申請一些現金給L先生；而分開兩次個別申請的程序、就會造成結果出現遞延效應……所幸L先生瞭解我們的辦事原則、全權相信囑託，其配合度也非常高，才讓案件之後能夠順利進行...
擔保品屋況與周遭環境說明：
座落位置：位台中市大里區東X路巷內，屋齡超過40年的二樓舊式透天厝
所有權人：L先生持有完整持份
主要建材：『加強磚造』建築
完工日期：民國64年08月01日
車位有無：無車位
建物坪數：主建物坪數約25.11坪(含附屬建物登記用途：浴廁)
土地坪數：約19.52坪
登記用途：住家用(實際用途：住家、有簡易裝潢)
周遭環境：本案擔保品位置雖在大里、距離霧峰僅一橋之隔，往來交通以台3線與74號快速道路為主；週遭環境與生活機能嚴格來說算是普通。
房屋貸款設定：
銀行房屋貸款／初貸180萬、核貸時間為民國102年4月／20年本息攤還／月付金約9,100元／房貸餘額約剩下152萬
L先生目前職業、收入、負債、繳款信用狀況：
屬於自營承包大樓建築的油漆工程，兼某實業社油漆工的工作；可以提供實業社的在職證明、無勞保。日領薪資約2,000元，沒有薪資轉帳，也沒有一般銀行往來進出存摺。
名下負債一覽：
1.銀行房屋貸款：民國102年核貸金額180萬／20年期／本利攤還月繳約9,100元／房貸剩餘金額約152萬元
2.銀行信用卡：民國102年核卡／信用額度5萬／應繳總金額27,489元
3.融資公司車貸：欠款餘額剩10.5萬
繳款信用往來：一次信用卡遲繳掛聯徵信用報告(105年09月)，房貸繳款則經原房貸告知有遲繳數日之現象。
對本案分析與意見：
1.這一次承辦L先生的案件，雖然職業沒有甚麼變化、但負債情況已經沒有102年的單純~負債明顯增加且房屋還有被民間私人設定，而遲繳更讓整體困難度提升許多。經詢問、民間借貸50萬的用途是給媽媽看醫生與手術，車貸則是原車再融資、用途也是作為資金調度週轉用。初評本案、對我們來說“風險已超越原本預期”，換言之、我們承辦意願並不是很高；尤其是本案須要經過『代墊程序』優先還清民間借款並且塗銷抵押權設定，故擔保品本身的價值對我們來說就更顯得重要。
2.續上、為求審慎我們處理本案跑了台中數次，除了重新鑑估房屋的總價與可貸金額，也釐清委託人L先生本身的作財務等現況，以及能夠提供多少資源與資料讓我們來進行後續申請作業等。很不幸、最後得到房屋總價與可貸款金額都可能不理想的數據(屋齡超過40年、二樓舊式透天厝且加強磚造，房屋斜對面面臨路沖影響鑑價)！
3.而L先生平時也沒有儲蓄，還款財力證明上、就必須依靠我們的協助去花時間『培養存摺』；再者、房貸輕微遲繳，信用卡動用循環、房屋私人設定等也要透過代墊、用時間去換空間，初步規劃需要跑二次銀行貸款程序的可能機率大增。
4.至於L先生因為是我們的舊有客戶，所以在案件進行申請的程序中，態度配合上都很積極；困難在於我們要如何去說服銀行提供本案核准、以及能夠核准多少金額、銀行是否會要求但書等。畢竟先天不良(房屋擔保價值、借款人條件)、後天又失調(遲繳、卡循環跟私人借貸)，這兩項因素均足以讓銀行有充分理由婉拒申請。
操作規劃與應變：
1.因為本案擔保品經過實際鑑價後其總價較低，且銀行審議借款人本身條件後，能夠提供的貸款成數並不高；故我們評估先進行房屋轉增貸的申請，優先代墊清償私人借貸並且塗銷設定，若一旦銀行核准金額不足，就必須等待房貸核准的半年後，再進行銀行二胎房貸的申請。
2.除代墊民間借款外，也一併先清償L先生名下信用卡循環負債，讓案件受到額外變數影響可能性降低；同時也開始培養L先生的銀行往來存摺，以期包括銀行轉貸甚至於二胎房貸，財力證明部分不至於付之闕如。
最終審查結果(分兩家銀行、不同時間申請)：
106年07月先申請房屋轉貸與增貸，銀行房貸部分核准200萬／分20年本息攤還／月付金10843元／利率2.XX%(但書：銀行要求增貸額度須還清車貸餘額，剩下才撥現金給借款人。換言之、我公司代墊先清償民間設定的款項50萬，在本次核貸後還不足以還清)
107年02月再申請二胎房貸部分，銀行核准80萬／分為20年攤還／月付金4337元／2.XX%。這一筆核貸後才算是完成所有貸款程序，委託人也才有足夠的現金還給我公司當初代墊款項，L先生也才能多一筆資金周轉運用。
結案後的心得：
本案歷經六個月以上的處理期，雖較一般個案花更長的時間，但是以本案背景剖析、在還沒有處理之前，私人借款50萬、按民間月息計算，一個月至少要繳1.5萬的利息，還不包括銀行房貸、車貸與信用卡帳單的支出；現在一樣是繳銀行1.5萬月付金，其餘部分都毋須再煩惱，數據會說話、有這結果我想對L先生來說是最好的安排！
不經一事、不長一智，在此希望L先生勿再用房屋去給私人做借款抵押，也希望L先生經過這一次學習後能夠更注意自己的理財用卡習慣；畢竟能救一次、二次，未必能救得第三次！期許L先生能謹記教訓為荷。
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